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30.08.2021

Zukunft Wohnungsmarkt

Preise für Wohnimmobilien steigen künftig langsamer

Erscheinungstermin: August 2021

Herausgeber: LBBW

In Deutschland steigen die Hauspreise. Das ist zwar nicht neu. Aber das ist auch nur einer der Aspekte der Geschichte, denn vieles am Immobilienmarkt spielt sich „unter der Oberfläche“ ab. Wer eine Entscheidung zu treffen hat, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, der kommt nicht umhin, einen Blick auf den Markt als Ganzes zu werfen. Steigen die Preise, oder fallen sie? Wie sind die Aussichten? Bei alledem lässt sich eine beobachtete Preisentwicklung im Bundesdurchschnitt immer weniger auf eine einzelne Immobilie übertragen. Der Markt ist heterogener geworden. Und der Wandel geht weiter. Demografische Entwicklungen haben gedreht und führen dazu, dass die Größe einer Stadt allein nicht mehr ein so großer Pluspunkt ist wie früher. Die auf EU-Ebene gesteckten Klimaschutzziele führen dazu, dass energetische Eigenschaften eines Hauses wie die Wärmedämmung oder die Heizung an Bedeutung für den Preis eines betreffenden Hauses weiter zunehmen. Sie sind ein weiterer Grund dafür, dass es bei der Preisbestimmung von Immobilien immer mehr auf das konkrete Objekt ankommt als auf die allgemeine Marktentwicklung. Im Rahmen der Studie "Wohnimmobilien im Höhenflug" liefert die LBBW neben einer Einschätzung zur allgemeinen Marktentwicklung einen genaueren Blick auf die sich wandelnden demografischen Entwicklungen und deren Konsequenzen für den Immobilienmarkt.

Die wichtigsten Ergebnisse:

  • Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland haben in den vergangenen Quartalen ihren Anstieg noch einmal beschleunigt.
  • Es hätte jedoch durchaus Gründe für eine Abschwächung gegeben. So ist die Anzahl der Beschäftigten aktuell niedriger als vor Ausbruch der Corona-Pandemie. Auch ist das Bevölkerungswachstum 2020, erstmals seit 2011, zum Stillstand gekommen. Zudem liegt das Bewertungsniveau der Wohnimmobilien insgesamt deutlich höher als in früheren Zeiten.
  • Rückenwind haben dem Immobilienmarkt ein zunehmendes Arbeiten von daheim (Homeoffice) gegeben und weiter gesunkene Zinsen. Zudem führen immer mehr Banken Verwahrentgelte auf Guthaben von Privatkunden ein bzw. setzen die Freibeträge hierfür herab, was Sparer nach alternativen Anlageformen für ihre Ersparnisse suchen lässt, z.B. Immobilien.
  • Die Verfassung, in der sich der deutsche Marktes befindet, wird weiterhin als gut befunden. Nach wie vor dürfte eine deutlich aufgestaute Nachfrage nach Wohnraum bestehen. Das Zins- bzw. Renditeniveau von Hypothekendarlehn und Anleihen ist seit Jahresbeginn per Saldo etwas angestiegen und wird vorr. in den kommenden Jahren weiter anziehen, wenngleich in moderatem Tempo. Zusammengenommen wird erwartet, dass die Preise von Wohnimmobilien zukünftig weiter aufwärts tendieren. Das derzeitige Tempo des Preisanstiegs sollte mittelfristig nachlassen.
  • Wichtig ist zu beachten, dass sich der Markt weiterhin heterogen entwickeln dürfte. Individuelle Merkmale einer Immobilie, wie deren Lage und deren Energieeffizienz, gewinnen an Bedeutung und können zu einer Preisentwicklung deutlich abweichend vom bundesdeutschen Durchschnitt führen.
  • Ein genauerer Blick auf demografische Entwicklungen zeigt: die Metropolstädte erlebten zuletzt eine gedämpftere Einwohnerentwicklung. Dieser moderatere Trend wird sich vorerst fortsetzen und einem Heißlaufen der Immobilienmärkte in den entsprechenden Städten entgegenwirken. Besonders sticht hier Stuttgart hervor, das unter den großen Städten 2020 den stärksten Einwohnerrückgang verzeichnete. Mit Blick auf die lange Frist verfügen die in der Vergangenheit stark gewachsenen Städte über eine jüngere Bevölkerung als Regionen mit rückläufiger Bevölkerung. Dies stellt einen Pluspunkt für ihre künftige Einwohnerzahl und somit auch für ihren Immobilienmarkt dar.
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