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21.05.2021

Wohneigentum zu teuer?

Die Entwicklung der Erschwinglichkeit von Einfamilienhäusern

Erscheinungstermin: April 2021

Herausgeber: IW Köln

Trotz deutlich steigender Preise für Einfamilienhäuser ist die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in weiten Teilen Deutschlands nicht so stark zurückgegangen, wie eine reine Fokussierung auf die Preise zunächst vermuten ließe.Starke Zinsrückgänge und deutliche Anstiege in den Einkommen der Haushalte führen dazu, dass das Annuität/Einkommensverhältnis vielerorts unverändert blieb. Das Verhältnis von potenziellen Nachfragern und der Anzahl an inserierten Einfamilienhäusern ist in weiten Teilen Baden-Württembergs, Bayerns und Nordrhein-Westfalens sowie in den städtischen Kreisen geringer ist als im bundesdeutschen Durchschnitt. Insbesondere in den großen Großstädten trifft eine Hohe Zahl an potenziellen Nachfragern auf nur sehr geringes Angebot. In München liegt das Verhältnis 88 Prozent unter dem bundesdeutschen Durchschnitt, in Hamburg ist es 54,7 Prozent geringer. Die deutliche Unterversorgung manifestiert sich in höheren Annuität/Einkommensverhältnissen in diesen Regionen. Im Umland finden potenzielle Nachfrager nicht nur ein größeres Angebot sondern können je nach Großstadt bis zu 50 Prozent am Kaufpreis einsparen. Dies sind einige der Kernergebnis der Studie "Entwicklung der Erschwinglichkeit von Einfamilienhäusern", die das Institut der deutschen Wirtschaft Köln im Auftrag der Schwäbisch-Hall angefertigt und veröffentlicht hat.

Obwohl das mittlere Annuität/Einkommensverhältnis zwischen 2014 und 2019 gestiegen ist, zeigt eine regional differenzierte Analyse, dass dies keinesfalls flächendeckend gilt. Eine Einordnung der Ergebnisse in einen längeren Zeithorizont zeigt zudem, dass dieses Verhältnis Mitte der 2000er wesentlich höher war, die laufende finanzielle Belastung aus der Finanzierung eines Hypothekendarlehens also nicht unbedingt den Flaschenhals bei der Erschwinglichkeit von Wohneigentum darstellt. Die Eigenkapitalanforderungen an potenzielle Ersterwerber von Wohneigentum erfüllen die meisten, vor allem jungen Mieterhaushalte jedoch nicht. Die Eigenkapitalanforderungen sind zudem in den vergangenen Jahren proportional zu den Kaufpreisen gestiegen und Zins- und Einkommensentwicklung konnten hier nicht oder nur bedingt dämpfend wirken. Eine effektive Wohneigentumspolitik sollte deshalb an der Vermögensbildung der Mieterhaushalte und den Erwerbsnebenkosten ansetzen.

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Inhaltlicher Überblick

  • Einleitung
  • Datenquellen und Methodik
  • Potenzielle Nachfrage nach Einfamilienhäusern
  • Kaufpreise und Löhne
  • Nivaue und Entwicklung der Erschwinglichkeit von Einfamilienhäusern
  • Vermögenssituation von Mietern
  • Schlussfolgerungen

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