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01.04.2021

Objektperformance, Effizienz & Qualität

Potentiale im Asset- und Property Management bleiben weiter ungenutzt

Martin Eberhardt, Gründer, AperDurus Real Estate & Management Advisory
Andreas Morath, CFO-Group Real Estate Investment Management | Property Management, TME Associates GmbH
Christian Gebert, Partner, TME Associates GmbH
Martin Eberhardt

Eine Produktionsverantwortung wie in der Luftfahrtindustie zeigt Auswege aus Dilemmata auf

Die Kosten stehen unter Druck und der Performancebeitrag könnte meist besser sein. Im Management von Immobilien besteht weiterhin ein erheblicher Nachholbedarf im Sinne effizienter Produktionsprozesse sowie der Optimierung von Wert und Mieterträgen der jeweiligen Immobilien. Im gegensatz zu anderen Wirtschaftszweigen hat sich im Immobilienmanagement seit den 90er Jahren nicht wirklich viel verändert. Mit „veralteten“ Strukturen, fehlender Automatisierung und Standardisierung werden Unternehmen im Immobilien Asset Management ihre Ziele nicht erreichen und auf Dauer nicht überlebensfähig bleiben.

Mit Blick auf andere Industrien bietet die Weiterentwicklung der Organisation und der Verantwortungsstrukturen zu einer Bündelung der „Produktionsverantwortung“ über Funktionsgrenzen hinweg und mit entsprechenden Durchgriffskompetenzen ausgestattet einen Ausweg. Dies beinhaltet den Prozess beginnend mit dem  Ankauf über das Asset- und Property Management, dem Facility-Management bis zum eventuellen Verkauf der Immobilie. Ein gutes Beispiel bietet die Flugzeugindustrie, die im Gegensatz zu den Massenprodukten der Automobilhersteller mit kleinen Losgrößen eher über einen Manufakturcharakter verfügen. Der Fokus liegt dort auf dem Qualitätsmanagement, der Kontinuierlichen Verbesserung (KVP), einem professionellen Outsourcingmanagement sowie der Standardisierung. Warum soll das nicht auch bei Immobilien gelingen? Durch die vielfältigen digitalisierten Lösungen für die Immobilienbranche (PropTechs) entwickeln sich auch dort neue Chancen zur Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit.
Durch die Reduzierung von Schnittstellen, der Aufhebung von Kommunikationsbarrieren sowie dem Eliminieren von „Silodenken“ und Konfliktpotentialen durch unterschiedliche Zielsetzungen werden ab dem ersten Tag Synergie- und Effizienzgewinne erzielt.

Wie in der Luftfahrt etabliert ein Produktionsverantwortlicher als Integrator ein ganzheitliches „Operating System“, das Zuliefer- und Dienstleisterketten mit einbezieht und damit die elementare Basis zur Erreichung von Qualität, Effizienz und Effektivität darstellt. Die Produktionsstrukturen hören an der Schnittstelle zum Property Manager nicht auf, vielmehr werden auch ausgelagerte Prozesse, Technik und Teams durchgängig „End-to-end“ organisiert und integriert.

Damit wird die Steuerung ex-post, wenn schon nicht ersetzt, dann zumindest ergänzt durch „vorwärtsgerichtete Strukturen“. Zu den etablierten Verfahren des KPI-Monitorings gemäß Leistungsverzeichnis inklusive zugehöriger Bonus-Malus-Regeln werden Qualitätsmanagement-Aspekte und -Strukturen bereits im Rahmen der Vergabe vereinbart, die die geforderte Qualität der Leistungserbringung bereits im Vorfeld sicherstellt.
Über ein entsprechendes Assessment wird einerseits Transparenz hinsichtlich des aktuellen Reifegrades des externen Dienstleisters geschaffen. Andererseits dient das Ergebnis als Basis für eine gemeinsame Roadmap, um nach der Vergabe eventuelle Lücken der erforderlichen qualitätsorientierten Strukturen zu schließen.

Aus der Sicht des Property Managers bedeutet die Etablierung von Produktionsstrukturen vor allem die konsequente Ausrichtung auf qualitätsorientierte Strukturen innerhalb des Property Managements und stringente Sicht auf die Kunden  - den Asset Manager und die Mieter.
Der Property Manager ist der „Enabler für den Asset Manager“. Mit diesem Selbstverständnis geht die Transformation vom Verwalter hin zu einem proaktiven und auf den Kunden ausgerichteten Manager mit ausgeprägter Qualitäts- ,Kunden- und Mietersicht einher. Damit agiert er auf Augenhöhe mit dem Assetmanager und wird als dessen Qualitätspartner wahrgenommen.

Der Asset Manager fokussiert sich wiederum mit aller Kraft auf die wertschöpfenden Aspekte des Immobilienmanagements. Denn das kommt heute zu oft viel zu kurz. Wie können Werte und Cash-Flows des Objekts gehalten und bestenfalls gesteigert werden, wie ist die Immobilie positioniert um die Erwartungen der Mieter zu erfüllen? Welche Ziele müssen aus Sicht des Eigentümers bzw. Fonds- oder Portfoliomanagers erfüllt werden?
Zusammenfassend löst das Konzept der Produktionsverantwortung viele Probleme im Asset- und Propertymanagement. Auf effiziente Weise kann die Qualität der Dienstleistungen erhöht werden – zugunsten einer höheren Mieterzufriedenheit und Objekt- und Portfolioperformance.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von AperDurus Real Estate & Management Advisory, TME Associates
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2021

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