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Die Stunde der Spezialisten

Banken zeigen sich als verlässlicher Partner

Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung, IREBS International Real Estate Business School
Prof. Dr. Steffen Sebastian

Die Banken zeigen sich vor allem gegenüber Bestandskunden als verlässlicher Partner. Bei Geschäften in Anbahnung müssen Kreditkunden auch mit Nachforderungen rechnen.

Vor wenigen Wochen habe ich einen ersten Versuch unternommen, auf der Basis spärlicher Informationen Rückschlüsse auf mögliche Auswirkungen der aktuellen Krise zu ziehen. Zwischenzeitlich haben Wissenschaftler aller Disziplinen versucht, einen Beitrag zur Lösung und Analyse der Krise zu leisten. Ich kann nicht in Anspruch nehmen, auch nur die Hälfte der einschlägigen Analysen gelesen zu haben. Aber derzeit ist vor allem klar, dass wir noch immer noch kaum etwas wissen. Wer nur geringfügig in die Tiefe geht, stellt schnell fest, wie wenig belastbar selbst der Kerndatensatz – das ist die Zahl der bestätigten Fälle – über die Krise ist. Zwar deuten die Fallzahlen derzeit auf eine Verbesserung der Entwicklung hin, aber selbst diese zentrale Aussage ist mit großer Unsicherheit belastet. Und falls sich die Ansteckungen wieder erhöhen, werden wir das erst mit großer Verzögerung feststellen.

Wenn aber noch nicht einmal der Verlauf der Pandemie gesichert verfolgt werden kann, ist jede längerfristige Prognose ein Blick in eine sehr trübe Kristallkugel. Das gilt für die Dauer und den Verlauf der begleitenden politischen Maßnahmen sowie für das Ausmaß der zu erwarteten Rezession. Im Besonderen gilt es aber für mögliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. So ist im Moment nur sicher, dass die Unsicherheit groß ist. Diese Aussage klingt trivial, ist aber in Bezug auf die Finanzierung von Immobilien von entscheidender Bedeutung. Banken können in der Regel hervorragend mit Risiken umgehen. Unsicherheit bedeutet jedoch, dass man noch nicht einmal weiß, wie groß derzeit die Risiken sind.

In der Immobilienfinanzierung ist dies die Stunde der Spezialisten mit viel Erfahrung, die auch im Angesicht der Krise nicht in Schockstarre verfallen, sondern beispielsweise auf Verzögerungen im Bau und andere negative Veränderungen professionell reagieren. Insbesondere in der Projektentwicklung als Hochrisikogeschäft muss ein Finanzierer damit umgehen können, wenn sich ein Risiko realisiert.

Trotz aller Professionalität der Banken ist im Neugeschäft derzeit mit erheblichen Verzögerungen zu rechnen. Für die Mehrheit der Banken steht zunächst die Sicherung des Bestandsgeschäfts im Vordergrund. Dabei wird meiner Erwartung nach in den wenigsten Fällen auf strikte Einhaltung der Covenants bestanden werden. Einen deutlich schwereren Stand haben allerdings diejenigen, die noch keinen unterschriebenen Vertrag haben, sondern sich nur in einem fortgeschrittenen Stadium des Kreditprozesses befinden. Zwar werden die Banken bei unterschriebenem Termsheet die Prüfung wohl weiter fortsetzen. In vielen Fällen muss aber damit gerechnet werden, dass Konditionen neu verhandelt werden. Dies kann grundsätzlich alle Bereiche des Vertrages betreffen, wesentlich werden jedoch höhere Besicherungs- und Eigenkapitalanforderungen sein, um den Risikopuffer für die Finanzierer zu erhöhen. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund problematisch, dass auch viele Eigenkapitalgeber derzeit eine eher abwartende Haltung einnehmen.

Nicht wenige befürchten nunmehr substanzielle Preisrückgänge. Aber auch für derart weitreichende Vorhersagen gibt es derzeit keine Grundlage. Dauer und Tiefe der Rezession sind überhaupt nicht abzusehen. Unverständlich ist mir außerdem die häufig anzutreffende grundsätzliche Ablehnung der Finanzierung von Handels- und Hotelimmobilien. Ich bin überzeugt: Was vor der Krise eine gute konzipierte Immobilie an einem guten Standort war, wird es auch nach der Krise wieder sein.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von IREBS
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2020

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