Ein doppelter Spagat

Es ist ein sensibles Thema: Krankenhäuser sind ein elementarer Teil jeder öffentlichen Infrastruktur. Sie sind Geburts- und oft auch Sterbestätte, Orte großer Emotionalität für jeden, der selbst eine schwere Krankheit überstehen oder ein Familienmitglied dabei begleiten muss. Die Allerwenigsten, die ein Krankenhaus betreten, denken dabei an Immobilienportfolios oder Renditepotenziale. Und doch sind deutsche Krankenhäuser ein gefragtes Asset für internationale Investoren. Genau wie alle anderen Gewerbeimmobilien profitieren Krankenhäuser von einer stabilen Wirtschaftslage mit geringer Arbeitslosenquote, funktionierender Infrastruktur, und – auch wenn es äußerst zynisch klingen mag – einer konstanten Nachfrage. Durch den demografischen Wandel und eine alternde Bevölkerung werden immer mehr Krankenhausbetten benötigt. Da mag es verlockend klingen, jetzt noch schnell in das Healthcare-Segment zu investieren.
 

Rechtliche und technische Hürden

Doch was auf dem Papier optimal aussieht, kann in Realität schnell zum Problemfall werden. Den meisten Investoren und ihren Beratern dürfte klar sein, dass Krankenhäuser rechtlich gesehen ein kompliziertes Asset sind. Allerdings darf man die Summe der technischen Verpflichtungen nicht aus den Augen verlieren. Bei vielen Angeboten gehen die wirtschaftlichen Aussichten und der technische Zustand der Krankenhäuser diametral auseinander. Im Klartext heißt das: Der Investmentberater ist begeistert, während der Bausubstanzprüfer die Hände über dem Kopf zusammenschlägt.

Dass Krankenhäuser besondere Hygiene- und Brandschutzstandards erfüllen und eine hundertprozentige Barrierefreiheit gewährleisten müssen, ist da noch die offensichtlichste Hürde: Im Notfall können die Patienten das Gebäude nicht selbst verlassen, und bei Hygienemängeln stehen im Ernstfall Menschenleben auf dem Spiel. Deshalb schreibt die deutsche Krankenhausverordnung (KhsVO) strenge Auflagen vor.

Aber nur spezialisierte Bauingenieure und Haustechniker können fundierte Prognosen erstellen, wie viel die Wartung oder Instandsetzung den neuen Krankenhausbetreiber kosten werden. Angefangen bei der Unterscheidung von Lüftungs- und Klimaanlagen, die individuelle Austauschzyklen und Wartungsmaßnahmen erfordern, über die komplizierte medizinische Technik bis hin zu den Spezifika eines Bitumen- oder Foliendaches – der Teufel sitzt gerne im Detail und so stellt die Kaufentscheidung oft einen Spagat dar, der niemandem leicht fällt.

Eine gründliche Gebäudeprüfung schafft Klarheit

Oft müssen Informationen erst einmal eingeholt werden, wichtige Dokumente wie Baugenehmigungen, Wartungs- und Inspektionsunterlagen sowie Brandschutzkonzepte oder Brandschaureports liegen häufig nicht vor. Der Investor erfährt in einem Angebot zunächst neben dem Kaufpreis kaum mehr als die Anzahl der Betten – Sicherheit bringt ein technisches Beratungsunternehmen, das die fehlenden Informationen anfordert, zusammenträgt und auswertet. Dies geschieht im Rahmen einer so genannten Technischen Due Diligence (TDD), also eine gründlicher Gebäudeprüfung: Auch für den technischen Berater fängt mit der ersten Begehung eine schwierige Analyse an, während der er nicht selten selbst den Spagat üben muss. Anders als ein reiner Techniker sollte er sich davor hüten, Pauschalaussagen zu treffen. Er darf nicht einfach generalisieren, dass ein bestimmtes Bauteil nach einer bestimmten Zeit erneuert werden muss. Er muss einen genauen Blick auf die Anlagen und in die Wartungsprotokolle werfen und dann anhand seiner Expertise prognostizieren, wie lange ein sicherer Betrieb möglich ist. Kann er dem Investor danach zum Kauf raten, besitzt dieser Planungssicherheit.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von CBRE PREUSS VALTEQ GmbH
Erstveröffentlichung: Immobilienmanager, Februar 2017