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„Die Zusammenarbeit mit einer etablierten Service-KVG ist schneller, kostengünstiger und effizienter.“
Der Immobilienfondsmarkt boomt. Immer neue Anbieter kommen auf den Markt. Diese entscheiden sich immer häufiger gegen die Gründung einer eigenen Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) und für die Zusammenarbeit mit einer Service-KVG. Neben Argumenten wie einfacher und günstiger gilt im heutigen Marktumfeld insbesondere die Schnelligkeit, also „time-to-market“, als das zentrale Argument für die Wahl einer Service KVG.
Ein Asset-Manager oder Projektentwickler, der neu ins Fondsgeschäft einsteigen will, muss immer abwägen, ob er selbst die Zulassung als KVG bei der BaFin anstrebt, oder ob er sich mit einer Service-KVG zusammentut und ihr den ganzen administrativen Part bei der Fondsauflage überlässt.
Zwar gibt es einige Argumente, die für die Gründung und Zulassung einer eigenen KVG sprechen – beispielsweise das Reputationsargument. Vor allem größere Hauser wollen als selbstständige Player am Markt wahrgenommen werden.
Aber unseres Erachtens ist die Zusammenarbeit mit einer etablierten, professionell aufgestellten Service-KVG für viele der sinnvollere Weg. Hinzu kommt: Diese Variante ist schneller, kostengünstiger und effizienter – und aus Sicht vieler Investoren verlässlicher.
Zunächst bietet eine Service-KVG bei vielen Prozessen und Leistungen den Zugriff auf die Best-Practise, die am Markt verfügbar sind. Prozesse – beispielsweise alle Abstimmungen mit der Aufsichtsbehörde BaFin – müssen nicht mühsam implementiert werden, sondern sind bei der Service-KVG bereits etabliert und werden routinemäßig erbracht. Dies gilt beispielsweise auch für das Anlegerreporting oder die Abstimmung mit der Verwahrstelle.
Kosten: Externe Service-KVG günstiger
Ein anderes Argument sind die Kosten. Bei einer Service-KVG sind die Kosten für administrative Leistungen in der Regel deutlich niedriger, als wenn sie selbst aufgebaut werden. Dies liegt u.a. daran, dass große Service-KVGen im Immobilienbereich in der Regel mehrere Milliarden Euro Assets under Management (AuM) haben. Dies führt zu erheblichen Skaleneffekten, die sich in den Kosten niederschlagen. Unserer Einschätzung nach benötigt man im Immobilienbereich deutlich über einer Mrd. Euro AuM, damit sich die Etablierung einer KVG rechnet.
Konzentration auf Kernkompetenzen
Das vielleicht wichtigste Argument für eine externe Service-KVG: Diese Form der Arbeitsteilung erlaubt dem Assetmanager, sich ganz auf seine Kernkompetenzen zu konzentrieren, nämlich die Arbeit an der Immobilie. Im anderen Fall sind oft personelle Ressourcen in beträchtlichem Umfang mit administrativen Aufgaben blockiert. Diese Aufgaben sind teilweise aufwendig und komplex – insbesondere wenn sie neu etabliert werden müssen.
Zusammenarbeit mit einer großen Service-KVG erhöht Akzeptanz neuer Player
Vor allem für Unternehmen, die ins Fondsgeschäft einsteigen wollen, bringt eine Kooperation mit einer Service-KVG auch Vorteile in der Außenwahrnehmung. Die Einbindung eines etablierten Hauses erhöht die Akzeptanz bei allen Beteiligten – bei den Investoren, Placement-Agents, Verwahrstellen etc. Unterm Strich muss jeder Assetmanager, unter Berücksichtigung der eigenen Kompetenzen und der strategischen Ausrichtung, abwägen, ob er selbst KVG sein will oder lieber mit einem spezialisierten Service-Provider kooperiert. Insbesondere in der aktuellen Marktsituation kann ein langwieriger Entscheidungs-, Setup- und Genehmigungsprozess zu hohen Kosten und vielen vergebenen Marktchancen führen.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Erstveröffentlichung: IntReal Inside 2017
