Zu wenig und zu teuer?

Kleinräumige Trends auf städtischen Mietwohnungsmärkten

Erscheinungstermin: April 2022

Herausgeber: BBSR - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Nach vielen Jahren hoher Wanderungsgewinne sind zahlreiche städtische Mietwohnungs- und Immobilienmärkte weiterhin angespannt. Andere Städte weisen eher entspannte Marktsituationen auf. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat auf Grundlage von Stadtteildaten aus über 50 deutschen Städten untersucht, wie sich die Angebotsmieten in den vergangenen Jahren entwickelten und welche soziodemografischen Trends sich auf die Nachfrage nach Mietwohnungen auswirkten. Die Analyse bestätigt, wie stark die Angebotsmieten inserierter Wohnungen auf angespannten Mietwohnungsmärkten vieler Städte zugelegt haben.

Die Ausweitung des Wohnungsbaus zeigt bisher nur teilweise Wirkung. Auf boomenden Märkten besteht weiterhin ein Bedarf an bezahlbaren Wohnungen, welcher im Neubau, aber besonders im Bestand, gedeckt werden muss, um die Märkte flächensparend und nachhaltig zu entlasten. Engpässe beim Bauland und Baumaterial, Auslastungen der Bauwirtschaft, lange Genehmigungsverfahren und innerstädtische Flächen- und Interessenskonflikte sorgen für vielfältige Hemmnisse bei der Angebotsausweitung. Der absehbare quantitative und qualitative Bedarf an Wohnungen muss ebenfalls im Blick behalten werden, um künftige Leerstände zu vermeiden. Besonders hohe Steigerungen der Angebotsmieten sind im Neubau und bei kleinen Wohnungen zu erkennen. Viele einfache und mittlere Wohnlagen haben sich ausgehend von niedrigen Durchschnittsmieten ebenfalls spürbar verteuert. Andere Städte weisen bei stabiler Bevölkerungsentwicklung entspannte Marktsituationen mit niedrigen Preisniveaus auf.

Die wichtigsten Ergebnisse:

• Zuwanderung und kleinere Haushaltsgrößen sorgen in wachsenden Städten für einen anhaltenden Nachfrageüberschuss trotz gestiegener Neubautätigkeit.
• Die Immobilienpreise steigen in den letzten Jahren stärker als die Angebotsmieten inserierter Wohnungen.
• Die Wiedervermietungsmieten der größten Städte und Universitätsstädte unterscheiden sich zwischen den Wohnlagen weiterhin stark. In Süddeutschland liegen hingegen die Inseratsmieten auf hohem Niveau dicht beisammen.
• Baulandengpässe, Arbeitskräftemangel und Baukostensteigerungen sorgen für hohe Neubaumieten.
• In schrumpfenden Städten stellen zunehmende Wohnungsleerstände, fehlende Arbeitsplätze und wachsende, einwohnerbezogene Kosten für die öffentliche Infrastruktur zentrale Herausforderungen für die Stadtentwicklung dar.