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Beleihungswertermittlung in SAP®

Manfred Stegemann, Professional Consultant, PROMOS consult Projektmanagement, Organisation und Service GmbH
Manfred Stegemann

Auskunft darüber, wie viel Kapital in einer Immobile steckt oder wie hoch ihr Wert ist, geben in der Regel der Ertrags- oder der Beleihungswert. Um diese Werte zu ermitteln, muss man für die Berechnung wiederum zahlreiche Eckdaten heranziehen, die Auskunft darüber geben, wie viele Einnahmen und Ausgaben mit der vermieteten Immobilie verbunden sind. Diese Informationen finden sich bei fast allen großen Wohnungsunternehmen in ihren ERP-Systemen wieder. Mithilfe der Beleihungswertermittlung werden diese Berechnungen ohne weitere Schnittstellen in anderen Systemen automatisch durchgeführt.

Sobald fremde Finanzierungsquellen durch Banken in Anspruch genommen werden, ist die im Zuge der Bestimmung des Finanzierungsrahmens stattfindende Ermittlung des Beleihungswertes von wesentlicher Bedeutung. Der Beleihungswert gibt an, in welcher Höhe die Immobilie als Beleihungsgegenstand mit einem Kredit beliehen werden darf und fungiert somit als Obergrenze für die Kreditsicherheit bei den Finanzinstituten. Deshalb erfolgt die Wertermittlung nach inhaltlichen und methodischen Prinzipien, die beispielsweise in der Beleihungs- (BelWertV) oder Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgeschrieben sind. Grundsätzlich erlauben die Verordnungen verschiedene Verfahren zur Bestimmung eines Immobilienwertes.

Der Wert einer Immobilie ist keine exakte Zahl. Vielmehr handelt es sich um grobe Schätzungen und Annahmen hinsichtlich des aktuellen Marktwertes, der zukünftigen Ertragssituation usw. Deshalb kann beispielsweise das Urteil während einer Immobilientransaktion je nach Perspektive und Interessenlage ganz subjektiv ausfallen. So misst der Verkäufer einer Immobilie sicher einen höheren Wert bei, als es der Käufer tut. Mit dem Beleihungswert wird allen Beteiligten eine stabile bzw. wertbeständige Kennziffer an die Hand gegeben, von der erwartet wird, dass sie sich langfristig und unabhängig von konjunkturellen Wertschwankungen am Markt erzielen lässt, auch wenn ein Grundstück oder die Immobilie bei Zahlungsschwierigkeiten kurzfristig verkauft werden muss. Wird nun der Beleihungswert zu hoch angesetzt, steigt das mögliche Ausfallrisiko. Wird der Wert jedoch mit zu viel Vorsicht zu niedrig kalkuliert, kann das Wohnungsunternehmen nicht den optimalen Kreditumsatz ausschöpfen.

Als Berechnungsgrundlage dient der nachhaltig erzielbare Nettoertrag, welcher sich aus den jährlich erzielbaren Erträgen aus Mieteinnahmen anhand der in den Immobilienverträgen hinterlegten Informationen zu den Mieten abzüglich sämtlicher Kosten ergibt. Das heißt, man nehme die Roherträge der Immobilien, welche aus den Konditionen (z. B. Nettokaltmiete) resultieren, und zieht sämtliche, nicht auf den Mieter umlegbaren Anteile der Bewirtschaftungskosten, wie Betriebs-, Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Leerstandskosten sowie das Mietausfallwagnis, ab. In Abhängigkeit der Nutzungsart der Mietobjekte (Wohnen, Gewerbe, Sonstige) sowie unter Berücksichtigung von Bemessungsarten können unterschiedliche Kostenansätze differenziert werden. Aufgrund des variablen Bewertungsansatzes können zusätzliche Bewertungsparameter definiert werden und in die Berechnung einfließen, wie beispielsweise der Bodenwert unter Einbeziehung des Liegenschaftszinssatzes oder die Restnutzungsdauer von Gebäuden.

ERP-Integration
Für die Bewertung von unbebauten Grundstücken müssen u. a. Informationen aus den Liegenschaften herangezogen werden, die nur in der SAP® RE-FX Liegenschaftsverwaltung (LUM) hinterlegt sind, wie Flächengrößen etc. Das setzt bei Wohnungsunternehmen die Nutzung bestimmter Module und Komponenten in SAP® voraus,  und gewährleistet die Berücksichtigung objektbezogener Beleihungsrisiken, wie Bodenwert o. ä. Die hohe Systemintegration zwischen den Bereichen Liegenschaft, Darlehen und Anlagenbuchhaltung verschafft somit eine sichere Datenqualität als Grundlage für weitere Berechnungen. Dadurch ermöglicht die Wertermittlung die Gegenüberstellung der Immobilienertragswerte mit den Restbuchwerten der Anlagen.

Unabhängig von der Verdichtungsebene werden die Daten zu den erfolgten Wertermittlungen auf der Ebene der Wirtschaftseinheiten als Bemessung fortgeschrieben. Die ermittelten Beleihungs-, Verkehrs- und/oder Ertragswerte sowie deren Berechnungsgrößen stehen so in der Datenbank fortlaufend zur Verfügung. Darüber hinaus wird die Berechnung in SAP® mittels einer Lauf-ID protokolliert, sodass die Berechnungsparameter auch noch nach einem halben Jahr nachvollziehbar sind.

Sowohl in Kreditabteilungen, als auch im Bereich des Portfoliomanagements sind die  Kennzahlen von Interesse, da die Immobilienstammdaten – mit den Daten aus der Darlehen- sowie Anlagenbuchhaltung − dauerhaft abrufbar sind. Im Bereich des Portfoliomanagements können durch die Kombination dieser Informationen Aussagen über die Entwicklung und Rentabilität von Beständen, Renovierungsbedürftigkeit und Alter von Immobilen sowie Potential zu Kapitalinvestition gemacht werden.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von PROMOS consult GmbH
Erstveröffentlichung: Informationstechnologie & Immobilien, März 2018

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