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24.03.2016

Neue Investitionschancen

Repositionierungsmöglichkeiten für unzeitgemäße Warenhäuser

Martin Mörl, Geschäftsführer, Girlan Immobilien Management GmbH
Martin Mörl

Seit 2009 wurden laut Savills Waren- und Kaufhäuser im Wert von mehr als 6 Milliarden Euro in Deutschland gehandelt. Der Markt für erstklassige Highstreet-Immobilien, Shopping Center und Kaufhäuser in Deutschland ist derzeit, und wohl auch in der näheren Zukunft, dementsprechend leer gefegt. Doch auch in die Jahre gekommene, nicht mehr wettbewerbsfähige oder leerstehende Kaufhäuser bieten für Investoren attraktive Rendite- und Entwicklungspotenziale, nicht zuletzt aufgrund ihrer häufig zentralen Innenstadt- oder Stadtteillagen. Denn unrentable oder „schwächere“ Objekte können Ausgangspunkt eines Repositionierungsprozesses sein, an dessen Ende zufriedene Investoren, Mieter und Kommunen stehen. Sofern Abriss und Neubau keine Option ist, müssen die Besonderheiten des Immobilien- und Einzelhandelsformates Kaufhaus, wie etwa die hohe Anzahl der Stockwerke, die Breite der Fronten und ebenso die Flächenstruktur, besondere Berücksichtigung bei der Revitalisierung finden. Fünf Möglichkeiten einer Repositionierung sind deshalb zu unterscheiden.

Verkleinerung der Kaufhausfläche und Produktivitätssteigerung
Häufig sind Kaufhäuser zu groß für nur einen Mieter und zu klein für eine Umnutzung als Shopping Center. Eine Verkleinerung der Kaufhausfläche bietet, nach Modernisierung und Aufteilung, die Möglichkeit, die Umsätze pro Quadratmeter zu steigern und neue Flächen für zusätzliche Mieter zu schaffen. Ein erfolgreiches Beispiel einer solchen Repositionierung ist Karstadt Sport in der Hamburger Mönckebergstraße.

Transfer in Shopping Center
In der Umwandlung in ein zeitgemäßes Shopping Center besteht eine weitere Möglichkeit der Repositionierung. In diesem Fall liegen die besonderen Herausforderungen zum einen in den architektonischen Eigenheiten des Formats Kaufhaus, also in der Anzahl der Etagen, der Struktur und Aufteilung der Flächen sowie der technischen Infrastruktur. Notwendig ist zum anderen die Erweiterung der Bestandsflächen, um eine in wirtschaftlicher Hinsicht ausreichende Größe des Objekts erreichen zu können. Grundvoraussetzung ist deshalb der Kauf von Zusatzgrundstücken. Das ehemalige Karstadt-Gebäude in Kaiserslautern ist ein gelungenes Beispiel eines Transfers in ein Shopping Center. Abriss und Neubau sind eine Alternative, falls die notwendigen baulichen Voraussetzungen für eine langfristig wirtschaftliche Nutzung nicht mehr gegeben sind. So plant und entwickelt Prelios im nordfriesischen Tourismus- und Handelszentrum Husum auf dem Gelände des viele Jahre leerstehenden, ehemaligen Hertie-Kaufhauses ein Shopping Center mit modernem Mieterbesatz und Flächenzuschnitt sowie zeitgemäßer Angebotsstruktur.

Optimierung durch Flächenarrondierung
Eine Optimierung durch die Arrondierung zusätzlicher Flächen ist eine Möglichkeit, Kauf- und Warenhausstandorte umfassend zu repositionieren. Verbunden mit einer Erweiterung des Einzelhandelsstandortes durch den Zukauf von angrenzenden Grundstücken bzw. Flächen sowie einer Integration von attraktiven Nebenmietern, steht dabei die Neuaufteilung und Modernisierung der Bestandsflächen im Mittelpunkt. Beispielhaft kann Karstadt Norderstedt genannt werden. Nach Umbau und Erweiterung bezog Karstadt hier modernisierte Mietflächen und Saturn wurde ein zusätzlicher Mieter.

 

One-To-One-Mieterwechsel
In der Übernahme vorhandener Bestandsflächen durch einen neuen Hauptmieter besteht, nach vorangegangener Revitalisierung, ein alternatives Repositionierungs- und Nutzungskonzept für nicht mehr wettbewerbsfähige Kaufhausimmobilien. So fragen nationale und internationale Retailer seit einiger Zeit größere innerstädtische Einzelhandelsflächen nach. Ein Beispiel eines One-to-One-Mieterwechsels ist das ehemalige Hertie-Objekt in der Hamburger Mönckebergstraße, das nach einer Modernisierung komplett von einem Elektronikfachmarkt übernommen wurde.

 

Umwandlung in Geschäftshäuser
Eine weitere attraktive Option besteht in der Umwandlung eines nicht mehr zeitgemäßen Kaufhauses in ein zeitgemäßes Geschäftshaus. Je nach Gebäude- und Standortqualität ist eine Nutzungsmischung mit Schwerpunkt Einzelhandel oder auch eine Umnutzung als Wohn- oder Hotelimmobilie möglich. Vorausgesetzt, zusätzliche Eingangsmöglichkeiten für Shops zur Fußgängerzone bzw. zur Haupteinkaufsstraße sind baulich und planungsrechtlich möglich, können die vorhandenen Flächen nach Auszug des Mieters, Entkernung und Revitalisierung auf mehrere Mieter aufgeteilt werden. Ein gelungenes Beispiel ist das Hamburger Objekt “Bahnhof Altona Shopping“. Nach 20 Jahren Nutzung durch Kaufhof stand das Kaufhaus zunächst leer und wurde dann von Prelios zu einem voll vermieteten Geschäftshaus entwickelt.

Service – bleibt das A und O
In Kaufhäusern – wie auch in anderen stationären Einzelhandelsformaten – verzeiht der Kunde Versäumnisse in punkto Service, Attraktivität und Sortiment nicht. Hier liegen jedoch die Potenziale. So ist ein unverwechselbares, regional- und standortspezifisches Produkt- und Markensortiment mit ausgeprägtem Nahversorgungscharakter entscheidend. Kaufhäuser müssen als Zielorte der Befriedigung von Kundenbedürfnissen und -wünschen erkenn- und wahrnehmbar sein. Zum Erlebnischarakter zählen unter anderem ein modernes Interieur, ansprechende obere Etagen und ein adäquates gastronomisches Angebot. Eine wesentliche Aufgabe für den Einzelhandel insgesamt besteht in einer kunden- und serviceorientierten Multi-Channel-Strategie. Über die Entwicklung von Multi-Channel-Strategien hinaus besteht die Aufgabe für den Einzelhandel heute mehr denn je darin, den Kunden und seine Wünsche in den Mittelpunkt zu rücken und das eigene Geschäft daran auszurichten.

Repositionierte Kaufhäuser als Anlagechance für Investoren
Wenn die Grundparameter stimmen und die notwendige Handlungsbereitschaft beim Eigentümer vorhanden ist, sind nach konsequenter Repositionierung auch unrentable Kaufhäuser attraktive Anlagemöglichkeiten für institutionelle und private Investoren. Für jedes unrentable oder leerstehende Kaufhaus gibt es eine standortspezifische Möglichkeit der Neupositionierung. Von revitalisierten Standorten profitieren nicht nur Eigentümer durch attraktive Mieter, sondern auch Innenstädte durch mehr Lebendigkeit sowie Mieter durch eine erhöhte Flächenproduktivität. Wesentlich für den Erfolg sind ein konsistentes Immobilien- und Nutzungskonzept, eine umfassende Integration in die Stadt / Region, eine enge Zusammenarbeit zwischen Entwickler / Investor, Mieter und Kommune sowie ein intelligentes Projektentwicklungs- und aktives Vermietungsmanagement. Einen klaren Vorteil für Investoren bieten Spezialisten für Einzelhandelsimmobilien, die alle notwendigen Leistungen von der Konzeption und Projektentwicklung über die Vermietung bis zum anschließenden Betrieb beherrschen und aus einer Hand anbieten.


Früher leeres Warenhaus, heute voll vermietetes Geschäftshaus: Bahnhof Altona
 

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Erstveröffentlichung: Die Immobilie 2016