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19.01.2022

Gemischte Resonanz

Die Vorschläge der Ampel

Prof. Dr. Steffen Sebastian, Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung, IREBS Institut für Immobilienwirtschaft
Lars Jagemann, Wissenschaftlicher Mitarbeiter/Doktorant, IREBS International Real Estate Business School
Prof. Dr. Steffen Sebastian

Wie haben die Verbände der Immobilienwirtschaft auf die Beschlüsse des Koalitionsvertrags reagiert? Zustimmung gibt es für die Schaffung eines eigenständigen Ministeriums. Auch das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen p.a. wird begrüßt. Allerdings äußern die Verbände Zweifel an der Realisierbarkeit des Vorhabens. Gemischt fallen hingegen die Reaktionen zu den Vorschlägen im wichtigen Bereich Klimaschutz im Gebäudesektor aus. Deutliche Kritik äußern die Verbände an den Maßnahmen zur Regulierung der Wohnungsmieten. 

Die Pläne, ein eigenständiges Bundesministerium für Bauen und Wohnen zu schaffen, findet Zustimmung über alle Verbände hinweg, so etwa beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), dem Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) und der Vereinigung Haus und Grund. Auch der Deutsche Mieterbund begrüßt, dass die Themenbereiche Bauen und Wohnen zukünftig mehr Gewicht bekommen und fordert gleichzeitig, dass die Zuständigkeit für das Mietrecht diesem Ministerium zugeordnet werden solle.

Der im Koalitionsvertrag beschriebene Bau von 400.000 Wohnungen pro Jahr, wovon 100.000 Wohnungen öffentlich gefördert sein sollen, wird überwiegend begrüßt. Allerdings gibt es auch Zweifel an der Machbarkeit des Vorhabens; laut BFW-Präsident Andreas Ibel sei die Zielmarke von 400.000 Wohnungen nicht realistisch. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) befürchtet gar eine kontraproduktive Wirkung, sollte vor dem Hintergrund des demografischen Wandels und bereits absehbar steigenden Wohnungsangebots Neubaugebiete „mit der Gießkanne“ ausgewiesen werden. Neubau solle vor allem in Regionen mit Zuzug und entsprechender Wohnungsknappheit erfolgen. Der Deutsche Städtetag fordert dagegen konkrete Aussagen zur Finanzierung des Vorhabens. Um die ambitionierten Neubau-Zielmarken zu erreichen, begrüßen sowohl ZIA als auch IVD die Anhebung der linearen Abschreibung bei Neubauten.

Gemischte Reaktionen gibt es zur neuen Wohngemeinnützigkeit: während der Deutsche Mieterbund das Vorhaben, gemeinwohlorientierte Investoren steuerlich und durch Investitionszulagen zu fördern, begrüßt, lehnen der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) und der ZIA dieses ab. Die neue Wohngemeinnützigkeit sei nicht erforderlich, es müsse weiter der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit gelten. Mit der Wohngemeinnützigkeit würde aber die Wettbewerbsfähigkeit sonstiger Wohnunternehmen beeinflusst.

Einig sind sich die Verbände in der deutlichen Ablehnung einer weiteren Regulierung der Wohnungsmieten:  Die Vereinigung Haus und Grund etwa sieht in der Verlängerung des Mietspiegels auf sieben Jahre einen Mietendeckel durch die Hintertür. Auch die Verlängerung der Mietpreisbremse, ein laut Haus und Grund nicht funktionierendes Instrument, schaffe keine einzige neue Wohnung und komme Mietern daher nur vordergründig zu Gute. Der ZIA geht noch weiter und betont, dass eine erneute Verlängerung der Mietpreisbremse, welche ursprünglich als temporäres Instrument gedacht war, verfassungsrechtlich unzulässig sei. GdW, ZIA und IVD kritisieren die Verschärfung der Kappungsgrenze gleichermaßen. Vor dem Hintergrund steigender Instandhaltungskosten und Anforderungen im Bereich Klimaschutz stelle dies eine weitere Hürde für Investitionen in den Wohnungsbau dar.

Wer allerdings der Meinung ist, dass sich die Vertreter der Mieter sich über den Vertrag freuen, irrt sich. Der Deutsche Mieterbund zeigt sich enttäuscht. Er hatte einen Mietenstopp gefordert, der nicht im Koalitionsvertrag zu finden ist. Eine Verlängerung der Mietpreisbremse, die häufig umgangen werde, sei zu wenig. Dem Bundesverband der Verbraucherzentrale gingen die kleinen Verbesserungen beim Mieterschutz ebenfalls nicht weit genug: insbesondere fehle ein besserer Kündigungsschutz für Mieter.

Weniger Kritik gibt es zu den Plänen der neuen Bundesregierung, einen temporären Heizkostenzuschuss beim Wohngeld zu zahlen. Dies sei vor dem Hintergrund zuletzt stark steigender Energiepreise folgerichtig, betonen sowohl ZIA als auch Deutscher Mieterbund.

Aus Sicht des Mieterbundes bleibe es jedoch abzuwarten, ob dieser einmalige Zuschuss die „Nebenkostenexplosion“ für Mieter effektiv abfedern kann.

Das vielleicht wichtigste Anliegen der neuen Bundesregierung ist das Handlungsfeld „Klima und Energie“. Für den Gebäudesektor wurden diverse Maßnahmen präsentiert. Insbesondere zur geplanten Aufteilung des CO2-Preises gab es unterschiedliche Reaktionen. Die Teilung des CO2-Preises ab Juni 2022, sollten sich die Parteien bis dahin nicht auf ein Stufenmodell einigen können, komme zu spät, so der Deutsche Mieterbund. Haus und Grund, ZIA und IVD kritisieren dagegen eine pauschale Umlage auf Vermieter. Zwar sei ein Stufenmodell besser als eine pauschale Umlage, allerdings müsse stets das Verursacherprinzip eingehalten werden. Ebenso gespalten zeigen sich die Verbände bei der geplanten Anhebung der Standards für die Energieeffizienz von Gebäuden. Während der Bundesverband der Verbraucherzentrale die Anhebung der Standards zur Energieeffizienz grundsätzlich unterstützt, lehnt der ZIA die Erhöhung der Neubaustandards auf Effizienzhausstandards 40 ab, da hierdurch wenig für den Klimaschutz bewirkt werde, aber die Kosten übermäßig steigen würden. GdW und BFW fordern eine Verlängerung der Förderung des Effizienzhausstandards 55, bis das neue Fördersystem zum neuen Effizienzhausstandard eingeführt ist. Grundsätzlich wünschen sich Haus und Grund, ZIA und BFW weniger überregulierende Ordnungspolitik und einen stärkeren Fokus auf die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen.

Während die Klima- und Energiepolitik immer sehr viel Raum und Aufmerksamkeit bekommt, fallen die Instrumente zur Eigentumsförderung schmaler aus. Sie werden zwar größtenteils begrüßt, gleichzeitig ist jedoch der Tenor vernehmbar, dass es sich um keinen großen Wurf auf der Bundesebene handele. So wird der Ansatz, die Grunderwerbsteuer für den Ersterwerb zu senken, zwar sowohl von Haus und Grund, dem Deutschen Städtetag und dem Bundesverband der Verbraucherzentralen positiv bewertet, allerdings handelt es sich hierbei um eine Steuer, die auf Landessebene bestimmt wird. Der ZIA warnt jedoch: eine Reduzierung Grunderwerbssteuer für Ersterwerb dürfe nicht zu einer Mehrbelastung von Immobilienunternehmen führen, die Wohnraum für Mieter schaffen.

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Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von IREBS Institut für Immobilienwirtschaft, Universität Regensburg
Erstveröffentlichung: The Property Post, Januar 2022

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