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Digitale Revolution ändert alles!

Projektentwickler müssen auf Digitalisierung reagieren

Martin Eberhardt, (FRICS), Vorstandsvorsitzender der RICS und Geschäftsführer, Bouwfonds Investment Management Deutschland GmbH
Martin Eberhardt

Die Digitalisierung führt zu einer umfassenden Änderung von Arbeits- und Lebensgewohnheiten. Dieser Prozess hat gerade erst begonnen, ein Ende ist nicht absehbar. Und das Tempo nimmt weiter zu. Die Auswirkungen der digitalen Revolution auf die Immobilienbranche beschränken sich nicht auf einige bereits sichtbare Entwicklungen wie die Verlagerung von Teilen des Handels ins Internet. Die Digitalisierung wird weiter fortschreiten und immer umfassendere Veränderungen nach sich ziehen. Die Immobilienbranche ist massiv davon betroffen und stellt sich auf die Folgen dieser Entwicklung derzeit noch viel zu wenig ein – ein Fehler, der sie in Zukunft teuer zu stehen kommen kann.

Kauft ein Investmentmanager derzeit ein Objekt, erstellt er in der Regel eine Prognose über die geplante Haltedauer und den Exit. In diese Planung fließen Annahmen zur Entwicklung von Miete, Markt, Makroökonomie und andere Faktoren ein. Der Faktor Digitalisierung wird aber oft vergessen. Dies ist umso schwerwiegender, weil Immobilien oft zehn oder 15 Jahre gehalten werden. In diesem Zeitraum wird der digitale Veränderungsdruck signifikant zunehmen. Dieser Effekt wird noch dadurch verstärkt, dass sich der Prozess immer weiter beschleunigt. Erfüllen die Objekte am Ende der Halteperiode dann nicht mehr die Ansprüche der Nutzer, können sie nur mit Abschlägen verkauft werden oder es bedarf umfassender und damit teurer Refurbishments.

Unternehmen können Flächenverbrauch um bis zu 30 Prozent senken

Oft werden die starken Kräfte der Digitalisierung unterschätzt. Sie betreffen Immobilien aller Nutzungsarten. Darüber hinaus bestehen zwischen den jeweiligen Sektoren erhebliche Wirkungszusammenhänge. Ein Beispiel: Der Trend zu mobilem, vernetztem Arbeiten und damit auch mehr Homeoffice betrifft zunächst Büroobjekte. Unternehmen, die konsequent mobile und flexible Arbeitsformen einführen, senken ihren Flächenbedarf um rund 30 Prozent. Immer mehr Unternehmen setzen diese neuen Arbeitsformen konsequent um. Voraussetzung dafür ist unter anderem ein geeignetes und flexibles Gebäude- und Flächenlayout, das Anpassungen erlaubt.

Der Trend zum dezentralen Arbeiten hat aber auch unmittelbare Auswirkungen auf Wohnimmobilien: Denn wer im Homeoffice arbeiten will, braucht einen hierfür geeigneten Heim-Arbeitsplatz. Dieser ist in den Grundrissen üblicher Wohnungen nicht vorgesehen und nicht jeder hat ausreichend Zimmer, um eine geeignete Arbeitsfläche einzurichten. Darauf müssen Projektentwickler reagieren: Grundrisse müssen sehr viel innovativer sein und ermöglichen, dass beispielsweise so genannte halbe Zimmer flexibel genutzt werden können – sei es am einen Tag als Homeoffice, am nächsten als Gästezimmer und am übernächsten als Wäschezimmer. Der Trend zu mehr Homeoffice bedeutet aber auch höhere Anforderungen an die Internetverbindung: Wer zuhause arbeitet, muss technisch auch in der Lage sein beispielsweise an Videokonferenzen teilnehmen zu können.

Ansprüche an die Internetverbindung steigen weiter

Überhaupt steigt die Relevanz des „schnellen Internets“ für den gewerblichen oder privaten User sehr stark. Für Büro- und Industriestandorte liegt das auf der Hand. Was vor 100 Jahren der Gleisanschluss war, ist heute der schnelle Weg ins Netz. Die Ansprüche an die Internetverbindung werden aber auch durch die veränderte private Mediennutzung erhöht. Streaming, Online-Videotheken, Cloud-Dienste und aufwändige Online-Spiele nehmen ständig zu. Daneben gibt es weitere Trends, die hier nur kurz angerissen werden können. Das so genannte „Smart-Home“ mit Kameraüberwachung und Online-Steuerung der Haustechnik wird sich weiter verbreiten, auch wenn es in Deutschland noch in den Kinderschuhen steckt. Daneben wird der Trend hin zu mehr IT-basierter Technik bei der medizinischen Versorgung, Pflege und Überwachung älterer Menschen – kurz E-Health – intensivieren. Absehbar ist, dass beide Trends zunehmen werden und dass sie eine sehr hohe Leitungskapazität erfordern.

Wohin die Reise geht, zeigen auch die Zahlen der vergangenen Jahre zum Breitband-Internetverkehr in Deutschland: Lag das Datenvolumen im Breitband-Internetverkehr via Festnetz in Deutschland 2012 noch bei rund fünf Milliarden Gigabyte pro Jahr, waren es 2015 bereits 11,5 Milliarden Gigabyte. Diese Entwicklung wird sich fortsetzen.

Veraltete Dateninfrastruktur ist ein Renditekiller

Das Problem: Die bestehenden Kupferkabelnetze in den allermeisten Wohnimmobilien sind dafür nicht ausgestattet. Heute mögen die bestehenden Leitungen noch genügen oder durch Vectoring „getuned“ werden können, beim Exit in zehn oder 15 Jahren kann sich eine veraltete Dateninfrastruktur allerdings als Renditekiller erweisen. Für Projektentwickler, die am Anfang der Wertschöpfungskette stehen, bedeutet dies, dass sie bei Wohnimmobilien zwingend ausreichend Leerrohre einbauen müssen und bestenfalls „die letzte Meile“ bereits mit Glasfaserkabel überbrückt wird.

Entwickler von Wohnimmobilien sollten aber noch weiter denken. Zwar schließt der Trend hin zum Online-Handel bislang die Lebensmittel noch kaum mit ein. Nicht einmal ein Prozent der Lebensmittel werden hierzulande regelmäßig online gekauft. Aber auch dies wird sich – insbesondere in den Metropolen – ändern, wie das Beispiel Großbritannien zeigt: Dort liegt der Onlineanteil des Lebensmitteleinzelhandels schon heute bei 5 bis 6 Prozent. Erste Projektentwickler reagieren auch schon darauf und bauen im Eingangsbereich von Wohnimmobilien Drop-Off-Bereiche, in denen Lieferanten die Lebensmittel (und auch andere Pakete) zwischenlagern können. Der nächste Schritt wäre, in diesen Bereich auch eine Kühlmöglichkeit für verderbliche Lebensmittel zu integrieren.

Auch Einzelhandel, Hotel und Logistik vom Wandel betroffen

Der digitale Veränderungsdruck auf Einzelhandelsimmobilien wird allseits gesehen und ist vielfach beschrieben. Der E-Commerce boomt. Dennoch besteht kein Konsens, welche Handelsimmobilien und Lagen am stärksten unter dem digitalen Druck leiden werden. Eine Studie von Bouwfonds Investment Management sieht „profitabel Überlebende“ in den Toplagen der Innenstädte, sowie bei Convenience- und großen Shopping-Centern. Um ein Shopping-Center „zukunftssicher“ zu machen, sollten allerdings gerade Aspekte umgesetzt werden, die der Technisierung unserer Lebensumwelt diametral entgegenstehen. Hier ist die Schaffung einer hohen Aufenthaltsqualität notwendig. Emotionale Orte, die eine Marktplatzfunktion alter Prägung übernehmen – gemeinsam einkaufen, reden, essen, Ware anfassen – „soziale Orte statt sozialer Medien“. Dies gilt grundsätzlich auch für Bürogebäude, wo attraktive Flächen für formelle und insbesondere informelle Treffen, sogenannte „Social Hubs“, bereitgestellt werden müssen. Dort können in inspirierender Umgebung die zunehmend spezialisierten Mitarbeiter – teilweise aus den Home-Offices anreisend – ihr fragmentiertes Wissen zusammen fügen.

Die „Social Hubs“ werden auch im Wohnsegment an Bedeutung gewinnen. Denn: Die Digitalisierung hat auch negative Konsequenzen: Das fragmentierte Arbeiten – in Kombination mit anderen gesellschaftlichen Trends – macht viele Menschen einsamer. Sie verbringen viel Zeit allein in ihrer Wohnung vor dem Computer oder am Telefon. Dies gilt insbesondere für Home-Office-Arbeiter, aber noch mehr für Freiberufler und Selbstständige. Eine Antwort darauf ist die Organisation von sozialen Funktionen in der Nachbarschaft über das Internet. Es gibt in Deutschland unzählige Organisationen dieser Art, die sich nachbarschaftlich und ehrenamtlich um die Unterstützung und Vernetzung von allein lebenden Senioren, Familien mit kleinen Kindern oder Flüchtlingen kümmern. Dieser Trend wird zunehmen. Allerdings braucht diese neue Form des Miteinanders auch Raum für die Begegnung. Daher ist es wichtig, dass es künftig auch in Wohnanlagen noch mehr Orte für spontane oder geplante Treffen gibt als der in der Bauordnung vorgeschriebene Spielplatz.

Neben den „Großen Drei“ Wohnen, Büro und Handel werden auch auf alle anderen Segmente wie Hotel und Logistik noch weitere – teilweise erhebliche – Auswirkungen der Digitalisierung zukommen, die hier nur angerissen werden können: Die Hotelbranche verändert sich spürbar. So kann mittlerweile Airbnb als der derzeit größte „Hotelanbieter“ bezeichnet werden. Auch der Trend zum digitalen Hotel-Check-In wird die Branche und Geschäftsmodelle verändern. Die Nutzungsart Logistik wird schon heute durch den genannten E-Commerce und veränderte Lieferketten stark beeinflusst. Unter dem Stichwort „Same-day-delivery“ von Lebensmitteln werden künftig auch innerstädtische Logistik-Flächen notwendig.

Insgesamt sind die Auswirkungen der Digitalisierung vielfältig und kaum absehbar. Die Geschwindigkeit der Entwicklung wird sich weiter beschleunigen. Für Immobilien aller Nutzungsarten gilt: Eine ausreichende digitale Infrastruktur wird entscheidend sein, den Wert der Objekte zu erhalten. Die gesamte Immobilienbranche – egal ob Investmentmanager oder Projektentwickler – muss darüber hinaus die Auswirkungen der Digitalisierung und die damit verbundenen „Game Changer“ auf das Nutzer- und damit Nachfrageverhalten noch stärker berücksichtigen.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Bouwfonds Investment Management Deutschland
Erstveröffentlichung: Die Immobilie, Juli 2016