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Strategien für Spezialfonds in der Nutzungsart Büro

Florian Mundt, Managing Partner, Geschäftsführer, Deutsche Investment Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Florian Mundt

Der deutsche Büroimmobilienmarkt ist gegenüber dem Wohnungsmarkt ins Hintertreffen geraten: Von 2012 bis 2018 sank die Zahl der fertiggestellten Büroflächen in den sieben A-Städten nach Angaben von bulwiengesa von 2,6 auf 1,5 Millionen Quadratmeter. Im Gegenzug stieg die fertiggestellte Wohnfläche um 43 Prozent auf 6,0 Millionen Quadratmeter. Im Rahmen der Immobilienzyklen ist es an der Zeit, Büroimmobilien stärker in den Fokus zu nehmen.

Neben den allgemein günstigen Wirtschaftsdaten sind es vor allem die Wachstumsaussichten für den tertiären Sektor, die Büroimmobilien zu einer attraktiven Anlage machen. Sowohl in den A- als auch B-Städten prognostiziert Wüest Partner in den kommenden Jahren einen Anstieg der Bürobeschäftigten zwischen vier bis sechs Prozent. Die Folge ist weiterhin eine Produktverknappung am Markt. Sie äußert sich in kontinuierlich wachsenden Spitzenmieten, die 2018 nun schon zum achten Mal in Folge gestiegen sind, wie die DZ Hyp ermittelte. Für Berlin rechnet das Finanzinstitut bis 2020 mit 13 Prozent höheren Spitzenmieten.  Zudem sank die Leerstandsquote seit 2011 flächendeckend. Im ersten Halbjahr 2018 erreichte sie an den A-Standorten ein historisches Tief von durchschnittlich 3,7 Prozent. In Berlin ist der Neubaubedarf besonders groß angesichts einer Leerstandsquote von 1,7 Prozent.

Die Tiefstände der Leerstandsquoten und die zurückgehende Zahl neuer Projektentwicklungen an den A-Standorten lenken den Investorenblick auf alternative Standorte und Anlagestrategien. Im Rahmen einer Core-Satellite-Strategie bildet ein Core-Anteil mit Immobilien in A-Lagen und geringerem Mietausfallrisiko den Kern des Portfolios, um welchen sich Objekte an B- und C-Standorten mit einem höheren Risikograd und damit mehr Renditepotenzial gruppieren.

Im Sinne langfristiger Exit-Strategien, bei denen die dauerhafte Generierung hoher Mieteinnahmen im Vordergrund steht, bleibt ein Core-Portfolio unverzichtbar. Core-Immobilien sichern durch gesicherte Nachfrage auf Mieterseite auch in wirtschaftlich schlechten Zeiten einen kontinuierlichen Cashflow. Zudem bieten sie in der Regel eine hohe Liquidität und Wertbeständigkeit, sodass sie auch in Krisenzeiten ein attraktives Handelsobjekt darstellen.

Der deutsche Immobilienmarkt bietet über Core hinaus hohes Potenzial an Nebenstandorten. Während sich 43 Prozent der bestehenden Büroflächen in den A-Städten befinden, verteilt sich der Rest zwischen 15 und 22 Prozent auf B-, C- und D-Städte. Entsprechend gibt es auch außerhalb der Metropolen ein umfangreiches Marktangebot.

Neben Manage-to-Core und regionaler Diversifizierung empfiehlt sich eine diversifizierte Mieterstruktur. Dies umfasst multiple und branchenübergreifende Mietparteien, um sich gegen Krisenzeiten einzelner Wirtschaftszweige abzusichern. Darüber hinaus kommen auch Immobilien infrage, die unterschiedliche Nutzungsarten miteinander vereinen, z. B. durch die Integration von Wohnungen, Hotels oder Einzelhandel.

Da angesichts des historischen Büroflächenbestands in Deutschland das Wertschöpfungspotenzial einer Immobilie zunehmende Bedeutung gewinnt, sind vielfältige Kompetenzen im Fonds- und Immobilienmanagement gefragt. Diese Tatsache wird verstärkt durch die Verlagerung auf Nebenstandorte und die Abkehr von Single-Tenant-Gebäuden. Es empfiehlt sich also, dass der Fonds- und Investmentmanager seine Serviceleistungen auf das Asset- und Property-Management ausweitet. Lokale Expertise und ein guter Marktzugang werden zum Schlüssel in einer noch länger anhaltenden Phase von Objektmangel bei steigender Nachfrage.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Deutsche Investment KVG
Erstveröffentlichung: Fondsnews 12/2018

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