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Keine Interessenkonflikte

Warum eine eigene KVG-Zulassung besser ist

Martin Herkenrath, Geschäftsführender Gesellschafter, OMEGA Immobilien GmbH
Martin Herkenrath

Make or buy? Jeder Fondsanbieter und Asset Manager muss sich seit dem Inkrafttreten des KAGBs entscheiden, ob er selbst die Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) erlangen will oder ob er mit einer externen Service-KVG zusammenarbeitet. Bei dieser Frage wird oft der Kostenaspekt in den Vordergrund gestellt, doch bei der Entscheidung spielen mögliche Interessenkonflikte eine zentrale Rolle. Die potenziellen Interessenkonflikte zwischen Asset Manager und externer KVG sind meines Erachtens auch das wichtigste Argument, das gegen die Kooperation mit einer externen KVG spricht.

Wie entstehen die divergierenden Interessen? Oft verläuft die Zusammenarbeit mit der Service-KVG nach folgendem Muster: Ein Asset-Manager mit einer bestimmten Investitionsstrategie überzeugt Investoren von seinem Produkt. Diesen Investoren gegenüber fühlt sich der Manager verpflichtet, weil er ihnen etwas versprochen hat. Dann folgt die Suche nach einer geeigneten Service-KVG, die die regulatorischen Vorgaben erfüllt.

Allerdings ist die Interessenslage der Service-KVG eine andere. Diese dritte Partei verfolgt in der Regel ihr eigenes Ziel, das von dem des Asset-Managers abweicht. Denn die Service-KVG ist ein externes Unternehmen, das eine formale Hülle stellt und damit aufsichtsrechtlich voll verantwortlich ist und haftet. Die Service-KVG agiert daher formaler und ihre Abstimmungsprozesse sind oft komplexer. Dies liegt u.a. daran, dass das Handeln der Service-KVG tendenziell vom Aspekt der Risikominimierung bestimmt wird. Für die Erfüllung der aufsichtsrechtlichen Anforderungen erhält die Service-KVG eine relativ geringe Marge. Daher sollte nicht erwartet werden, dass sie sich ernsthaft mit der Strategie des Asset-Managers auseinander setzt oder diese gar aktiv mitträgt.

Der Interessenkonflikt kann bei Abstimmungen zwischen den Parteien oder bei Entscheidungen – beispielsweise vor einem Ankauf – virulent werden. Er wirkt umso stärker, je weniger überzeugt die Geschäftsführung der Service KVG die Investitionsstrategie des Asset Managers tatsächlich mitträgt. In der Praxis kann dies beispielsweise dazu führen, dass die Service-KVG bei Ankäufen umfangreiche Prüfungen mit ggf. divergierenden Prüfungszielen verlangt, um Risiken auszuschließen. Zudem können zahlreiche und weitreichende Garantien vom Verkäufer verlangt werden. Ebenso ist der Prüfungszeitraum länger. Eine mögliche Folge: Der Verkäufer wendet sich aufgrund der hohen und komplexen Anforderungen anderen potenziellen Käufern zu. Doch gerade in einer Phase starker Käufernachfrage – wie zurzeit – müssen Investoren schnell reagieren. Ohne Service-KVG kann sich der Fondsanbieter mit seinen Anlegern kurzfristiger abstimmen und bei Interesse schnell ein Kaufgebot abgeben.

Der Interessenskonflikt kann aber auch so stark wirken, dass bestimmte Fondsstrategien dadurch unmöglich werden. Dazu ein Beispiel: Eine Fondstrategie sieht den Ankauf zahlreicher kleinerer Objekte vor, weil hier unter Rendite-Risiko-Gesichtspunkten die Marktchancen überwiegen. Für die Service-KVG bedeutet dies jedoch erheblichen Mehraufwand. Sie würde eigentlich lieber den Ankauf von weniger und dafür größeren Objekten befürworten und verlangt daher höhere Gebühren. Dadurch kann jedoch schnell ein ganzes Fondsprodukt unrentabel werden.

Ein weiteres Argument für eine eigene KVG-Zulassung ist die günstigere Außenwahrnehmung bei der Entscheidung für eine eigene KVG. Ein Fondsanbieter, der auch als KVG zugelassen ist, wird von potenziellen Investoren viel mehr als Anbieter eines Kapitalanlageproduktes wahrgenommen. Asset-Manager, die sich mit einer Service-KVG zusammentun, werden eher als bloßer Dienstleister gesehen und auch so behandelt.

Einschränkend muss allerdings gesagt werden: Je länger die Zusammenarbeit von Asset-Manager und Service-KVG läuft und je höher die Assets under Management sind, umso mehr können Interessenkonflikte bei der Service-KVG reduziert und eingedämmt werden. Oft kommt es insbesondere in der Anfangsphase der Partnerschaft zu Reibungen. Nachdem sich aber Prozesse und Abstimmungswege eingespielt haben, kann auch das Modell mit externer Service-KVG gut funktionieren. Ein anderer wichtiger Faktor ist in diesem Zusammenhang die Unternehmenskultur. Auch wenn die Geschäftsmodelle unterschiedlich sind, sollten die Unternehmenskulturen von Asset Manager und Service-KVG zusammen passen. Nur dann kann diese Partnerschaft funktionieren.

Auch wenn die Kooperation von Service-KVG und Asset Manager unter bestimmten Voraussetzungen funktioniert, ist meines Erachtens eine eigene KVG-Zulassung der vorteilhaftere Weg. Damit wird der Interessenkonflikt zwischen Service-KVG und Asset Manager, der zahlreiche Probleme verursachen kann, von Anfang an ausgeschlossen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von OMEGA Immobilien Gruppe
Erstveröffentlichung: Immobilien & Finanzierung, August 2015

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