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Bedeutung Immobilienwirtschaft

Mehr als nur Gebäude – und mehr als nur Cashflow

Prof. Dr. Tobias Just, Geschäftsführer & Wissenschaftlicher Leiter, IREBS International Real Estate Business School
Prof. Dr. Tobias Just

Das Immobilienvermögen in Deutschland belief sich Ende 2016 auf rund 14.300 Milliarden Euro. Das entspricht mehr als dem Vierfachen des jährlichen Bruttoinlandsprodukts. Über 80 Prozent des gesamten Sachvermögens sind damit in Bauten gebunden. Die Immobilienwirtschaft beschäftigt in über 800.000 Unternehmen allein 2,7 Millionen sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Und dennoch unterschätzen diese Riesenzahlen die Bedeutung der Immobilienbranche.

Dabei sind die hohen Werte für Deutschland keineswegs Ausreißer: Deutschland lag mit seinem Immobilienvermögen Ende 2016 mit rd. 175.000 Euro je Einwohner im Mittelfeld der europäischen Länder. Auch der Anteil, den das Immobilienvermögen an der Wirtschaftsleistung erzielt, ist hierzulande nicht überdurchschnittlich hoch: Überschlagsmäßig lässt sich das Immobilienvermögen in der EU auf 65.000 Milliarden Euro schätzen und das weltweit in Bauten gebundene Vermögen auf etwa 275.000 Milliarden Euro (Stand: Ende 2016 zum aktuellen Wechselkurs). Selbst wenn jede dieser Immobilien nur eine Mietrendite von 3 Prozent erzielte, entspräche dies einer summierten jährlichen Mieteinnahme von 8.250 Milliarden Euro. Offensichtlich helfen Immobilien beim Vermögensaufbau und sind (häufig) auch geeignet, stabile Zahlungen zu sichern.

Eine Branche, die in der Verantwortung steht, diese gigantischen Werte zu bauen und zu bewirtschaften, ist offensichtlich volkswirtschaftlich sehr bedeutsam, denn sie erfüllt wichtige Funktionen für ihre Kunden, sie schafft Wohnnutzen für Haushalte und ermöglicht es anderen Branchen, ihre Leistungen produktiv zu erbringen. Zwei weitere wichtige makroökonomische Implikationen folgen aus der Größe und den Merkmalen der Immobilienbranche:

Ein großer Hebel: Segen und Fluch
Erstens, 2016 überschritten die deutschen Bauinvestitionen die Marke von 300 Milliarden Euro. Jedes Jahr wird damit etwa jeder zehnte Euro des BIP für Baumaßnahmen verausgabt. Gleichzeitig sind die Handelsverflechtungen der Baubranche mit dem Ausland überschaubar. Das bedeutet, dass sowohl für den Neubau als auch für den Ausbau Konjunkturprogramme effektiv sind; ökonomisch formuliert: Der Multiplikatoreffekt von Bauinvestitionen ist kurzfristig besonders hoch. Dies ist Segen und Fluch zugleich: Auf der einen Seite sind in einer Rezession konjunkturfördernde Maßnahmen besonders wirksam. Auf der anderen Seite verführt dieser Effekt zur politischen Überschlagshandlung.

Solche Übertreibungen können gefährlich werden, und dies ist der zweite Punkt, weil die hohe Zinsabhängigkeit die Bau- und Immobilienbranche sowieso anfällig für heftige Zyklen macht. Die Finanz- und Wirtschaftskrise vor zehn Jahren nahm ihren Anfang nicht zufällig in der Immobilienbranche: Eine Mischung aus laxer Finanzregulierung, politisch motivierter Subventionierung und eben der Abhängigkeit vom Zinszyklus führte zunächst die Immobilienbranche in den USA, Spanien oder Irland in die Krise, und dann folgte jeweils die ganze Volkswirtschaft in den Krisenstrudel. Dass Deutschland nicht in diesen Abwärtssog gerissen wurde, hatte sicherlich mehrere Gründe: Die deutsche Wohnungsfinanzierung erfolgt vorsichtiger als in den USA vor zehn Jahren; das gesetzliche Rentensystem gibt den Arbeitnehmern eine Grundsicherung und macht sie weniger anfällig für die Verführung kurzfristig steigender Hauspreise, und schließlich hatten wir zeitlich „Glück“, dass bei uns die Bau-Euphorie der frühen 1990er Jahren noch Spuren in den Bilanzen und den Erinnerungen von Banken und Investoren hinterlassenm hatte.

Immobilien prägen Wirtschaft und Gesellschaft
Die gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Branche endet jedoch nicht bei den in der offiziellen Statistik ausgewiesenen Daten: Wohlfahrt ist nicht gleichbedeutend mit Wohlstand. Für Immobilien gelten zwar auch die Marktgesetze, dennoch sind Immobilien in mehrfacher Hinsicht besondere Güter: Wohnen ist ein zentrales Gut für Haushalte; dieses Gut lässt sich eben nicht einfach substituieren. Immobilien sind ortsgebunden und großvolumig. Vor allem aber prägen sie unsere Umwelt für Jahrzehnte, manchmal sogar für Jahrhunderte. Die Vorteile, die Menschen aus angenehmen Wohnungen und Büros ziehen, erstrecken sich nicht allein auf Mietäquivalente, denn wir können jeden Tag Hunderte schöne Objekte genießen, für die wir keine Miete zahlen müssen, und dies gilt für Wohnimmobilien nicht mehr als für Gewerbeimmobilien sowie für die privaten und öffentlichen Räume dazwischen.

Immobilien prägen unser Denken und Handeln. Wohnungen geben Geborgenheit, Quartiere Identität. Wo wir als Kind aufgewachsen sind, prägt uns für das ganze Leben. Die gebaute Umwelt kann uns also inspirieren und träumen lassen, so kann die Immobilienwirtschaft zum Schubgeber für Kreativität werden, denn Unternehmen können durch geeignete Architektur und Immobilienmanagement die Innovationskraft ihrer Unternehmen stärken.

Weitsichtig regulieren
Daraus folgen für die Politik vier Maximen: Erstens, der Staat darf sich nicht aus der Verantwortung für die Immobilienwirtschaft ziehen, dafür ist diese Branche wirtschaftlich und gesellschaftlich zu bedeutsam. Zweitens, die Immobilienbranche ist ein wirtschaftlicher Supertanker, und Tanker sind nicht für Slalomfahrten gebaut. Hektische immobilienpolitische Kurskorrekturen sind schädlich und können langfristig mehr kaputtmachen als heilen: So hat die Eigentumsförderpolitik der Clinton-Administration nur vorübergehend Menschen die Illusion verschafft, sie würden erfolgreich Eigentum aufbauen; die Wohneigentumsquote schoss für zehn Jahre nach oben und stürzte danach zehn Jahre auf das alte Niveau zurück. Daher sollte Immobilien- und Bodenpolitik nicht nur vorsichtig dosiert, sondern vor allem weitsichtig angelegt sein. Dies bedeutet nicht, dass es keine Richtungsänderungen geben darf, doch hierbei sollte man immer vor Augen haben, dass viele Entscheidungen noch in Jahrzehnten marktwirksam sein werden. Alles, was wir richtig machen, bleibt sehr lange richtig. Doch alle Fehler verfolgen uns für Jahrzehnte. Und weil die Immobilienwirtschaft nicht an der Wohnungstür endet, braucht es auch politische Visionen für die Gewerbeimmobilienmärkte sowie für zahlreiche Sonderimmobilien und die Verbindungstrassen zwischen den einzelnen Zentren. Drittens, gerade weil die Immobilienbranche so groß und komplex ist, lohnt es, aus Erfahrungen zu lernen. Der internationale und regionale Vergleich sind daher wertvoll, denn gute Erfahrungen lassen sich dann skalieren. Dafür müssen nicht nur Immobilienakteure, sondern eben auch für Immobilienmärkte verantwortliche Politiker über die heimischen (und wohl auch tradierten) Tellerränder hinausblicken.

Viertens, Immobilien sind keine eierlegenden Wollmilchsäue. Im Mittelpunkt erfolgreicher Immobilienpolitik steht gutes Wohnen, produktives Arbeiten und die effiziente Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen. Wenn Immobilienpolitik zu viele Ziele gleichzeitig verfolgt, entstehen Zielkonflikte. Daher muss bei allen (in der Regel durchaus nachvollziehbaren) Nebenzielen wie Energieeinsparung, Unterstützung für Familien, Altersvorsorge, Landschaftsschutz oder fiskalischen Zielen immer gefragt werden, ob die eigentlichen Hauptaufgaben nicht dadurch torpediert werden.
 

Der Originalbeitrag stammt aus dem ZIA Geschäftsbericht 2017 und erschien zuerst online bei AUF EIN WORT, dem Portal des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Erstveröffentlichung: ZIA Geschäftsbericht 2017

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