Wohnungsmarkt 2023

Preisdelle und Zinsgipfel voraus, aber langfristig deutliche Preissteigerungen wahrscheinlich

Erscheinungstermin: April 2023

Herausgeber: Deutsche Bank Research

Wie geht es weiter am deutschen Wohnungsmarkt? Angesichts neuer Rahmenbedinungen haben sich die Aussichten im Vergleich zu den vergangenen Jahren deutlich verändert. Die Experten von Deutsche Bank Research analysieren im "Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt 2023" die aktuelle Hauspreisdelle, die fundamentale Angebotsknappheit sowie die zunehmende Bedeutung von Klimapolitik und CO2-Emissionen und geben einen Ausblick zur Zinsentwicklung.

Die wichtigsten Ergebnisse:

• Der Boom ist zu Ende. Die Hauspreise fallen. Manche Indizes zeigen deutliche Preisrückgänge an, andere sehr verhaltene. Die Preisvorstellungen von potenziellen Käufern und Verkäufern divergieren. Die Transaktionszahl ist sehr gering.
• Bei den aktuellen Finanzierungskosten müssten die Preise vom Hochpunkt wohl in etwa um 20% fallen, um wieder einen positiven Cash-Flow zu erzielen. Fünf wesentliche Argumente lassen aber nur eine Preisdelle erwarten: Negative Realzinsen, Inflationsschutz durch Immobilien, anziehendes Mietwachstum und am bedeutendsten eine hohe fundamentale Angebotsknappheit. Zudem fielen aufgrund der hohen Inflation die realen Hauspreise bereits sehr kräftig.
• Bekannte Preisindizes senden wohl hauptsächlich wegen unterschiedlicher Methodiken (Monats- oder Jahresbasis, gleitende Durchschnitte und hedonische Indizes) unterschiedliche Signale. Die nicht hedonischen Preisindizes fallen stärker als die hedonischen. Offenbar wechseln in den letzten Monaten verstärkt sanierungsbedürftige Objekte den Eigentümer. Wohnraum bleibt knapp. Der Zinsschock dämpft den Neubau. Die Flüchtlingswelle aus der Ukraine und der strukturell hohe Zuzug, der wie vor der Pandemie wieder bei über 300.000 Personen pro Jahr liegt, erhöhen die Nachfrage.
• Es herrscht eine fundamentale Angebotsknappheit in den elf Metropolen. Die Projektionen von Deutsche Bank Research legen ein Ende der Engpässe in Bremen und Nürnberg nahe. Dort dürfte auch die Zinssensitivität relativ hoch sein. In Düsseldorf und Hamburg enden die Engpässe in den nächsten Jahren. Dagegen besteht sie in Berlin, Frankfurt, Hannover, Heidelberg, Köln, Leipzig, Stuttgart und München noch viele Jahre fort.
• Die Geldpolitik wird derzeit von zwei Argumenten beeinflusst, die zumindest kurzfristig widersprüchliche Implikationen liefern. Eine anhaltende hohe Inflation, die Zinserhöhungen nahelegt, wodurch (kurzfristig) makroprudenzielle Risiken zunehmen. Die Experten von Deutsche Bank Research erwarten den Zinsgipfel im Laufe des Jahres. Dies könnte der Startschuss für wieder höhere Preise sein.
• Politisch und gesellschaftlich rücken die CO2-Emissionen von Gebäuden immer stärker in den Fokus. In den letzten Quartalen divergieren bereits die Preise zwischen Objekten mit niedrigen und hohen Emissionen. Da das Angebot an energetisch sanierten Gebäuden knapp bleiben dürfte, die Nachfrage aber sowohl aufgrund regulatorischer Vorgaben als auch der zunehmenden gesellschaftlichen Bedeutung steigt, erwarten wir langfristig eine noch höhere Preisdivergenz.
• Bisher spielen klimatische Standortfaktoren kaum eine Rolle. Die enorme Unsicherheit über Klimaveränderungen und ökonomischen Folgen macht Analysen schwierig. Jedoch gibt es zwischen den deutschen Regionen beachtenswerte Unterschiede, die in der Zukunft eine größere Rolle spielen könnten.