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Renditeoasen Ostdeutschlands

Hidden Champions auf dem ostdeutschen Wohnimmobilienmarkt

Claudia Hoyer, COO, TAG Immobilien AG
Claudia Hoyer

Ostdeutsche Mittelstädte erleben ein Comeback. Nicht nur die Bevölkerung und die Haushaltszahlen wachsen, auch der Arbeitsmarkt und die Kaufkraft entwickeln sich vielerorts positiv. Die neue Attraktivität der ostdeutschen Groß- und Mittelstädte lässt Miet- und Kaufpreise an den lokalen Wohnungsmärkten deutlich steigen – bei gleichzeitig attraktiven Renditen. Das belegt der „Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland“, den die TAG Immobilien AG veröffentlicht hat. In dem Beitrag werden die interessantesten Ergebnisse der Studie präsentiert.

Rund ein Vierteljahrhundert nach der Wiedervereinigung ist der Fortzug aus den neuen Bundesländern gestoppt. Daher wird auch Ostdeutschland wieder für Immobilien-Investoren interessant. Aber ebenso wie in anderen Regionen ist auch der ostdeutsche Wohnungsmarkt heterogen und es entscheidet die Kombination diverser Faktoren, wie sich Mieten und Kaufpreise entwickeln. Die Mikrolage in Stadt oder Land spielen dabei genauso eine Rolle wie regionale Zugehörigkeit, Verkehrsanbindungen, wirtschaftliche und demografische Entwicklungen. Sind die Preise in den vergangenen Jahren teilweise auch zweistellig gestiegen, ist Wohnen in den neuen Bundesländern immer noch vergleichsweise günstig – bei ebenso lebenswertem und attraktivem Umfeld wie im Westen. Dieser Pluspunkt beschert ostdeutschen Städten zusehends mehr Bewohner, auch aus den alten Bundesländern. Und es eröffnet Investoren zahlreiche Chancen, wenn Sie in den richtigen Standorten investieren.

Hohe Wohnraumnachfrage in den großen Städten

Auch im Osten wirkt sich der allgemeine „Urbanisierungstrend“ positiv aus. Metropolen wie Berlin, Leipzig, Jena und Dresden sind in den vergangenen Jahren ganz klare Zuzugsgewinner. Dasselbe trifft auch auf einzelne Landeshauptstädte wie etwa Potsdam, Erfurt oder Magdeburg zu. Kleinere Universitätsstädte wie Freiberg und Greifswald ziehen viele junge Menschen an, die urban leben wollen, sich aber die Mieten in den Großstädten nicht leisten können. Alle diese Städte haben in den vergangenen zehn Jahren überproportional von der Nachfrage nach Wohnraum profitiert. Auch viele kleinere Städte im Speckgürtel Berlins schlagen sich gut – vor allem, wenn sie über entsprechende Verkehrsverbindungen in die Hauptstadt verfügen. Je teurer und voller es in Berlin (und auch Potsdam) wird, desto größer sind die Wachstumschancen für Ortschaften in der Peripherie. Etwa für das 54 Kilometer entfernte Strausberg mit seinen 26.000 Einwohnern, wo schon heutzutage Zinshäuser in der Spitze mit Faktoren bis zum 25-fachen gehandelt werden – mehr als in jeder anderen untersuchten Stadt in Brandenburg. Für solche Zahlen ist unter anderem der S-Bahn-Anschluss nach Berlin verantwortlich. Ein sehr großer Teil der Strausberger sind Pendler und kommt innerhalb von 45 Minuten zum Hauptbahnhof.

Deutlich gesunkene Leerstandsquoten

Die Städte an der Ostsee spielen in einer eigenen Liga– auch, was das Verhältnis Mieten zu Kaufpreisen angeht. Sowohl in Greifswald als auch in Stralsund und Rostock sind die Preise für Wohneigentum teils extrem gestiegen. Innerhalb von zehn Jahren hat der Quadratmeterpreis in Rostock im Schnitt um fast 60 Prozent zugelegt, in Greifswald um etwa 35 Prozent. Hier ist auch die durchschnittliche Miete mit rund acht Euro pro Quadratmeter und Monat mit Abstand am höchsten in ganz Mecklenburg-Vorpommern. In Schwerin, Stralsund, Rostock und Waren an der Müritz zahlt man im Mittel hingegen nur zwischen fünf und knapp über sechs Euro pro Quadratmeter und Monat. In Rostock ist offensichtlich der Zenit der Mietpreisentwicklung schon frühzeitig erreicht worden, wohingegen die Kaufpreise vermutlich weiter anziehen werden. In der überwiegenden Zahl der ostdeutschen Städte haben sich die Mieten aber im Wesentlichen im Gleichklang zu den Kaufpreisen entwickelt. In den etwas schwächeren Städten mit geringerem Mietniveau und niedrigeren Kaufpreisen wie etwa Chemnitz, Eisenach, Gera oder Dessau-Roßlau sind die Kaufpreise im Laufe der vergangenen zehn Jahre zunächst deutlich gesunken – trotz bereits geringen Niveaus und liegen teilweise weit unter 1.000 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten sind im Zehn-Jahres-Vergleich hingegen weitgehend leicht gestiegen. Das ist vielerorts der Tatsache geschuldet, dass relativ wenig neue Wohnungen entstanden sind und gleichzeitig alte, marode Wohnungsbestände zurückgebaut wurden. So sind vielerorts die in den 1990er Jahren noch zweistelligen Leerstandsquoten inzwischen auf unter 10 Prozent gesunken.

Chemnitz und Freiberg als neue Schwarmstädte

Ein interessantes Phänomen ist auch das Bevölkerungswachstum in den Orten, die bislang eher unter massiver Abwanderung gelitten haben. Der Grund: Zum einen sorgen die Geflüchteten für steigende Bevölkerungszahlen. Zum anderen kehren auch ältere Menschen ihren Dörfern immer häufiger den Rücken und ziehen in die nächstgelegene Kreisstadt, wo es bessere Infrastruktur und seniorengerechte Wohnmöglichkeiten gibt. Beides beschert etwa Merseburg und Dessau wieder positive Einwohnersalden. Auch Chemnitz kann wieder echten Einwohnerzuwachs vorweisen: Innerhalb eines Jahres (2014-15) stieg die Zahl der Bürger um 3.560. Ebenso das kleine Freiberg mit seinen inzwischen mehr als 40.000 Einwohnern. Beide Orte gelten mittlerweile sogar als so genannte „Schwarmstädte“, die aus eigener Kraft für Neubürger sorgen und nicht nur etwas vom Glanz einer benachbarten Großstadt abbekommen.

Mittelstädte mit Renditen zwischen fünf und acht Prozent

Eine bedeutende Rolle spielt darüber hinaus, wo man künftig noch in Wohnraum investieren kann. Die Städte und Regionen liefern dazu ein differenziertes Bild. Je besser ein Standort für die Zukunft gerüstet und je höher die Nachfrage ist, desto höher sind dort die Kaufpreisfaktoren und desto niedriger die Renditen. So kommen Berlin und Potsdam auf Spitzenfaktoren zwischen dem 25- bis 30-fachen für Mehrfamilienhäuser. Entsprechend mager fallen die Renditen mit 4,5 bis 5 Prozent aus. In Erfurt, Weimar, Rostock oder Jena liegen die Kaufpreisfaktoren durchschnittlich zwischen dem 15- bis 16-fachen, was Renditen von rund 6,5 Prozent verspricht. Und in Eisenach, Cottbus, Schwerin oder Stralsund müssen Investoren im Durchschnitt mit dem 12-fachen rechnen (acht Prozent Rendite). Zweistellige Bruttorenditen sind in Görlitz, Gera oder Nauen zu erwarten. Noch haben nicht viele Investoren die ostdeutschen Städte im Visier – mit Ausnahme Berlins sowie Leipzig und Dresden. Dabei sind es vor allem die mittelgroßen Städte, die noch enormes Entwicklungspotenzial bieten, weil sie auf Wachstumskurs sind, positive Zukunftsprognosen besitzen und immer noch niedrige Mieten und Kaufpreise aufweisen. Aus dieser Perspektive betrachtet sind die Perlen im Osten nicht nur Leipzig, Dresden oder Jena, sondern genauso Städte wie Greifswald, Freiberg oder Strausberg.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von TAG Immobilien AG
Erstveröffentlichung: The Property Post, November 2016