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Neue Wohnkonzepte im Aufwind

Co-Living und Serviced Apartments als profitable Vermarktungsoption

Dr. Martin Hamer, Partner, Greenberg Traurig Germany, LLP
Dr. Johann-Frederik Schuldt, Associate, Greenberg Traurig Germany, LLP
Dr. Martin Hamer

In Berlin sorgte kürzlich ein Co-Living-Anbieter für Aufregung. Dieser vermietet in Berlin-Kreuzberg Apartments für 35 Euro pro Quadratmeter – etwa dem Dreifachen der üblichen Neuvermietungspreise. Die Mieter können neben aufwendig ausgestatteten Mikro-Apartments auch ein Fitnessstudio, einen Waschsalon und zahlreiche Gemeinschaftsräume nutzen. Das Angebot steht stellvertretend für eine Marktentwicklung: Angesichts weiter steigender Grundstückspreise suchen Immobilienunternehmen nach alternativen Vermarktungsmöglichkeiten. Dabei bieten sie zunehmend neue Wohnkonzepte wie Co-Living und Serviced Apartments an. Zielgruppe sind vor allem Studenten und junge Berufstätige in Groß- und Studentenstädten. In rechtlicher Hinsicht werfen diese Wohnkonzepte zahlreiche Fragen auf, da sie eine Zwischenstellung zwischen klassischem Wohnen und gewerblicher Beherbergung einnehmen. Bei der Umsetzung sind deshalb verschiedene Gesichtspunkte zu beachten.

Projektentwickler müssen die baurechtliche Zulässigkeit sicherstellen. Je nach Umsetzung können Co-Living und Serviced Apartments als klassisches Wohnen oder Beherbergung eingestuft werden. Abhängig von der Lage des Grundstücks kann die jeweilige Einstufung zu höheren Hürden für die Baugenehmigung führen. Entscheidend ist deshalb das konkrete Betriebs- und Vermietungskonzept. So sehen Gerichte in einer Mietdauer von mindestens drei Monaten und einer eigenen Kochmöglichkeit Indizien für eine Wohnnutzung. Eine Mietdauer von höchstens einem Monat und ein Angebot hoteltypischer Zusatzleistungen wie Wäscheservice, Reinigungsdienst oder Verpflegung sprechen hingegen für eine Beherbergung. Auch die Art der Möblierung, bauliche Struktur, Höhe und Abrechnungsmodalitäten der Miete sowie Vermarktung des Wohnkonzeptes spielen für die Einstufung eine Rolle. Projektentwickler sollten deshalb frühzeitig das Gespräch mit der Baubehörde suchen.

Bei Bestandsimmobilien stellt sich die Frage einer Zweckentfremdung: In Berlin, Hamburg und zahlreichen Städten Bayerns, Baden-Württembergs, Hessens und Nordrhein-Westfalens verbieten Zweckentfremdungsverbote, Wohnraum zu anderen Zwecken als zum Wohnen zu nutzen. Auch Niedersachsen und Sachsen wollen demnächst solche Gesetze erlassen. Eigentümer und Vermieter können nur im Einzelfall eine Genehmigung für eine Zweckentfremdung erlangen. Die Hürden sind hoch, üblicherweise wird die Genehmigung nur bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz erteilt. Sollen Wohnräume zu Co-Living oder Serviced Apartments umfunktioniert werden, müssen Anbieter sorgfältig prüfen, ob das angestrebte Wohnkonzept als Beherbergung einzustufen ist und deshalb einer Genehmigung nach Zweckentfremdungsrecht bedarf. Bei einem Betrieb ohne erforderliche Genehmigung drohen empfindliche Geldbußen und ein behördliches Einschreiten, in Extremfällen sogar die Anordnung einer Treuhandverwaltung.

In den häufiger werdenden Milieuschutzgebieten – allein in Berlin hat sich die Zahl in den letzten Jahren auf 46 verdoppelt – ist zu beachten, dass die Umfunktionierung von Wohnraum zu Beherbergung in der Regel einer gesonderten milieuschutzrechtlichen Genehmigung bedarf. Die Behörden verfahren hier restriktiv. Geprüft wird, ob von dem Co-Living-Modell oder Serviced Apartment eine Verdrängungsgefahr für die ortsansässige Bevölkerung ausgeht.

Mietverträge mit den Nutzern müssen so ausgestaltet werden, dass die jeweiligen bau-, zweckentfremdungs- und milieuschutzrechtlichen Anforderungen gewahrt bleiben. Auch kann eine zielgerichtete Vertragsgestaltung die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse und der mietrechtlichen Befristungsbeschränkungen vermeiden: Das Mietrecht sieht für Wohnräume, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, eine Ausnahme von diesen Bestimmungen vor. Eine entsprechende Vertragsgestaltung kann die Profitabilität der Immobilie erhöhen.

Zu berücksichtigen sind auch steuerrechtliche Auswirkungen. So können das Anbieten zusätzlicher Dienstleistungen und ein ständiger Mieterwechsel unter Umständen eine Gewerbesteuerpflicht auslösen. Mit Blick auf die Umsatzsteuer kann demgegenüber eine kurzfristige, umsatzsteuerpflichtige Vermietung erstrebenswert sein, um den Vorsteuerabzug zu ermöglichen.

Der Überblick zeigt, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen zu einem Zielkonflikt führen können. Der konkreten Ausgestaltung des Betriebs- und Vermietungskonzepts kommt deshalb entscheidende Bedeutung zu. Bei entsprechender Umsetzung können Co-Living und Serviced Apartments eine profitable Vermarktungsoption sein. Darüber hinaus leisten die neuen Wohnkonzepte durch effiziente Nutzung von Bauland einen Beitrag zur Bekämpfung des Wohnraummangels und tragen dem wachsenden Bedürfnis von Mietern nach Flexibilität Rechnung.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Greenberg Traurig Germany, LLP
Erstveröffentlichung: FAZ, August 2018

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