Geförderter Wohnungsbau

Geförderter Wohnungsbau ist der neueste Trend unter institutionellen Investoren. Die Investments verbinden die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum mit einer hohen Cashflow-Sicherheit. Doch reichen die Renditen? Und wo liegen die Fallstricke bei der Vermietung und der Förderung?

Wohnimmobilien stehen bei institutionellen Investoren ganz oben auf dem Einkaufszettel. Dies gilt nach der Corona-Krise noch mehr als vorher. Allerdings ist eine Veränderung zu beobachten. Die in den letzten Jahren stark gestiegenen Mieten werden zunehmend auch als gesellschaftlich problematisch wahrgenommen. Dazu trägt auch die öffentliche Diskussion des Themas bei. In der Folge rückt bezahlbares Wohnen immer mehr in den Fokus der institutionellen Anleger. Diese nehmen die – im Vergleich zum frei finanzierten Wohnungsbau – leicht niedrigere Rendite gerne in Kauf. Sie erhalten dafür im Gegenzug eine sehr hohe Einnahmesicherheit. Denn die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen reduziert Leerstands- und Ausfallrisiken.

Wichtig ist zu wissen: Der geförderte Wohnungsbau von heute ist nicht vergleichbar mit dem sozialen Wohnungsbau früherer Jahre. War der soziale Wohnungsbau in der Vergangenheit bestimmt von Kostenmiete und sehr langen Laufzeiten, stehen heute individuelle Mietentwicklungen und zeitlich begrenzte Förderlaufzeiten im Vordergrund. Üblicherweise liegen die Laufzeiten der Förderung heute zwischen 15 und 25 Jahren. Während dieser Spanne wird die Miete moderat an die ortsüblichen Mieten gemäß Mietspiegel angepasst. Parallel hierzu werden die Fördermittel schrittweise reduziert. Die sukzessive Mietanpassung entspricht in der Regel der allgemeinen Einkommensentwicklung. Die Mieter müssen bei Einzug einen Wohnberechtigungsschein nachweisen.

In Deutschland existieren verschiedene Fördermodelle
Wie funktioniert das Modell „Gefördertes Wohnen“ im Detail? Zunächst müssen interessierte Anleger verstehen, dass es nicht das „eine“ Modell gibt. In Deutschland gibt es Fördermodelle vom Bund, von den Ländern und von den Kommunen. Teilweise können diese auch miteinander kombiniert werden. In der Praxis müssen Investoren bzw. Fondsinitiatoren prüfen, welche Modelle es an einem bestimmten Standort gibt und ob sich eine Inanspruchnahme für sie rechnet. Die Prüfung dieser Modelle ist komplex und bedarf auch einiger Erfahrung. Investoren sollten sich daher auf Experten verlassen, die schon länger in diesem Segment tätig sind und bereits Fonds aufgelegt haben.

Allen Modellen ist gemein, dass die anfängliche Miete auf einem Niveau festgelegt wird, das deutlich unterhalb der Miete für frei finanzierte Wohnungen liegt. In der Praxis bewegen sich die Mietpreise bei gefördertem Wohnen in der Regel derzeit zwischen 6,50 und 9,00 Euro pro Quadratmeter kalt im Monat. Angesichts der hohen Herstellungskosten für Neubauimmobilien rechnen sich Investments mit einer Deckelung auf diesem Niveau nicht. Daher sehen die Fördermodelle verschiedene Mechanismen vor, die diese Renditenachteile ausgleichen. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um Baukostenzuschüsse, Tilgungszuschüsse, Mietaufstockungen oder zinsgünstige Darlehen.

Renditedifferenz zwischen frei vermieteten und geförderten Wohnungen gering
Trotz dieser Ausgleichsmechanismen ist die Rendite von gefördertem Wohnungsbau leicht niedriger als bei frei finanziertem Wohnraum. Allerdings ist der Unterschied gering. Die Nettoanfangsrendite liegt bei geförderten Wohnungen im Durchschnitt um 0,25 Prozentpunkte niedriger als bei frei finanzierten Wohnungen. Dazu ein Beispiel aus der Praxis: Ein Fonds kauft ein größeres Neubauprojekt mit Mietwohnungen an. Davon sind 30 Prozent geförderte Wohnungen und 70 Prozent frei vermietet. Der größere, freie Teil erreicht dann eine Anfangsrendite von 4,0 Prozent, der geförderte Teil 3,75 Prozent.

Viele Investoren nehmen diese geringere Rendite gerne in Kauf, da sie – wie bereits erwähnt – so eine große Vermietungssicherheit erreichen. Es gibt aber noch eine weitere Motivation. Viele Anleger – institutionelle wie private – legen immer mehr Wert auf die Nachhaltigkeit ihrer Anlagen. Dabei rücken neben den ökologischen Faktoren auch die sozialen Faktoren immer mehr in den Vordergrund. Bei Wohnimmobilien ist es dann so., dass in erster Linie ein Teil der Wohnungen zu Preisen vermietet wird, die auch für geringe und mittlere Einkommen bezahlbar sind.
Fazit: Investments in gefördertes Wohnen sind gerade für institutionelle Investoren, die Wert auf ESG-Kriterien legen, eine gute Beimischung für ein Wohnimmobilienportfolio. Die Diversifikation wird dadurch weiter vergrößert. Außerdem wird neben der Erwirtschaftung von stabilen, konjunkturunabhängigen Cashflows noch ein wichtiges gesellschaftliches Ziel unterstützt – nämlich die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.

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Erstveröffentlichung: Fondsbuch 2020