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Diese Fehler verhageln die Rendite

Martin Herkenrath, Geschäftsführender Gesellschafter, OMEGA Immobilien GmbH
Martin Herkenrath

Der Schaden geht in die Millionen: Laut einer Umfrage des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) entstehen jährlich bis zu 25 Millionen Euro Schaden aufgrund unprofessioneller und fehlerhafter Immobilienverwaltung. Diese Verluste sind gravierend, denn damit wird das Ziel der Investoren und Immobilieneigentümer, einen Beitrag zur Altersvorsorge zu leisten, verfehlt.  

Damit eine adäquate Rendite erwirtschaftet wird, muss eine Reihe von typischen Fehlern beim laufenden Management der Immobilien vermieden werden. Da mit dem derzeitigen Niedrigzinsumfeld die finanziellen Rahmenbedingungen für den Erwerb einer Immobilie so günstig wie lange nicht mehr sind, gewinnt dies umso mehr an Bedeutung.

Allerdings machen Immobilienkäufer regelmäßig den Fehler und unterschätzen den Aufwand, den eine Immobilie mit sich bringt. Auch die von Ihnen beauftragten Verwalter verfügen oftmals nicht über die notwendige Kompetenz und Manpower für das vollumfängliche Management der Objekte. Die Folge: Bei der Verwaltung unterlaufen Fehler, die auf lange Sicht oft dazu führen, dass die Immobilien nicht die erwartete Rendite generieren, sondern im schlimmsten Fall Verluste bescheren. Gerade bei privaten Kapitalanlegern, die mit ihren laufenden Mieteinnahmen der Immobilie auch den aufgenommenen Immobilienkredit abbezahlen, führt dieser Umstand zu unplanmäßigen Zusatzkosten und Renditeeinbußen.

Räumliche Nähe zur Immobilie oft unterschätzt

Häufig wird bereits die notwendige Vor-Ort-Präsenz des Eigentümers oder Verwalters unterschätzt. Werden Objekte angekauft, die einige hundert Kilometer vom betreuten Bestand entfernt sind, hat dies erhebliche Auswirkungen auf die Qualität des Managements: Die Beziehungspflege zu den Mietern wird schwierig. Maßnahmen wie Mieterausbauten und Modernisierungsmaßnahmen werden dadurch erschwert. Außerdem kann sich dadurch erheblicher Instandhaltungs- und Sanierungsstau bilden, der vom Eigentümer und Verwalter – auch aufgrund der Distanz zum Objekt – nicht wahrgenommen wird. Dieser Umstand führt dazu, dass sich die notwendige Mängelbeseitigung erheblich verzögert oder dass die Kosten bei einer verspäteten Beseitigung dann noch höher ausfallen.

Das Spektrum reicht dabei beispielsweise von kleineren Mängeln wie der Pflege der Grünanlagen bis hin zur technischen Wartung der Fahrstühle oder zur Instandhaltung von Außenfassade und Dach. Bleibt die Mängelbeseitigung aus, kann der Mieter im Rahmen seiner rechtlichen Möglichkeiten vom Mietminderungsrecht Gebrauch machen und Mietzahlungen reduzieren. Hinzu kommt: Die immer komplexer werdenden Strukturen bei der technischen Gebäudeausstattung und der Haustechnik erfordern heute umfangreiche Kompetenzen beim technischen Gebäudemanagement und der Betreuung technischer Anlagen. Hier ist vor allem die Kompetenz des Verwalters beim technischen Objektmanagement gefragt. Unterm Strich gilt: Wie groß der Instandhaltungsstau auch ist, er wirkt sich immer negativ auf die Werterhaltung einer Immobilie aus.   

Worst Case Szenario: Ungültiger Mietvertrag mit einem Gewerbemieter

Weitere Fehler, die später Geld kosten können, treten häufig beim Abschluss von Gewerbemietverträgen auf. Diese sind in der Praxis deutlich individueller gestaltet als Wohnmietverträge und schon kleine Fehler können im Gewerbemietrecht dazu führen, dass ein Mietvertrag hinsichtlich der Vereinbarung der langlaufenden Mietzeit ungültig wird. Dies wird immer dann zum Problem, wenn ein Mieter ausziehen möchte und nach einer Lücke im Vertrag sucht. Damit kann aus einem vermeintlich langfristigen Planungshorizont schnell eine Leerstandsfläche werden, die keine Mietrenditen mehr erwirtschaftet.

Auch die kaufmännische Verwaltung der Immobilie ist eine Quelle vieler Fehler. Oft unterschätzt wird die Komplexität des Themas Nebenkostenabrechnung aber auch der Buchhaltung und des Forderungsmanagement. Dies bedeutet in der Praxis, dass beispielsweise nicht konsequent gemahnt wird und es in der Folge zur Anhäufung von Mietrückständen kommt, die unter Umständen nicht wieder einbringbar sind.

Mieterhöhungspotenziale werden nicht ausgeschöpft

Ein weiteres Versäumnis vieler Eigentümer und Verwalter ist es, Mietsteigerungspotenziale nicht konsequent zu nutzen. Bei der Nutzungsart Wohnen sind die Möglichkeiten gesetzlich reguliert. Gerade hier kommt es darauf an, den richtigen Zeitpunkt für eine Mieterhöhung im Auge zu behalten und die vorgeschriebenen Fristen zu wahren. Oft schrecken Verwaltungen jedoch davor zurück – einerseits wegen des Aufwandes und den umfangreichen Formvorschriften bei Mieterhöhungen, andererseits wegen möglicher Reaktionen der Mieter (Sonderkündigungsrecht). Bei Gewerbemietern gilt es bei Indexierungen oder Staffelmieten dieses regelmäßig zu überprüfen, um die Mietpotenziale umzusetzen.

Bedeutung der zweiten Miete wird nicht erkannt

Zur kaufmännischen Verwaltung gehört auch, die Betriebskosten konsequent im Auge zu behalten. Aus Sicht des Mieters stellen sie die „zweite Miete“ dar. Je niedriger diese zweite Miete ist, desto mehr Spielraum hat der Eigentümer bei der „ersten Miete“, der Kaltmiete, die direkt bei ihm ankommt. Ein wichtiger Einflussfaktor sind dabei beispielsweise die Energielieferverträge. Ein professioneller Immobilienverwalter, der mehrere Immobilienportfolien in der Verwaltung hat, kann bei der Lieferung von Öl, Gas und Strom aufgrund der höheren Abnahmemenge oft deutlich günstigere Konditionen aushandeln. Auch bei anderen Dienstleistungsverträgen zur Bewirtschaftung der Immobilie kann ein höherer Verwaltungsbestand zu Synergieeffekten beim Einkauf führen. Zudem gibt es bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen typische Fehlerquelle, die sich auch vermeiden lassen: das Einhalten von Fristen, die Berücksichtigung aller umlagefähigen Kosten sowie aller mietvertraglichen Sonderregelungen bei Gewerbemietverträgen.

Insgesamt gibt es eine große Bandbreite an Fehlern, die beim Management einer Immobilie gemacht werden können. In der Summe können sich diese als fatal erweisen. Das Ergebnis kann von kleineren Renditeeinbußen bis hin zum Totalverlust reichen – etwa wenn ein Mieter wegen mangelnder Qualität in der Bewirtschaftung oder einem ungültigen Mietvertrag auszieht und es zu ungewolltem Leerstand kommt. So gravierend sind die Folgen in aller Regel aber nicht. Verbreitet sind eher Fälle wie der Folgende: Unterstellt man eine Mietrendite zwischen vier und sieben Prozent, genügt schon ein Leerstand von zehn Prozent, damit die Immobilie Verluste macht. Dies ist ganz sicher nicht im Sinne des Investors oder Eigentmers, der die Immobilie mit einer bestimmten Renditeerwartung erworben hat.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von OMEGA Immobilien Gruppe
Erstveröffentlichung: Frankfurter Allgemeine Zeitung, 5. Mai 2017

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