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Immobilienanleihen

Das sind die Erfolgsfaktoren bei der Platzierung

Michael Stephan, Gründer und CEO, iFunded by iEstate GmbH
Michael Stephan

Das Ansehen von Mittelstandsanleihen hat in der Vergangenheit unter den Insolvenzen einiger Emittenten stark gelitten. Zeitweise war die Platzierung solcher Anleihen am Kapitalmarkt kaum noch möglich. Über Immobilienunternehmen, die ihre Anleihen mit Immobilien besichern, hat das Interesse an diesem Segment jedoch seit 2017 wieder stark zugenommen.

Für Projektentwickler und Bestandshalter sind Immobilienanleihen aktuell eine sehr attraktive Alternative zu klassischen Finanzierungsmodellen. Um bei der Platzierung einer Immobilienanleihe einen möglichst niedrigen Zinskupon zu erreichen, müssen potenzielle Emittenten die Stellschrauben kennen, die die Platzierbarkeit von Anleihen positiv beeinflussen.

Ein enorm wichtiger Erfolgsfaktor ist Transparenz. Das ist das Ergebnis einer internen Marktstudie von iFunded. Wir haben uns dabei die wichtigsten seit 2017 bis heute emittierten Immobilienanleihen in Deutschland und Österreich näher angeschaut. Dabei lag der Fokus auf dem Vergleich der Zinskupons anhand von mehreren Kriterien wie Transparenz, Mittelverwendung, Sicherheiten, Marktsegmente und Laufzeiten.

Das Nominalvolumen aller untersuchten Anleihen beträgt 598 Millionen Euro. 70% der Anleihen haben ein Nominalvolumen von 10 bis 30 Millionen Euro. 46% haben eine Laufzeit von fünf Jahren, bei weiteren 31% sind es sieben Jahre. Bei 62% der Anleihen handelt es sich um reine Wohnimmobilien.

Höhere Transparenz, geringerer Kupon

Es zeigt sich, dass der Zinskupon bei Immobilienanleihen von weniger transparent auftretenden Emittenten im Schnitt bei 5,5% liegt und somit 1,4 Prozentpunkte höher ist als von transparenten Marktteilnehmern. Als transparent werden Unternehmen gewertet, die einen konsolidierten Jahresabschluss nach IFRS haben und unabhängige Portfoliobewertungen vorweisen können. Die Zahlen belegen die hohe Bedeutung von Transparenz am Kapitalmarkt.

Mittelverwendung äußerst wichtig

Für die Refinanzierung bestehender Schulden liegt der Kupon im Schnitt bei 4,2%. Wenn die Mittelverwendung nicht näher bestimmt ist, liegt der Kupon um 1,2 Prozentpunkte höher.

Besichert oder unbesichert?

Es wurde auch verglichen, ob die untersuchten Immobilienanleihen besichert oder unbesichert waren. Das auf den ersten Blick überraschende Ergebnis: Bei besicherten Anleihen liegt der Kupon im Schnitt bei 6%, bei unbesicherten bei 4,2%. Der Grund liegt darin, dass vor allem bei kleineren und am Kapitalmarkt unbekannteren Unternehmen insbesondere dingliche Sicherheiten eine sehr große Rolle spielen. Die größten und transparentesten Immobilienunternehmen haben hingegen keine Sicherheiten nötig. Ihnen gelingt die Vollplatzierung bei relativ geringen Kupons. Es sei jedoch erwähnt, dass manche Investoren eine dingliche Besicherung in Form einer zweitrangigen Grundschuld erwarten, insbesondere bei Projektentwicklern und Bestandshaltern, die keinen nachhaltigen Track Record vorweisen können.

Marktsegment und Laufzeiten ohne Auswirkung

Keinen nennenswerten Einfluss hat das Geschäftsmodell des Emittenten. Sowohl Projektentwickler als auch Bestandshalter zahlen im Schnitt ähnlich hohe Kupons. Auch die Nutzungsart der Immobilien hat keinen großen Effekt. Die Laufzeit beeinflusst ebenfalls kaum den Kupon.

Fazit

Emittenten von Immobilienanleihen sind gut beraten, transparent am Kapitalmarkt aufzutreten. Dazu gehören eine transparente Rechnungslegung nach IFRS und unabhängige Portfoliobewertungen. Dann können die Kupons spürbar niedriger sein als bei einem eher intransparenten Auftritt. Es ist auch wichtig zu wissen, dass es Investoren gibt, die nur investieren dürfen, wenn für die Immobilienanleihe ein Rating vorliegt.

 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von iFunded
Erstveröffentlichung: The Property Post, Juni 2018

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