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Berlin lohnt sich - fast immer

Ein Investitionscheck im Westen der Hauptstadt

Peyvand Jafari, Geschäftsführer, Fortis Wohnwert Group
Peyvand Jafari

Der Wohnungsmarkt der Hauptstadt gilt als einer der angespanntesten Deutschlands. Mit Blick auf aktuelle Bevölkerungsprognosen wird der Nachfrageüberhang wohl erhalten bleiben. Berlin befindet sich auf dem Weg zur Vier-Millionen-Stadt und wächst schneller als noch vor Jahresfrist gedacht. Um das Jahr 2030 herum werden vier Millionen Menschen in unserer Stadt leben, wenn der Zuzug von Flüchtlingen und Menschen aus allen Teilen Deutschlands und der Welt so anhält wie prognostiziert. Das ist schön, aber auch eine große Herausforderung an Politik und Wirtschaft. Zwischen 15.000 und 20.000 Wohnungen jährlich müssten gebaut werden, damit sowohl die alteingesessenen Berliner als auch die Neuberliner angemessen wohnen können.

Nicht nur für die Wohnungssuchenden ist die Situation problematisch. Professionelle Immobilienunternehmen macht der Mangel an passenden Angeboten ebenfalls zu schaffen. Baugrund und Objekte sind gleichermaßen begehrt und entsprechend teuer. Dies lässt die Margen deutlich schrumpfen. Stehen Ankaufpreise überhaupt noch mit dem Preis, der beim Exit erzielt werden kann, in einem vertretbaren Verhältnis? Wo lohnen Investitionen in der Hauptstadt noch?

Wer Berlin kennt, der weiß, dass es den einen Wohnimmobilien-Markt nicht gibt und man genauer hinschauen muss. In die zunehmende Verdichtung der zentralen Bezirke reiht sich auch unser Fallbeispiel Charlottenburg-Wilmersdorf ein. Der Bezirk verfügt kaum noch über freie Flächen. Die Neubautätigkeit ist also sehr gering. Deshalb ist auch der Zuzug gering.

Der Anfang dieses Jahres veröffentlichte Wohnmarktreport von CBRE und Berlin Hyp verzeichnet für 2015 ein gemäßigtes Wachstum der Angebotsmieten in Charlottenburg-Wilmersdorf. Im mittleren Marktsegment liegt die Spanne bei 7,47 bis 14,47 €/m2/Monat (nettokalt). Dies entspricht einem Zuwachs aller Marktsegmente von 1,8 % im Vorjahresvergleich. Für Gesamtberlin liegt der Zuwachs mit 5,1 % deutlich höher. Für die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser stellen die Berater fest, dass die Preise stärker steigen als die Mieten. Im Fall von Charlottenburg-Wilmersdorf zeigt die aktuelle Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen 2015 eine Kaufpreisspanne von 2.092 – 5.420 €/m2 im mittleren Marktsegment und einen Zuwachs von 8,4 % im Vergleich zu 2014. Der Medianangebotspreis einer Eigentumswohnung in Charlottenburg-Wilmersdorf lag bei 3.393€/m2. Berlinweit betrug das Wachstum 10,1 % und der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen 3.000 €/m2.

Ein weiteres Charakteristikum für das Teilsegment Charlottenburg besteht in dem niedrigen Gewicht des Mietmarktes. Der macht laut Wohnmarktreport lediglich 11 % aus, unterbietet damit jeden anderen Berliner Bezirk und zeigt die wesentliche Bedeutung des Eigentumsmarktes. Es handelt sich um einen etablierten und soliden Markt. Die Frage ist, welche Schlussfolgerungen Investoren daraus ziehen. Wie wird sich der Berliner Westen weiterentwickeln? Lohnen Investitionen überhaupt noch?

Es gilt zu validieren, inwiefern die Erwartungen angemessen sind. Dies muss differenziert betrachtet werden, nach dem immerwährenden Mantra der Immobilienwirtschaft „Lage, Lage, Lage“. Neben der Qualität des Bestands und dessen Bausubstanz kommt es für eine gute Mikrolage in einer Großstadt wie Berlin bzw. dem Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf auf die Standortkriterien Infrastruktur und soziales Milieu an.

Wir, als Fortis Group, haben in diesem Bezirk bisher sehr positive Erfahrungen gemacht. Bereits abgeschlossene Projekte zeigten uns, wie beliebt und begehrt Eigentumswohnungen zum Selbstausbau in Westberlin sind, wenn sie die genannten Kriterien erfüllen. Ein großes historisches Fachwerkhaus, das Teil eines denkmalgeschützten Ensembles im Wilmersdorfer Rheingauviertel ist, brauchte lediglich 16 Monate bis zum Abschluss.

Der Wohnmarktreport bestätigt unseren Eindruck des Teilsegments Eigentumswohnungen Charlottenburg-Wilmersdorf. Während die mittleren Angebotspreise je Quadratmeter im stadtweiten Median um 10,1 % stiegen, verbuchte Charlottenburg einen durchschnittlichen Zuwachs von 8,4 %. In den ersten drei Quartalen 2015 wurden mehr Kauf- als Mietangebote erfasst.

In Westberlin ist neben den ‚üblichen’ Standortvorteilen einer Großstadt, wie gute Erreichbarkeit mit dem Nahverkehr, ein Überangebot an Einkaufs-, Gastro-, Freizeit- und Naherholungsmöglichkeiten, medizinischer Versorgung, Bildungseinrichtungen, zudem eine äußerst gute Qualität der Bestandsgebäude gegeben. Dass der stationäre Handel um den Ku’Damm eine Renaissance erfährt und vielerorts die Sozialstruktur gehobenes Klientel anzieht, führt dazu, dass private wie institutionelle Investoren auf ein anhaltendes Wachstum des Bezirks setzen.

Durch das nach wie vor niedrige Preisniveau Berlins allgemein im Vergleich zu anderen Metropolen, die noch niedrige Eigentumsquote und das anhaltend niedrige Zinsniveau herrscht ein günstiges Klima für Investitionen. Privatanleger profitieren von den niedrigen Tilgungsraten für Darlehen, die teilweise niedriger sind als die Miete einer vergleichbaren Wohnung.

Fazit:
Investitionen in Wohnimmobilien in Westberlin lohnen dann, wenn die angebotenen Häuser über eine solide Bausubstanz verfügen und sich in guter Lage befinden. Diese Komponenten sind Grundvoraussetzungen für einen erfolgreichen Projektabschluss.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Fortis Wohnwert Group
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2016

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