Neubauten fürs Alter?

Neue Pflegeheime sollen helfen, mit der demografischen Entwicklung Schritt zu halten. Doch müssen wirklich Neuentwicklungen her oder finden potenzielle Anleger ihr Heil eher in bestehenden Einrichtungen? Zwei Meinungen.

Pro: Am Neubau führt kein Weg vorbei.
Dr. Michael Held, Geschäftsführender Gesellschafter Terragon Investment GmbH (Bild rechts, Quelle: Terragon Investment GmbH)

Man lese und staune: Kürzlich wurde für ein großes Pflegeheim-Portfolio der Kaufpreisfaktor 18 bezahlt. Vor zwei Jahren lagen die Faktoren üblicherweise noch bei 13 oder 14. Das ist nur eines von mehreren Anzeichen dafür, dass neue Pflegeheime gebraucht werden, und zwar dringend und in großer Zahl.

Der Bedarf an stationärer Pflege steigt. Eine Viertelmillion zusätzliche Pflegeheimplätze werden bis 2030 benötigt, heißt es in aktuellen Studien. Manche sprechen von 150, andere von 400 Heimen, die jedes Jahr neu gebaut werden müssten. Die demografische Entwicklung bringt den erhöhten Pflegebedarf mit sich, die Generation Babyboom wird bald das Rentenalter erreicht haben. Heute schon muss mit einer ausreichenden Zahl an Betten vorgesorgt werden, um morgen nicht in eine akute Pflegenotlage zu geraten. Investoren wissen das und stehen deshalb Schlange, um ihr Kapital in Pflegeimmobilien zu stecken.

Bloß ist auf dem Markt kaum Angebot vorhanden. Weil den Investoren die Anlagealternativen ausgehen, verringert sich der Verkaufsdruck bei steigender Nachfrage. Das Angebot könnte sich sogar noch weiter verknappen, wenn Heime wegen zu schlechter Qualität vom Markt verschwinden und sich der Neubau weiterhin so träge entwickelt. Neubau ist die Lösung, gestaltet sich allerdings nicht so einfach. Darum kommt der Neubau dem Bedarf längst nicht hinterher. Die Schwierigkeit liegt darin, die passenden Grundstücke zu finden, die außerdem nicht übermäßig teuer sind. Die steigenden Kaufpreise machen Neubauprojekte grundsätzlich zwar wieder rentabel, das gilt jedoch nicht bei zu hohen Grundstückskosten.

Auf der Suche nach Bauland ist deshalb durchaus Kreativität gefragt. Es lohnt sich, die Augen auch nach Standorten offen zu halten, die andere nicht unbedingt als Ort für ein Pflegeheim auf dem Schirm haben. Man kann mit Pflegeimmobilien zum Beispiel in neue Quartiere gehen. Dort kann es Grundstücke geben, die für Wohnhäuser nicht geeignet sind, für Pflegeheime aber schon. Etwa weil durch die Lage an einer Straße kein Balkon möglich ist – für Wohnungen mag die Balkonnutzung relevant sein, für Pflegeimmobilien nicht unbedingt.

Auch das schönste Pflegeheim nutzt allerdings weder dem Investor noch der Gesellschaft, wenn die Betten wegen Personalmangels leer bleiben. Deutschland fehlt es nicht nur an Pflegeheimplätzen, sondern auch an Pflegekräften. Neu errichtete Pflegeheime müssen häufig Personal von Bestandshäusern abwerben, was bei der Bekämpfung des Pflegenotstands freilich ein Nullsummenspiel ist.

Die Assetklasse Pflegeimmobilien hat sich in Deutschland etabliert, sowohl bei nationalen als auch bei internationalen Investoren. Neubauprojekte lohnen sich wieder. Um der demografischen Entwicklung Vorschub zu leisten, wird das allein jedoch nicht ausreichen. Es wird nötig sein, dass der Pflegebranche insgesamt das Ansehen und die Unterstützung zukommen, die ihr zustehen.
 

Contra: Sanieren ist oft der bessere Weg.
Jens Nagel, Geschäftsführer Hemsö GmbH (Bild links, Quelle: Hemsö GmbH)

Auf den ersten Blick mag es verlockend sein, noch schnell in das Geschäft mit Pflegeheimen einzusteigen, solange die Zahlen scheinbar so günstig aussehen. Die Projektentwickler reißen sich geradezu um die wenigen zum Verkauf stehenden Grundstücke. Doch wer überstürzt in einen Neubau investiert, läuft Gefahr, die oftmals bessere Alternative aus dem Blick zu verlieren. Denn entgegen allen Unkenrufen ist der Markt für Bestandsobjekte keinesfalls leergekauft. Die Suche nach rentablen Assets mag oftmals langwierig sein, doch sie zahlt sich aus. Denn Ankauf und Generalsanierung sind nach wie vor billiger als ein Neubau. Zudem gibt es fast immer weitere Gründe als den Ankaufsfaktor, die für die Bestandsimmobilien sprechen.

Es fängt schon bei der Grundstückssuche an: Der Konkurrenzdruck für Neubauprojekte ist inzwischen so stark, dass die Grundstückspreise in den gefragten Lagen oft unerschwinglich sind. Projektentwickler müssen also ausweichen und eher günstige, schlechter gelegene Grundstücke ankaufen, wenn sie eine nennenswerte Rendite erzielen wollen. Damit kann man Erfolg haben, doch es kann genauso gut zu erheblichen Problemen beim späteren Betrieb führen. Beispiele für Pflegeheime in Randlagen mit hohen Leerstandsquoten gibt es schließlich genug.

Im Gegensatz dazu sind selbst ältere, aber zentral gelegene Objekte mit einem etablierten Ruf am Markt oft stark nachgefragt. Ein großer Teil der Flächen lässt sich mittels einer durchdachten Generalsanierung optimieren, die Schritt für Schritt erfolgen kann, sodass der laufende Betrieb nicht eingestellt werden muss. So generiert das Heim auch während der Modernisierung konstante Einnahmen, und der Betreiber spart sich die teure Neueröffnung des Heims.

Übernehmen statt neu suchen - Eine weitere wichtige Frage ist die des Personals. Viele Betreiber klagen schon jetzt über zu wenige Mitarbeiter. Auch die aktuelle Bertelsmann-Studie über die Pflegeinfrastruktur zeigt, dass bereits in ganzen Regionen eine deutliche Unterversorgung besteht. Wer heute ein neues Pflegeheim baut, muss sich mit dem Problem auseinandersetzen, dass die Betreibergesellschaft zunächst neue Mitarbeiter finden muss, während bei Bestandsobjekten das Personal einfach übernommen werden kann. Ein Bestandsobjekt in gut erreichbarer Lage verfügt also auch über einen Standortvorteil bei der Personalakquise.

Neue Pflegeheime werben zudem – zumindest teilweise – das Personal aus den älteren Objekten ab – und verstärken damit die strukturellen Probleme auf dem Pflegemarkt. Denn so legitim die Forderung nach einem starken Renditezuwachs ist, darf man nicht die Menschen vergessen, die in den Heimen leben und arbeiten. Investoren sollten immer auch die gesellschaftlichen Strukturen im Blick behalten und für die Erhaltung des Bestehenden sorgen. Schließlich sind Pflegeheime nach wie vor ein Ort der sozialen Verantwortung.

Hier geht es zum Originalbeitrag aus dem Immobilien Manager Magazin Dezember 2016

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Immobilien Manager Verlag
Erstveröffentlichung: Immobilien Manager Verlag, Dezember 2016