Wohnstudie 2025

20,6 Millionen Deutsche würden gern vom Mieter zum Eigentümer werden

Erscheinungstermin: Juni 2025

Herausgeber: Verband der Sparda-Banken, Institut der deutschen Wirtschaft, IfD Allensbach

Die anhaltend hohen Bau- und Immobilienpreise, kombiniert mit steigenden Finanzierungskosten, erschweren vielen Haushalten den Zugang zu Wohneigentum. Diese Entwicklung hat spürbare Auswirkungen auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt und wirft grundlegende Fragen auf: Wo ist der Immobilienerwerb noch erschwinglich? Welche Regionen sind besonders von Preissteigerungen betroffen? Wie unterscheiden sich die Entwicklungen zwischen Stadt und Land? Die aktuelle Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2025“, herausgegeben vom Verband der Sparda-Banken in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft und dem IfD Allensbach, liefert auf Basis umfangreicher Datenanalysen und einer repräsentativen Umfrage Antworten auf diese Fragen. Im Fokus stehen regionale Kaufpreisdifferenzen, die Erschwinglichkeit von Wohneigentum sowie die zukünftige Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts.

Die zentralen Erkenntnisse:

Hohes Preisniveau mit extremen regionalen Unterschieden
Im Jahr 2025 liegt der durchschnittliche Kaufpreis für Wohneigentum bei 3.081 €/m². Besonders teuer sind die Metropolen mit 5.791 €/m², wobei München mit 8.461 €/m² Spitzenreiter ist. Demgegenüber steht der Kyffhäuserkreis mit nur 762 €/m². Insgesamt liegen 284 von 400 Regionen unter dem Bundesdurchschnitt, was auf eine starke Konzentration hoher Preise in wenigen Regionen hindeutet.

Erschwinglichkeit sinkt in städtischen Räumen rapide
Für eine durchschnittliche Investitionssumme von 360.000 € erhält man im Bundesdurchschnitt 117 m² Wohnfläche. In Metropolen reicht diese Summe nur für 62 m², während auf dem Land im Schnitt 136 m² erschwinglich sind. München markiert das untere Ende mit lediglich 43 m² erschwinglicher Fläche.

Finanzielle Belastung durch Wohneigentum deutlich gestiegen
Im Bundesdurchschnitt müssen Käufer 6,4 Jahresnettoeinkommen für den Immobilienkauf aufbringen. In München sind es sogar 14,7 Jahre. Besonders stark belasten Metropolen das Haushaltseinkommen, während in vielen ländlichen Regionen ein Kauf mit deutlich geringerer Einkommensbindung möglich ist.

Preisdynamik seit 2012 weiterhin hoch, aber regional unterschiedlich
Zwischen 2012 und 2025 stiegen die Immobilienpreise bundesweit um durchschnittlich 109,4 %. Berlin (+158,9 %) und Brandenburg (+187,5 % im LK Märkisch-Oderland) zeigen besonders starke Anstiege. In Ostdeutschland legten die Preise im Schnitt sogar stärker zu als im Westen, vor allem im Umland wachsender Metropolen.

Trendwende 2025: Preise steigen wieder
Nach einer Delle zwischen 2022 und 2024 sind die Immobilienpreise 2025 in 82 % der Regionen wieder gestiegen. Vor allem Mittelstädte verzeichneten eine starke Dynamik. Dies deutet auf eine Rückkehr des Preisauftriebs hin und verstärkt die Diskussion um bezahlbares Wohnen erneut.

Umlandregionen gewinnen weiter an Bedeutung
Die Kaufpreisunterschiede zwischen Metropolen und Umland betragen bis zu 41 %. So zahlen Käufer im Umfeld von Frankfurt am Main oder Hamburg deutlich weniger als in der jeweiligen Kernstadt. Gleichzeitig ziehen die Preise im Umland vieler Metropolen inzwischen stärker an als in den Städten selbst, was auf eine anhaltende Suburbanisierung hinweist.

Starke Einpendlerbewegungen untermauern Umlandattraktivität
Täglich pendeln rund 2,6 Millionen Beschäftigte in die sieben deutschen Metropolen. Die höchste Pendlerzahl verzeichnet München mit über 460.000 Personen. Gute Verkehrsanbindungen, insbesondere durch S- und Regionalbahnen, fördern den Trend zum Wohnen im Umland.

Zukunftsprognose zeigt hohen Neubaubedarf – besonders im Süden
Bis 2030 werden jährlich 316.700 neue Wohnungen benötigt. Über die Hälfte des Bedarfs entfällt auf Landkreise. Im Verhältnis zur Bevölkerung ist der Bedarf in den Metropolen jedoch am höchsten. Besonders stark ist der Bedarf im süddeutschen Raum sowie in den Speckgürteln wachsender Städte.

Herausforderung Eigenkapital
Der durchschnittliche Eigenkapitalanteil beim Immobilienerwerb liegt bei nur 13 %. Das entspricht 48.000 € bei einem Investitionsvolumen von 360.000 €. Die geringe Eigenkapitaldecke stellt eine Hürde für viele Haushalte dar und macht Fördermaßnahmen umso wichtiger.

Großer Wunsch nach Wohnen im Eigentum

Nur 45 Prozent der Deutschen wohnt in selbstgenutzem Wohneigentum. Drei Viertel der Bewohner würden jedoch bei freier Wahl das Wohnen in den eigenen vier Wänden einem Mietverhältnis vorziehen. Somit besteht ein Potenzial von 20,6 Millionen Menschen in Deutschland, die vom Mieter zum Eigentümer werden möchten.

Zufriedenheit mit Wohneigentum bleibt sehr hoch
98 % der Befragten, die bereits im Eigentum wohnen, sind mit ihrer Wohnsituation zufrieden oder sehr zufrieden. Dies bestätigt die hohe Lebensqualität und emotionale Bindung, die mit selbst genutztem Eigentum einhergeht – trotz finanzieller Herausforderungen.