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Hotellerie im Aufwind

Starke Übernachtungszahlen beflügeln den sicheren deutschen Hafen

Matthias Niemeyer, Vorsitzender der ZIA-Plattform Hotelimmobilien und Head of Development, TOGA Group
Matthias Niemeyer

Die Welt ist zu Gast bei Freunden. Grenzüberschreitende Reisen nehmen kontinuierlich zu. Europa und insbesondere Deutschland gelten als interessantes Ziel für Reisende und als politisch stabiler Hafen für Investoren. Alle Ampeln stehen auf Grün. Ein Bein stellen kann sich Deutschland vor allem selbst, etwa mit politisch getriebenen Herstellungskosten.

Für den deutschen Tourismus war 2015 ein hervorragendes Jahr. Die Übernachtungen konnten um 3 Prozent gesteigert werden und erreichten mit knapp 440 Millionen einen neuen Rekordwert. Die hohe Attraktivität der Kulturnation Deutschland trägt zu diesem Wachstum ebenso überproportional bei, wie die Bedeutung des Landes als zweitgrößter Messestandort der Welt. Davon getragen haben sich die Übernachtungszahlen ausländischer Gäste in den letzten 15 Jahren verdoppelt. Vor allem die Großstädte profitieren, allen voran Berlin, das 2015 die Marke von 30 Millionen Übernachtungen „knackte“ aber auch Frankfurt und Köln. Lediglich Düsseldorf und Dresden mussten sinkende Übernachtungszahlen verkraften. Düsseldorf wegen eines verhaltenen Messejahres und Dresden wohl auch wegen der zur Schau getragenen, ablehnenden Haltung gegenüber Ausländern.

Mit nur knapp 20 Prozent ausländischen Übernachtungsgästen hat Deutschland gegenüber anderen europäischen Nationen, wie Frankreich (rund 33 Prozent), Großbritannien, Italien (je rund 50 Prozent) und Spanien (rund 66 Prozent) weiterhin Wachstumspotential. Die meist kaufkraftstarken internationalen Gäste treiben dabei die Professionalisierung und Filialisierung der Branche weiter voran.

Nach veröffentlichten Zahlen von STR Global konnte der Umsatz pro verfügbares Zimmer (RevPAR) über alle Märkte in Deutschland um hervorragende 6,5 Prozent gesteigert werden. Allerdings liegt der Durchschnitt dieser Kennziffer mit 69,50 Euro immer noch deutlich unter dem europäischen Durchschnitt von 79,50 Euro. Das Wachstumspotential, das diese Zahlen zeigen, zieht immer mehr Developer an, die Hotels insbesondere im immer noch unterentwickelten Budgetsegment entwickeln möchten.

Neuer Rekord auf deutschem Hotelinvestmentmarkt

Nach Großbritannien ist Deutschland innerhalb Europas inzwischen einer der beliebtesten Hotelinvestmentstandorte. Mit rund 4,4 Milliarden Euro wurde das bisherige Rekordvolumen aus dem Vorjahr von drei Milliarden Euro um 46 Prozent übertroffen. Im Vergleich zum letzten Boom 2006/2007 hat sich das Volumen verdoppelt. Der Großteil des Investitionsvolumens entfiel mit 2,5 Milliarden Euro (56 Prozent) auf Einzeltransaktionen, während Portfolios einen Anteil von 44 Prozent und damit 1,9 Milliarden Euro ausmachten. Der Gesamtanteil von Hotelinvestments am Wirtschaftsimmobilienmarkt Deutschland lag vor einigen Jahren noch bei 5 Prozent Mittlerweile ist er auf 8 Prozent angestiegen. Der Hotelsektor hat sich damit zu einer anerkannten Anlageklasse entwickelt. Dieser Trend spiegelt sich auch in dem zurzeit abnehmenden Renditeaufschlag im Vergleich zu Büro- und Handelsimmobilien wider. So sind die Renditen für erstklassige Hotelobjekte an ihrem vorläufigen Tiefststand angelangt und liegen bei durchschnittlich zwischen 5 und 6 Prozent. Erste Transaktionen mit Renditen unter 5 Prozent wie das Sofitel München zeigen, dass die Renditen weiter sinken.

Bürokratische Hürden gefährden weitere Entwicklung

Um die Attraktivität des deutschen Hotelimmobilienmarkts sowohl für internationale Touristen als auch für Investoren beizubehalten und die Voraussetzungen für weiteres Wachstum zu schaffen, müssen bürokratische Hürden abgebaut werden. Die klassische Hotelimmobilie benötigt flexible Möglichkeiten der Ausgestaltung, wenn es beispielsweise um Ausnahmen bei Stellplätzen geht. Nur so kann die Hotelbranche auch die wachsende Bedeutung Deutschlands als Reiseziel für Besucher aus aller Welt abbilden. So ist es beispielsweise paradox, dass innerstädtische Hotels in einigen Bundesländern zwei Stellplätze für ein Doppelzimmer zur Verfügung stellen müssen. Schon heute erfüllen Hotelimmobilien weit höhere Anforderungen etwa an Brandschutz und Hygiene als andere Nutzungsarten.

Arbeitsmarkt als Risiko- Flüchtlingszustrom als Chance

Der Zustrom von Flüchtlingen aus Kriegs- und Bürgerkriegsregionen kann für die Branche eine Chance sein. Zum einen bietet er die Möglichkeit für unrentable Objekte neue Verwendungszwecke zu entwickeln. Zum anderen können die Flüchtlinge in der wachsenden Hotellerie schneller als in anderen Branchen eine sinnvolle Beschäftigung finden. Voraussetzung dafür ist eine schnelle, sprachliche und kulturelle Integration, die rechtliche Möglichkeit zur Arbeitsaufnahme und eine Lohnfindung, die auch für einfache Tätigkeiten der Wertschöpfung entspricht. Hier ist die Politik gefragt die Taktzahl zu erhöhen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ZIA Zentraler Immobilienausschuss e.V.
Erstveröffentlichung: ZIA Geschäftsbericht 2016