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Von den Reichen lernen

Immobilienanlagestrategien von Family Offices

Hans Hünnscheid, Geschäftsführer, Famos Immobilien GmbH
Hans Hünnscheid

Ihr Investitionshorizont ist langfristiger und ihr wichtigstes Ziel heißt nicht Rendite, sondern Vermögenserhalt. Beim Fremdkapitaleinsatz sind vermögende Familien sehr viel zurückhaltender an als andere Investoren. Oft kaufen sie sogar ausschließlich mit Eigenkapital. Sie agieren unauffällig im Hintergrund und verwalten große Geldvermögen. Der Kreis ihrer Geldgeber ist klein und überschaubar. Ihre Geschäftsbeziehungen sind persönlicher als bei Versicherungen, Pensionskassen, Investment- und Aktiengesellschaften. Wenn sie investieren, dann tun sie es wohlüberlegt und mit einem sehr langfristigen zeitlichen Horizont. In ihren Portfolios ist vergleichsweise wenig Bewegung. Vielleicht sind das die Ursachen dafür, dass nur wenig über die Investorengruppen namens „Family Offices“ bekannt ist.

Family Offices verwalten private Großvermögen. Sie tun das in Deutschland zu 47 Prozent als Single Family Offices für einen einzigen Kunden. 27 Prozent sind Multi Family Offices mit im Schnitt 10 bis 15 Kunden und weitere 27 Prozent zählen zu bankeneigenen Gesellschaften, die die Vermögensverwaltung als Dienstleistung anbieten. Letztere müssen sich immer wieder Fragen zur Unabhängigkeit von den hauseigenen Bankgeschäften gefallen lassen. Rund zwei Drittel von 30 im Jahr 2016 durch Famos befragten Family Offices verwalten ein Nettovermögen von weniger als 100 Millionen Euro, ein Viertel bewegen sich in der Spanne von 100 bis 500 Millionen Euro und 11 Prozent zählen zu den großen Family Offices mit mehr als einer halben Milliarde Anlagevermögen. Die Immobilienquote von Family Offices ist mit 36 Prozent deutlich höher als die der großen institutionellen Investoren (rund 10 Prozent). Die zweitgrößte Anlageklasse sind Aktien mit 23 Prozent. Der Rentenanteil sinkt wegen wenig attraktiver Renditen und liegt bei rund 18 Prozent.

Wohnen ist die wichtigste Nutzungsart

Family Offices investieren anders in Immobilien als institutionelle oder private Investoren. Um im Anlageportfolio keine allzu großen Clusterrisiken anzuhäufen, sind die Losgrößen kleiner als bei den großen Institutionellen, aber größer als bei privaten Investoren. Unter den Immobilien-Nutzungsarten hat das Wohnen mit 44 Prozent die Nase weit vorn. Es folgen Büroimmobilien mit 18 Prozent und gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser mit 16 Prozent. Meistens hat die Zusammensetzung des Immobilienportfolios eines Family Offices historische Gründe. Die Geschichte der Immobilieninvestments beginnt meist mit dem Erwerb einer oder mehrerer Wohnimmobilien in der Umgebung, später kommen Mehrfamilienhäuser hinzu und schließlich einige Bürogebäude und Geschäftshäuser.

Die bevorzugten Nutzungsarten orientieren sich stark an den krisensicheren Grundbedürfnissen: Wohnen, Büroarbeit, Einkaufen für den täglichen Bedarf, Arzt- und Apothekenbesuche haben immer Konjunktur. Konjunkturelle Entwicklungen oder gar Modeerscheinungen haben kaum Einfluss. Entsprechend werden Wohnimmobilien und gemischt genutzte Geschäftshäuser in wirtschaftlich starken Ballungsräumen als risikoarm eingeschätzt. Büro- und Einzelhandelsimmobilien ebenso wie Hotel- und Logistikimmobilien gelten dagegen als deutlich risikoreicher. Stabile Mieteinnahmen und der Vermögenserhalt sind Family Offices wichtiger als die Optimierung von Renditen. Zu letzteren äußern sich Family Offices nur ungern. In der Befragung von 2016 antworteten nur 43 Prozent der 30 befragten Vermögensverwalter auf die Renditefrage. Im Schnitt werden 5,8 Prozent erzielt, bei einem Median von 6,2 Prozent und einer Spanne von 2,5 bis 8,5 Prozent.

Mit ihrem Anlagefokus stoßen sie in eine Lücke hinein, die zwischen großen institutionellen und privaten Investoren entsteht. Das betrifft die Losgrößen, die höhere Flexibilität bei Anlageentscheidungen und den anderen Blick auf die Märkte. Durch ihre mittelständisch-unternehmerisch geprägte Brille erkennen sie in Immobilien und Projektentwicklungen Chancen, die großen institutionellen Investoren verborgen bleiben oder durch das Raster ihrer Anlage- und Bewertungskriterien durchfallen. So gelingt es ihnen, trotz der schon länger anhaltenden Hochpreisphase Renditen für ihre Geldgeber zu erzielen, die auf Augenhöhe und teils über den Renditen von offenen Immobilienfonds liegen, wenn man die Liquidität und die Fondskosten außen vor lässt.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Famos Immobilien GmbH
Erstveröffentlichung: FONDSexklusiv online, April 2018

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