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Umstrittene Mietpreisbremse

Bundesverfassungsgericht prüft Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse

Dr. Martin Hamer, Partner, Greenberg Traurig Germany, LLP
Dr. Johann-Frederik Schuldt, Associate, Greenberg Traurig Germany, LLP
Dr. Martin Hamer

Das Landgericht (LG) Berlin hat die Regelungen zur Mietpreisbremse Ende letzten Jahres dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) vorgelegt. Bis zur Entscheidung bleibt die Rechtslage für Mietpraxis und Vertragsgestaltung ungeklärt. Vermieter bleiben zunächst weiter an die Vorgaben der Mietpreisbremse gebunden. Gleichwohl könnte die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts weitreichende Folgen für die Wohnungswirtschaft haben.

Mit der Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 hat der Gesetzgeber eines der umstrittensten wohnungspolitischen Vorhaben der vergangenen Jahre umgesetzt. Die Mietpreisbremse deckelt mittlerweile in mehr als 250 Kommunen in Deutschland, darunter die sieben größten deutschen Städte, die bei Neuvermietungen zulässige Miete auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Nicht nur politisch ist die Mietpreisbremse umstritten: Sowohl im Gesetzgebungsverfahren als auch in der rechtspolitischen Diskussion wurden immer wieder verfassungsrechtliche Bedenken geäußert. Das LG Berlin hat diese Bedenken in einem Beschluss vom 7. Dezember 2017 nun zum Anlass genommen, eine Klärung durch das BVerfG herbeizuführen.

LG Berlin: Mietpreisbremse verstößt gegen Gleichheits- und Bestimmtheitsgebot

Das LG Berlin hält die Mietpreisbremse aufgrund von Verstößen gegen das im Grundgesetz garantierte Gleichheits- und Bestimmtheitsgebot für verfassungswidrig. Ein Gleichheitsverstoß resultiert nach Ansicht des Gerichts daraus, dass die Mietpreisbremse Vermieter in Gemeinden mit einer vergleichsweise niedrigen ortsüblichen Vergleichsmiete wirtschaftlich erheblich härter treffe als Vermieter in Kommunen mit einer vergleichsweise hohen Vergleichsmiete. Auch hatten manche Vermieter bereits vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse eine die Mietpreisbremse übersteigende Miete vereinbart. Dass die Vermieter diese „alten“ Mieten weiterhin verlangen können, sei ebenfalls gleichheitswidrig. Ein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot sei gegeben, weil die Landesregierungen frei darüber entscheiden könnten, ob sie die Mietpreisbremse durch Rechtsverordnungen zur Anwendung bringen oder nicht.

BVerfG prüft umfassend

Das BVerfG wird zunächst die Zulässigkeit der Vorlage überprüfen. Sofern es den Fall zur Entscheidung annimmt, wird das Gericht die Mietpreisbremse umfassend an den Vorgaben des Grundgesetzes messen. Es ist dabei nicht auf die vom LG Berlin gerügten Verstöße beschränkt, sondern wird insbesondere auch die Vereinbarkeit der Mietpreisbremse mit der verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsgarantie sowie Vertragsfreiheit in den Blick nehmen. Aufgrund der großen politischen und wirtschaftlichen Bedeutung erscheint es nicht unwahrscheinlich, dass das BVerfG bereits im Laufe des Jahres 2018 über den Fall verhandelt.

Auswirkungen für die Praxis

Bis zur Entscheidung des BVerfG bleibt die Rechtslage für die Mietpraxis und Vertragsgestaltung ungeklärt. Amts- und Landgerichte werden anhängige Prozesse voraussichtlich aussetzen und die Entscheidung des BVerfG abwarten. Vermieter bleiben zunächst weiter an die Vorgaben der Mietpreisbremse gebunden. Gleichwohl könnte die Entscheidung des BVerfG weitreichende Folgen für die Wohnungswirtschaft haben. Denn im Falle der Verfassungswidrigkeit wäre die Mietpreisbremse von Anfang an unwirksam – juristisch gesehen hätte das Gesetz zur Mietpreisbremse dann nie existiert. Dies könnte Vermieter unter Umständen berechtigen, bei bereits abgeschlossenen Mietverträgen eine Anpassung der Miete vorzunehmen. Eine solche Mietanpassung wird jedenfalls immer dann zulässig sein, wenn der Mieter den Vermieter nach Abschluss des Mietvertrages durch eine auf die Mietpreisbremse gestützte Rüge zur Herabsetzung der vereinbarten (scheinbar) unzulässigen Miete auf die gesetzlich zulässige Miete gezwungen hatte. Darüber hinaus sollten Vermieter bei neu abzuschließenden Mietverträgen erwägen, die mögliche Verfassungswidrigkeit schon jetzt mittels entsprechender Klauseln zu berücksichtigen. So könnten etwa alternative Mietpreisvereinbarungen oder entsprechende Nachzahlungsverpflichtungen in die Mietverträge aufgenommen werden. Ob die ungeklärte Rechtslage auch die Sondierungs- bzw. Koalitionsverhandlungen zwischen der Union und SPD beeinflussen wird, bleibt abzuwarten. Die SPD hat in ihren Stellungnahmen zur LG Berlin-Vorlage bereits deutlich gemacht, dass sie trotz des Gangs nach Karlsruhe die Mietpreisbremse weiterhin nicht nur erhalten, sondern sogar verschärfen will.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Greenberg Traurig Germany, LLP
Erstveröffentlichung: The Property Post, Januar 2018

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