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Optimierung von Energiekosten

Was sich lohnt und was es bringt

Dr. Konrad Jerusalem, Geschäftsführer, Argentus GmbH
Dr. Konrad Jerusalem

Was können Bestandshalter tun, damit die Energiekosten ihrer Liegenschaften nachhaltig sinken? Sicher ist nur: Nicht immer sind dafür bauliche Eingriffe nötig. Von energetischer Sanierung bis hin zur Bündelung oder Nachverhandlung von Versorgungsverträgen führen mehrere Wege zum Ziel.

Bei der energetischen Sanierung des Wohnungsbestands wird, neben dem Schutz von Umwelt und Klima, das Senken der Energiekosten durch Minimierung der Verbräuche von Heizung, Warmwasser und Lüftung angestrebt. Damit einher kann aber auch eine deutliche Anhebung des Wohnwerts gehen, etwa wenn die kalte Außenluft nicht mehr durch die Haustür zieht und die Wohnung in kalten Wintern schneller warm wird. Bauliche Veränderungen wie das Einsetzen isolierender Türen und Fenster oder das Dämmen der Fassade sind jedoch kostspielig und können viel Zeit in Anspruch nehmen. In der Regel rechnen sie sich daher nur sehr langfristig. Hinzu kommt, dass etwaige Kostenvorteile für den Mieter – Stichwort sinkende Nebenkosten – oft gar nicht genau zu beziffern sind. Denn gemäß § 559 BGB darf der Vermieter bis zu elf Prozent der angefallenen Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. Dabei bleiben die üblichen Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen außen vor. Die Mieterhöhung darf auch größer sein als die tatsächlichen Einsparungen der Energiekosten des Mieters. Aus Sicht eines sozial verantwortlich handelnden Vermieters muss daher für jeden Einzelfall genau geprüft werden, ob sich eine Sanierung sowohl für ihn selbst als auch den Mieter tatsächlich lohnt.

Eine Maßnahme, die ganz ohne bauliche Eingriffe, langwierige Modernisierung und Stress für die Mieter auskommt, ist die technisch-wirtschaftliche Optimierung der Verträge für Gas, Öl, Fernwärme und Strom. Während die Vertragsoptimierung bei einzelnen Liegenschaften und Verträgen oft wie ein Tropfen auf dem heißen Stein ist, kann sie gerade bei größeren Portfolios enorme Einsparpotenziale freisetzen und durch eine Vereinfachung der Vertrags- und Abrechnungsstrukturen nebenbei Kosten und Aufwand für die Hausverwaltung reduzieren.
Ein Anwendungsbeispiel: In der Regel ist die Energiebelieferung größerer Wohnungsbestände sehr heterogen – mal beliefern die Stadtwerke, mal die großen Energiekonzerne. Hinzu kommen unterschiedliche Wärmeträger (Gas, Fernwärme, Öl, Erdwärme), eine unterschiedliche Heiztechnik und eine Vielzahl von Vertragspartnern (Gaslieferanten, Contractoren etc.), die es der Verwaltung schwer machen, einen guten Überblick zu behalten. Ebendieser ist jedoch dringend erforderlich, sollen die Energiekosten sinnvoll gesenkt werden. Entscheidungen werden meist situativ getroffen, zum Beispiel wenn Heizanlagen ausfallen oder einzelne Verträge schlicht auslaufen. Jeder dieser Verträge kann für sich genommen unter Kostenaspekten zwar sinnvoll sein. Als Paket aber sind hunderte Einzelverträge im Verhältnis zu ihrem Volumen deutlich überteuert und zudem unflexibel. Abhilfe schafft die Bündelung der verschiedenen Verträge zu einem Paket. In der Regel können auf diese Weise Preisnachlässe von bis zu 20 Prozent im Vergleich zu einzeln verhandelten Verträgen erzielt werden.

Ein anderes Anwendungsbeispiel ist die Nachverhandlung langjähriger Fernwärmeverträge. Der Hintergrund: Viele Fernwärmelieferanten nehmen in ihrem jeweiligen Versorgungsgebiet eine Monopolstellung ein. Bestandshalter größerer Liegenschaften haben daher oft den Eindruck, dass ihnen vor Ort keine alternativen Versorgungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen und sie deshalb zwangsweise an die Preispolitik des Anbieters gebunden sind. Das ist jedoch nicht zwangsläufig der Fall. Fernwärmepreise setzen sich in aller Regel aus einem Arbeitspreis und einem Grundpreis zusammen. Der Arbeitspreis bezieht sich auf den tatsächlichen Verbrauch der Liegenschaft in der Abrechnungsperiode. Er ist dementsprechend variabel und wird in Kilowatt pro Stunde angegeben. Der Grundpreis hingegen richtet sich nach der Anschlussleistung der Liegenschaft, die in Kilowatt beziffert wird und die für die Vertragslaufzeit fix vereinbart ist. Der Versorger verpflichtet sich gegenüber dem Kunden, diese vertraglich vereinbarte maximale Anschlussleistung vorzuhalten. Stellt sich heraus, dass die seit Jahren vorgehaltene Anschlussleistung zu hoch kalkuliert ist, sollte das Gespräch mit dem Versorger gesucht werden, um die Lieferverträge im gemeinsamen Konsens anzupassen. Ein Hebel hierfür ist, dem Versorger wirtschaftlich sinnvolle Alternativen für die frei werdenden Lieferkapazitäten aufzuzeigen. Der Anbieter könnte diese Kapazitäten beispielsweise nutzen, um sein Versorgungsgebiet im Zuge der ganz normalen Stadt- und Gemeindeentwicklung zu erweitern, ohne hierfür in neue Fernwärmekraftwerke investieren zu müssen.
Argumente wie diese sind jedoch kein Allheilmittel. Sie funktionieren nur dann, wenn der Verhandlungspartner guten Willen und Entgegenkommen zeigt. Als anderer Ansatzpunkt wäre daher zu prüfen, ob für die Liegenschaft noch andere Versorgungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Sollte der Bestandshalter zu dem Schluss kommen, dass neben der Fernwärme- etwa auch eine Gasleitung genutzt werden kann, wäre über einen Umstieg nach Vertragsende nachzudenken, sollten sich die Verhandlungspartner nicht aufeinander zubewegen. Fälle wie diese sind jedoch die Ausnahme, da sich der Versorger in der Regel gesprächsbereit zeigt. Grundlage einer erfolgreichen Verhandlung, das zeigt die Erfahrung, ist immer eine vorhergehende technisch-wirtschaftliche Analyse der Liegenschaften sowie die genaue Dokumentation der tatsächlichen Verbräuche.

Gewissermaßen eine Sonderform der Vertragsoptimierung ist die Gründung einer eigenen Energiegesellschaft. Diese dient dazu, Spezial-Know-how und sämtliche Versorgungsverträge zu konzentrieren. Durch diese Bündelung entsteht eine Einkaufsmacht (vom Zähler bis zum Heizkessel), die letztendlich auch dem Mieter zugutekommt. Eine Energiegesellschaft gibt dem Bestandshalter die Möglichkeit, sich organisatorisch neu aufzustellen und das Thema Energiekosten im Unternehmen zu professionalisieren. Viele Bestandshalter stellen hierfür die Wärmeversorgung ihres Immobilienbestandes auf eine sogenannte „gewerbliche Wärmelieferung“ um. Konkret werden sämtliche Verträge im Zusammenhang mit der Wärmelieferung (Gasliefer-, Contracting-, Fernwärmeverträge, usw.) sowie sämtliche Heizanlagen auf eine separate Wärmegesellschaft übertragen, in der Regel ist das eine eigene Tochtergesellschaft. Die Wärmegesellschaft kümmert sich fortan als hauseigener Contractor um den Bezug oder die Erzeugung von Wärme (einschließlich Warmwasser) und verkauft diese an den oder die Eigentümer der Wohnungen. Die Kosten dieser „Nutzenergielieferung“ sind voll umlagefähig, zudem kann die Wärmegesellschaft als Profitcenter geführt werden. Nach § 556c BGB sind allerdings bestimmte Rahmenbedingungen zu beachten. So sind zum Beispiel die Mieter rechtzeitig zu informieren, und die Wärmekosten der Mieter dürfen durch die Umstellung auf die gewerbliche Wärmelieferung nicht steigen.

Zweck der Wärmegesellschaft aus Sicht des Bestandshalters ist es, die Wärmeversorgung der Wohnobjekte und die darin schlummernden Potenziale in den Fokus zu nehmen. Der gebündelte Einkauf – zum Beispiel bei Gasverträgen, Heizthermen oder Wartungsdienstleistungen – führt zu spürbar niedrigeren Kosten. Dank der systematischen Modernisierung der Anlagen und durch intelligentes Controlling (Verbrauchs-Monitoring, zentrales Anlagenkataster, Steuerung und Optimierung der Anlagenwartung, etc.) verbessert sich zudem die Effizienz und die Wirtschaftlichkeit der Energieanlagen. Und durch die effizientere Wärmeerzeugung sinken nicht nur die Kosten, sondern auch der CO2-Ausstoß.

Der Überblick zeigt: Um Einsparpotenziale zu nutzen und das Immobilienmanagement nachhaltig zu optimieren, sollten Immobilienverwalter das Energiemanagement als ein strategisches Thema betrachten. Hierfür sollten zunächst alle Möglichkeiten in den Blick genommen werden – ganz gleich, ob sie verbrauchsabhängig sind oder nicht.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Dr. Konrad Jerusalem, Geschäftsführer der Argentus GmbH
Erstveröffentlichung: LEG Wohnungsmarktreport NRW 2018

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