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Forward-Deals

Strategie in der Niedrigzinsphase

Hans-Joachim Lehmann, Geschäftsführer, Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH
Hans-Joachim Lehmann

Die weiter anhaltende Niedrigzinsphase wird auch in diesem Jahr zu einem Mangel an Anlagemöglichkeiten im Immobilienbereich führen. Vor allem neue und langfristig vermietete Bürogebäude in den A-Lagen der deutschen Topstädte bleiben gefragte Adressen. Solche Immobilien generieren weiterhin stabile Cash-Flows und sichern institutionellen Anlegern somit Erträge, die früher mit festverzinslichen Papieren wie beispielsweise Bundesanleihen erwirtschaftet wurden. In einem intensiveren Wettbewerb um Core- und Core+-Immobilien, haben sich Forward-Deals als eine Möglichkeit etabliert, um besonders attraktive Objekte bereits vor der Fertigstellung anzubinden. Zudem sind Forward-Deals heute oft der einzige Weg, mit dem der Zugriff auf eine langfristig vermietete Neubauimmobilie gesichert werden kann.

Gangbar ist dieser Weg allerdings nur für Unternehmen, die über jahrelange Markterfahrung, eine kontinuierliche Präsenz in den deutschen Topstädten sowie beste Kontakte zu den maßgeblichen Projektentwicklern verfügen. Unentbehrlich sind ferner umfangreiche Kompetenzen in der Strukturierung und Finanzierung der Forward-Deals, insbesondere aus investmentrechtlicher und steuerlicher Sicht sowie eine qualifizierte Einschätzung der Risikostruktur inklusive eigener Kapazitäten bei der Überprüfung von Baufortschritt und -qualität. Kurz: Forward-Deals sind in der Regel denjenigen Unternehmen vorbehalten, die die gesamte Wertschöpfungskette einer Immobilieninvestition mit eigenen Kapazitäten abdecken.

Entscheidend ist das Mietsteigerungspotenzial
Für die Erwerberseite von besonderem Interesse ist vor allem eine belastbare Analyse, ob sich die Marktbedingungen am jeweiligen Standort über den Fertigstellungszeitraum hinaus weiterhin zu ihren Gunsten entwickeln und Nachfrage sowie Mietentwicklung auf absehbare Zeit positiv sein werden. Unter diesen Bedingungen bietet ein Forward-Deal die Möglichkeit eines vergleichsweise günstigen Einstiegspreises. In der Regel definiert sich der Kaufpreis der vor Fertigstellung erworbenen Objekte über die jeweiligen Mietverträge und die Miete orientiert sich wiederum am aktuellen Marktgeschehen. Diesbezüglich bieten deutsche Topstädte derzeit durchweg gute Voraussetzung für Forward-Deals. Einige Städte wie beispielsweise Berlin mit seinem dynamischen Mietpreiswachstum und seiner geringen Flächenverfügbarkeit weisen dabei besonders günstige Bedingungen auf.

Heute können die Marktteilnehmer davon ausgehen, dass die Mieten in den Toplagen der deutschen Metropolen während einer Fertigstellungszeit von rund zwei Jahren um vier bis fünf Prozent steigen. An Standorten, die sich in der jüngeren Vergangenheit besonders dynamisch entwickelten, wie dem Berlin-Friedrichshainer Spreeufer, liegen die aktuellen Marktmieten sogar um mehr als 50 Prozent über dem Niveau von vor drei Jahren. Bei einem Investitionszeitraum von etwa zehn Jahren bedeutet dies für den Investor ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial mit einem dann voraussichtlich sehr attraktiven Exit.

Beispielhaft für einen erfolgreichen Forward-Deal ist das Quartier am Postbahnhof in Berlin-Friedrichshain. Die Warburg-HIH Invest hat das 17.000 Quadratmeter Mietfläche umfassende Projekt „East-Side-Office“ bereits 2015 vom Berliner Entwickler NDC Real Estate Management (NDC) erworben. Im Frühjahr 2018 wurde der dritte und jüngste Bauabschnitt des Projekts durch NDC vorzeitig fertiggestellt. Bereits Ende 2017 war das fünfstöckige Gebäude in einen Individualfonds eingebracht worden. Wichtiges Einstiegskriterium war, dass sich mit der Daimler Group Services Berlin GmbH ein wirtschaftlich starker Mietinteressent für das Gebäude entschieden und einen Mietvertrag für die Flächen der ersten beiden Bauabschnitte unterschrieben hatte.

2015 lagen die Büromieten in den Quartieren nördlich der East-Side-Gallery bei durchschnittlich 15 Euro je Quadratmeter. Heute können moderne Büroflächen in der begehrten Water-Front-Lage nahe dem Spreeufer für bis zu 33 Euro je Quadratmeter angeboten werden. Weitere Miet- und damit Kaufpreissteigerungen sind absehbar. Zum einen kommen in Berlin wenig neue Büroflächen auf dem Markt. Zum andern zählt das Gebiet zwischen Ostbahnhof und Oberbaumbrücke zu einer der begehrtesten Entwicklungslagen der deutschen Hauptstadt. Denn die Mischung aus etablierten Unternehmen, Startups und angesagten Clubs sowie die gute Verkehrsanbindung und die zentrale Lage im Herzen Berlins üben eine große Anziehungskraft auf Büromieter aller Art aus. So gibt es an diesem Standort beste Voraussetzungen für nachhaltige Miet- und Wertsteigerungen und eine gute Gesamtperformance des Investments.

Berlin ist nur ein Beispiel
Bei ihren attraktiven Forward-Deals fokussiert sich die Warburg-HIH Invest auf die sieben deutschen Topstädte. Neben Berlin sind dies Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart und München einschließlich prosperierender Standorte in den jeweiligen Metropolregionen. Dort sichtet Warburg-HIH Invest alle größeren Bürobauvorhaben und prüft unter anderem die Initiatoren sowie deren Track Rekord. Wer in der jüngeren Vergangenheit immer pünktlich und mit guter Qualität die Projekte abgeschlossen hat, wird dies wahrscheinlich auch zukünftig leisten. Wichtig für einen erfolgreichen Forward-Deal und das gegenseitige Vertrauen ist, dass auch die Käuferseite über hinreichende Kapazitäten verfügt, um Bauqualität und -fortschritt in einem erforderlichen Maß zu überprüfen sowie gegebenenfalls auf Herausforderungen reagieren zu können. Beispiele sind die aktuelle Verknappung von Rohstoffen (bspw. Sand, Beton) und Kapazitäten (bspw. Mischfahrzeuge, Handwerker.

Wiederholung möglich
Käufer und Verkäufer müssen bei einem Forward-Deal über einen Zeitraum von mehreren Jahren vertrauensvoll zusammenarbeiten. Nicht selten entstehen dabei auch längerfristige Geschäftsbeziehungen, weil oftmals mehrere Projekte hintereinander gemeinsam realisiert werden. Dabei profitiert die Verkäuferseite in der Regel von Einsparungen bei den Finanzierungskosten beziehungsweise von einer geringeren Kapitalbindung. Das Eigenkapital, das nach Abschluss eines Forward-Deals auf Entwicklerseite freigesetzt wird, kann von dieser in das nächste Vorhaben investiert und für weiteres Wachstum verwandt werden. Wichtigste Anforderung des Entwicklers an seinen Vertragspartner ist daher, dass er zuverlässig seinen Zahlungszusagen nachkommt und als Ansprechpartner bei möglicherweise erforderlichen Korrekturen im Bauablauf zur Verfügung steht. Hat sich auf dieser Ebene gegenseitiges Vertrauen etabliert, steht dem nächsten gemeinsamen Forward-Deal in der Regel nichts im Wege.

Weil der Kapitalbedarf der Entwicklerseite mit der Größe der Projekte stetig steigt, ist eine Häufung von Forward-Deals vor allem bei größeren Vorhaben und Einzelprojekten zu beobachten. Solche Projekte erhöhen wiederum die Anforderungen an die finanzielle und juristische Strukturierung der Deals. Beispielhaft sei hier der Verkauf von zwei Projekten durch Aurelis genannt, die mit dem Europaviertel in Frankfurt das derzeit größte städtebauliche Entwicklungsvorhaben in Deutschland verantwortet. Die Warburg-HIH Invest hat dort zwei nebeneinanderliegende Bürogebäude erworben und mit Blick auf die Gesamttransaktionssumme von mehr als 300 Millionen Euro in zwei Vehikel eingebracht. Zwar gibt es auch institutionelle Investoren, die gern in dieser Größenordnung kaufen, die überwiegende Mehrheit der Akteure ist jedoch an kleineren Investments interessiert. Daher wurde das Gebäude DB Brick mit einer Mietfläche von 23.400 Quadratmetern für zwei deutsche Pensionskassen in ein Bündelungsvehikel eingebracht. Das Hochhaus DB Tower mit einer Mietfläche von 30.300 Quadratmetern hingegen gehört nunmehr zum Individualfonds einer deutschen Pensionskasse.

Weg zu attraktiven Immobilien
Mitentscheidend für das große Investoreninteresse an den beiden Objekten war wiederum der Mietvertrag. Beide Gebäude sind für 20 Jahre an die Deutsche Bahn AG vermietet und stehen somit für zuverlässige Mieterträge über einen sehr langen Zeitraum. Damit können die Investoren ihren Verpflichtungen auch in der weiter andauernden Niedrigzinsphase nachkommen. Dieser Vorzug führte allerdings zu großen Begehrlichkeiten auch bei anderen Marktteilnehmern. Nur durch einen erfolgreichen Forward-Deal konnten die Objekte für die Investoren der Warburg-HIH Invest gesichert werden. In dem heutigen harten Wettbewerb um solche Premium-Core-Objekte sind Forward-Deals oft die einzige Möglichkeit, um an Immobilien in der gewünschten Lage-, Bau- und Vermietungsqualität zu kommen.

Der derzeitig starke Wettbewerb um hochqualitative Büroimmobilien bietet auch eine Gelegenheit, um sich als Investmentmanager mit Kompetenzen im Bereich der Forward-Deals zu positionieren. Die Warburg-HIH Invest hat in den vergangenen 20 Jahren umfangreiche Erfahrung in der Platzierung von Forward-Deals aufgebaut. In den zurückliegenden Jahren hat die Gesellschaft neben den beiden DB-Gebäuden in Frankfurt und dem Quartier am Postbahnhof auch die „MesseCity Köln“ sowie die neue Unternehmenszentrale von Gruner + Jahr in der Hamburger HafenCity für seine Kunden sichern können. Die Aktivitäten der Warburg-HIH Invest sind in diesem Bereich jedoch nicht auf Deutschland beschränkt. Dank der Standorte in Amsterdam und Wien können Forward-Deals auch in den Niederlanden und Österreich mit eigenen Kapazitäten begleitet werden.

 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Warburg-HIH Investment Real Estate GmbH
Erstveröffentlichung: Property Management, Februar 2019

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