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Stabile Wohnimmobilienpreise

Phase der rasanten Preissprünge ist beendet

Kai Wolfram, Geschäftsführender Gesellschafter, Engel & Völkers Investment Consulting GmbH
Kai Wolfram

Ob offene Koalitionsverhandlungen, Brexit, die US-Regierung unter Donald Trump – Investoren agieren derzeit in einem unsicheren Umfeld. Wie wirken sich die äußeren Gegebenheiten auf das Investmentverhalten und die Wohnimmobilienmärkte in Deutschland aus? Dies beantwortet die aktuelle EVIC-Investorenumfrage.

Die Mehrheit der institutionellen Anleger in Deutschland rechnet in den kommenden zwei Jahren weiterhin mit stabilen bis steigenden Wohnimmobilienpreisen. Allerdings scheint die Phase der rasanten Preissprünge der vergangenen Jahre aus Sicht der Befragten vorbei zu sein. 38 Prozent kalkulieren mit stagnierenden Kaufpreisen am Wohnungsmarkt. Während rund 43 Prozent der Umfrageteilnehmer von keinen Preiskorrekturen bei Wohnimmobilien ausgehen, erwartet nur jeder Fünfte sinkende Preise. Das geht aus der Online-Umfrage unter semi-professionellen und institutionellen Anlegern in Deutschland hervor, die RUECKERCONSULT im Auftrag von Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC) durchgeführt hat. Als größte Risikofaktoren geben 63 Prozent der Befragten steigende Leitzinsen an, gefolgt von Marktpreisrisiken mit 47 Prozent. Auch wenn mittlerweile viele Investoren mit einem Ende der Preisspirale kalkulieren, wird es nicht zu einem breiten Rückzug aus der Anlageklasse kommen. Aus Mangel an Alternativen setzen Institutionelle auch weiterhin auf Wohninvestments.

Für das laufende Jahr sehen die Investoren noch steigende Kaufpreise. So beobachten rund 58 Prozent der Befragten an A-Standorten für Wohnimmobilien steigende Preise, wohingegen B-Standorte nicht mehr als so sicher eingeschätzt werden wie im Vorjahr. Hier sank der Wert von 74 Prozent (2016) auf aktuell 56 Prozent, die steigende Preise in B-Standorten erwarten. Auffällig: Der Preisboom scheint sich in kleineren Städten besonders stark abzuschwächen. Hier sieht mit knapp 51 Prozent die Hälfte der Umfrageteilnehmer gleichbleibende Kaufpreis, und knapp über ein Fünftel sinkende Kaufpreise. Nur noch rund 21 Prozent (2016: 34 Prozent) beobachten im laufenden Jahr steigende Kaufpreise an C-Standorten.

Ein weiteres Ergebnis der Umfrage: Trotz der Hochpreisphase auf den deutschen Wohnimmobilienmärkten wollen gerade einmal 23 Prozent Gewinnmitnahmen durch Verkäufe erzielen. Dagegen planen 58 Prozent der Befragten, ihren Wohnimmobilienanteil in den nächsten zwölf bis 18 Monaten zu erhöhen.

Beim Renditeniveau kalkuliert die Mehrheit der Experten rund vier bis fünf Prozent für ihre direkten und indirekten Investitionen in Wohnimmobilien ein. Insbesondere Objekte in den Ballungsregionen abseits der Top-7-Städte sind mit rund 54 Prozent stark nachgefragt. Danach folgen die Top-7 mit 51 Prozent. Hier werden mit 3,5 Prozent im Durchschnitt auch die höchsten Mietsteigerungen erwartet. In den B- und C-Standorten kalkulieren die Investoren durchschnittlich mit 3 Prozent.

Bei der Frage nach der Art der Wohnungen, in die investiert werden soll, geben rund 40 Prozent der Befragten Projektentwicklungen an. Rund 20 Prozent wollen künftig in gut sanierte Bestandswohnungen investieren und weitere 20 Prozent in Bestand mit Investitionsstau oder Leerstand. Mikroapartments bleiben mit einem Anteil von 8 Prozent ein Nischenprodukt.

Bei der Frage, welche aktuellen Trends Einfluss auf die künftigen Investitionsentscheidungen haben, geben 63 Prozent das aktuelle Zinsumfeld mit deutlichem Abstand als wichtigsten Faktor an. Allerdings rechnen 52 Prozent der Befragten in den kommenden zwölf Monaten nicht mit einer Anhebung der Leitzinsen. An zweiter Stelle folgen Marktpreis- und Abwertungsrisiken als Risikofaktor.

Die befragten Investoren achten bei Wohnimmobilieninvestments auf moderate Fremdfinanzierungsquoten. 39 Prozent der Befragten finanzieren ihre Wohnimmobilieninvestments mit einem Fremdkapital von bis zu 50 Prozent (2016: 48 Prozent), 17 Prozent genügt ein Fremdkapitalanteil von unter 40 Prozent bei der Finanzierung (2016: 22 Prozent). Rund 10 Prozent nehmen Kredite zwischen 80 und 90 Prozent des Immobilienwertes auf (2016: 21 Prozent).

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Engel & Völkers Investment Consulting GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, November 2017

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