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Arten der Immobilienfinanzierung

Vom Annuitätendarlehen bis zum Bausparvertrag

David Gramzow, Geschäftsführer, David Gramzow UG
David Gramzow

Bei der Finanzierung von Immobilien gibt es verschiedene Möglichkeiten, von denen jede ihre eigenen Vor- und Nachteile aufweist. Deshalb ist es wichtig, die passende Finanzierungsmethode für den individuellen Bedarf zu finden. Dabei kommt es vor allem auf den Zeitplan und die finanziellen Rahmenbedingungen an. Hier lernen Sie die wichtigsten Möglichkeiten kennen.

Das Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen handelt es sich um die klassische Form der Immobilienfinanzierung. Die regelmäßig zu entrichtenden Raten setzen sich dabei aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Hervorzuheben ist, dass die Höhe der Raten während der gesamten Laufzeit gleichbleibt, während sich das Verhältnis von Zins und Tilgung ändert. Da sich die Kreditschuld mit jeder Zahlung verringert, geht der Zinsanteil sukzessive zurück und der Tilgungsanteil steigt.

Der Zinssatz wird üblicherweise für eine Sollzinsbindungsfrist von 5 bis 15 Jahren festgesetzt. Die Rückzahlungshöhe kann vom Kreditnehmer weitgehend frei bestimmt werden. Üblicherweise legen die Kreditinstitute lediglich eine Mindestrückzahlungshöhe von 1 oder 2 Prozent fest. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt sich eine lange Zinsbindung. Dadurch können die Kreditnehmer, insbesondere bei Kapitalanlagen, von einem niedrigen Zinsniveau auf lange Zeit profitieren.

Das klassische Annuitätendarlehen eignet sich vor allem für sicherheitsbewusste Anleger, die über den gesamten Zinsbindungszeitraum mit festen Raten kalkulieren wollen.

Vorteile:
Zu den wesentlichen Vorteilen der Finanzierungsart zählen die hohe Planungssicherheit, die schnelle Tilgung und die monatlich sinkende Zinsbelastung. Weiterhin ist die Kalkulation der Anschlussfinanzierung sehr präzise möglich, da die Restschuld von vornherein feststeht.

Nachteile:
Ein Nachteil besteht darin, dass während der Zinsbindungsfrist keine Änderung des Vertrags möglich ist. Wenn man flexibel bleiben will, sollte man deshalb Sondertilgungen vereinbaren. Teilweise akzeptieren Kreditinstitute diese jedoch nur, wenn der Kreditnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung übernimmt.

Sonderformen:
Es gibt verschiedene Sonderformen von Annuitätendarlehen. Hier sind vor allem das Volltilger- und das Forward-Darlehen zu nennen.

Die Besonderheit des Volltilgerdarlehens besteht darin, dass die gesamte Hypothek im Verlauf der Zinsbindungszeit getilgt wird. Das bietet den Vorteil, dass keine Anschlussfinanzierung zu möglicherweise schlechteren Konditionen erforderlich ist.

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um ein Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung. Es bietet den Vorteil, dass man sich aktuell günstige Zinsen für die Zukunft sichern kann.

Hinweis: Immobilieninteressenten legen Wert auf einen unkomplizierten und sicheren Kaufprozess. Gleichzeitig wollen Verkäufer nur mit Interessenten verhandeln, die sich die Immobilie auch wirklich leisten können. Deshalb bieten Immobilienvermittler wie David Gramzow Vermittlung und Finanzierung aus einer Hand an und stellen sicher, dass nur die passenden Interessenten in Kontakt mit dem Verkäufer treten.

Das variable Darlehen
Beim variablen Darlehen handelt es sich um eine Finanzierungsform, die vor allem für die kurzfristige Immobilienfinanzierung geeignet ist. Die Besonderheit besteht hierbei darin, dass keine festen Sollzinsen zu zahlen sind. Der Zinssatz wird regelmäßig an die aktuellen Marktzinsen angepasst.

Die Zinsen orientieren sich dabei am Euribor-Geldmarktzins (Euro Interbank Offered Rate). Das ist der durchschnittliche Zinssatz, zu dem die meisten europäischen Banken Anleihen anbieten. Der Euribor folgt dem Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZ). Die Zinsen des variablen Darlehens werden alle drei bis sechs Monate an die Zinsen des variablen Darlehens angepasst.

Ein variables Darlehen eignet sich für Käufer und Bauherren mit einer gewissen Risikofreude. Außerdem sollte das finanzielle Polster groß genug sein, um auch mit plötzlichen Zinssteigerungen umgehen zu können. Vorteilhaft ist es vor allem bei kurzfristigen Finanzierungen, etwa dann, wenn der Kreditnehmer auf absehbare Zeit eine größere Geldsumme erwartet, etwa durch den Verkauf eines Hauses.

Vorteile:
Vorteile bietet ein variables Darlehen vor allem dann, wenn der Euribor fällt. Dann wird der Zinssatz bei der nächsten Anpassung günstiger. Darüber hinaus besteht ein weiterer Vorteil in puncto Sicherheit. So ist es beispielsweise möglich, den Kredit jederzeit – mit drei- bis sechsmonatiger Frist – zu kündigen, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Zu guter Letzt besteht auch die Möglichkeit, zu langfristigen Festzinskonditionen zu wechseln, etwa dann, wenn die Zinsen auf ein niedriges Niveau absinken.

Nachteile:
Der Hauptnachteil besteht beim variablen Darlehen darin, dass man nicht genau weiß, wie sich die Zinssätze im Lauf der Zinsbildungszeit entwickeln werden. Wenn sie steigen, erhöhen sich auch die monatlichen Raten.

Bausparvertrag
Bei einem Bausparvertrag nutzt man eine Kombination aus traditionellem Sparen und Immobiliendarlehen. Das wesentliche Ziel des Vertrags besteht darin, Eigenkapital für einen Immobilienkauf zu beschaffen.

Dabei legt man zunächst fest, wie viel man monatlich ansparen will, zum Beispiel 200 Euro. Daraus ergibt sich auch die Bausparsumme. In der ersten Phase zahlt der Bausparer den festgelegten Betrag monatlich ein und erhält darauf Zinsen. Sobald eine bestimmte Summe angespart ist (zum Beispiel 40 Prozent der gesamten Summe), beginnt die zweite Phase, die Zuteilung. In dieser Phase erhält man Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen über den Rest der Summe. Danach kann der gesamte Betrag in die Immobilie investiert werden.

Mit einem Bausparvertrag ist derjenige gut beraten, der sich seinen Traum von den eigenen vier Wänden möglichst günstig finanzieren will. Wegen der langen Laufzeit eignet er sich jedoch eher nicht für kurzfristige Finanzierungsziele. Man sollte etwa sieben Jahre im Voraus planen.

Vorteile:
Ein wesentlicher Vorteil des Bausparvertrags ist seine Sicherheit. Er unterliegt keinerlei Kursrisiken. Das Kapital ist garantiert. Darüber hinaus profitieren Nutzer von staatlichen Förderungen und sind flexibel hinsichtlich des Verwendungszwecks.

Nachteile:
Nachteile bestehen darin, dass die Guthabenzinsen während der Ansparphase geringer sind als bei anderen Anlagen, dass beim Abschluss hohe Bearbeitungsgebühren anfallen und dass die monatliche Belastung höher ist als bei anderen längerfristigen Finanzierungsformen.

Die Riesterrente
Wer eine Immobilie erwerben oder bauen möchte, kann bei der Finanzierung unter Umständen seine Riester-Rente einsetzen. Dabei wandelt man bestehende Riester-Verträge in einen Wohn-Riester-Vertrag um.

Der Sparer hat damit die Möglichkeit, sein angespartes Kapital für die Finanzierung seiner Immobilie zu nutzen. Bereits erhaltene staatliche Zuschüsse gehen nicht verloren. Voraussetzung ist, dass sich die Immobilie in Deutschland befindet.

Wenn der Riester-Sparer das Vermögen aus der Altersvorsorge entnommen hat, erfolgt für den Entnahmezeitraum keine Verzinsung des bis dahin gesparten Kapitals. Entsprechend wird die Rentenauszahlung später reduziert. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, die Beiträge weiter zu zahlen, um in Zukunft die gesamte staatliche Förderung zu erhalten.

Eine Immobilienfinanzierung mit Wohn-Riester eignet sich vor allem, wenn man mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Immobilie kaufen oder bauen will, um sie selbst über einen langen Zeitraum zu nutzen. Weiterhin geeignet ist die Riester-Finanzierung, wenn man wenig Eigenkapital zur Verfügung hat. Informationen zum Thema Förderung und Besteuerung findet man auf der Webseite des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat.

Vorteile:
Ein Vorteil der Wohn-Riester-Finanzierung besteht darin, dass Tilgungsraten steuerlich abgesetzt werden können. Weiterhin ist es möglich, die Zinslast zu senken und die Darlehenszeit zu verkürzen.

Nachteile:
Das zu versteuernde Einkommen erhöht sich im Alter, da das Wohnförderkonto besteuert wird. Im Todesfall, bei einer Scheidung oder bei einem Umzug in ein Pflegeheim müssen eingesparte Steuern nach dem Verkauf der Immobilie außerdem sofort beglichen werden. Weiterhin ist der Sparvertrag unflexibler als Anlageprodukte und die Wohn-Riester wird auf die Erben übertragen.

Weitere Möglichkeiten zur Finanzierung
Daneben gibt es noch zahlreiche weitere Formen der Immobilienfinanzierung. Hier sind vor allem die Lebensversicherung, die KfW-Förderung und die Vollfinanzierung zu nennen.

Lebensversicherung:
Bei einer Lebensversicherung wird in der Regel ein Baukredit mit einer Kapital-Police kombiniert. Der Bauherr bzw. Käufer zahlt in regelmäßigen Abständen ausschließlich die Zinsen. Mit der Auszahlung der Versicherung erfolgt die komplette Rückzahlung des Darlehens.

KfW-Förderung:
KfW-Förderungen sind ebenfalls attraktiv für die Einbindung in Baufinanzierungen. Mit diesem Programm werden vor allem Maßnahmen aus dem Bereich „Energieeffizient Bauen“ unterstützt. Werden zum Beispiel effiziente Heizwerttechnologien verbaut, kann man von günstigen Zinsen profitieren.

Vollfinanzierung:
Eine Vollfinanzierung kommt infrage, wenn wenig oder kein Eigenkapital vorhanden ist. Dabei übernimmt das Kreditinstitut zusätzlich den fehlenden Eigenkapitalanteil und finanziert bei Bedarf auch die Baunebenkosten. Dafür liegen die Zinsen hier auch höher.

 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von David Gamzow UG
Erstveröffentlichung: The Property Post, August 2020

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