Was bleibt...

Der aktuelle Zyklus? Ein Superzyklus. Über kurz oder lang wird aber auch dieser Boom abebben. Neue geldpolitische Stimuli werden ausbleiben, die Zinswende ist nach rund zehn Jahren Dauertief nah. Wann genau ist ungewiss – sicher ist aber, dass die A-Lagen unabhängig von etwaigen Umschwüngen stabil bleiben und sich als krisenresistent erweisen. Die Mehrheit der Investoren ist risikoavers und wartet lieber auf ein Produkt in entsprechender Lagekategorie, als auf periphere Stadtteile auszuweichen. Insbesondere die Assetklasse Wohnen bietet in B-Städten noch gute Investmentmöglichkeiten – was zählt ist Lage, Lage, Lage.

Was passiert nach der Zinswende? Welche Folgen sind für Investoren, Projektentwickler und Bestandshalter zu erwarten, wenn der Boom zur Blase wird und die Blase letztlich zu platzen droht? Dass Kapitalanleger, Projektentwickler und Nutzer sukzessive in die Peripherie abwandern, ist unumstritten, denn der Wettbewerb um die Filetstücke der Top 7ist kaum noch zu steigern. Es fehlt sowohl an freien Grundstücken, auf denen die notwendigen Projektentwicklungen realisiert werden könnten, die für eine Entspannung am Wohnungsmarkt sorgen würden, als auch an verfügbaren Flächen in Bestandsgebäuden. Doch je mehr ich mich bei einem Ausweichen auf alternative Lagen vom Kern des Geschehens wegbewege, desto höher wird auch das Risiko.

Die Lösung: Wer A sagt, muss auch B sagen! Daher fokussieren sich immer mehr Marktakteure auf die A-Lagen der Städte zweiter Ordnung. Standorte wie Ingolstadt und Nürnberg bieten beispielsweise nahezu ebenso gute volkswirtschaftliche Rahmendaten wie die Metropolen – und das bei einem deutlich geringeren Angebotsmangel sowie Wettbewerbsdruck. Im Vergleich zu Berlin oder Hamburg sind hier noch Flächen im Zentrum verfügbar, die revitalisiert, umgenutzt oder neu projektiert werden können. Die Einwohnerzahlen steigen zusehends und mit ihnen die Nachfrage, dementsprechend groß sind die Entwicklungs- und Mietwachstumspotenziale auch hier. Investitionen lohnen sich hier allem voran für risikoaverse Anleger, da diese A-Lagen unabhängig von der Zyklusphase, der Zinspolitik und der erwarteten geldpolitischen Normalisierung einen vergleichsweise sicheren Anker im Immobilienhafen Deutschland darstellen. Sie sind crashresistent und unterliegen einer äußerst geringen Volatilität.

Kapitalanleger, die eher risikoaffin agieren, interessieren sich zudem auch für Value-Add-Produkte, die in Bezug auf die Mietauslastung oder Flächenqualitätsstandards noch größeres Entwicklungspotenzial aufweisen. Immer mehr nähert sich diese Risikoklasse den A-Produkten an, bisherige Kategorisierungen werden neu definiert und die Grenzen aufgebrochen – solange die Lage stimmt, lässt es sich auch unabhängig etwaiger Nachholbedarfe in puncto Architektur, Ausstattung oder Vermietungsstand gewinnbringend investieren. Hinzu kommt: Gerade das Wohnsegment bleibt überwiegend unbeeinflusst von potenziellen Marktveränderungen, im Wettbewerb um Flächen hatten Büroimmobilien zuletzt meist das Nachsehen. Der Bau von urbanen Stadtquartieren, die mehrere Assetklassen miteinander vereinen, stellt darüber hinaus ein zusätzliches Vehikel dar, um der zunehmenden Nutzungskonkurrenz Sorge zu tragen, die Portfolios zu diversifizieren und so das Risiko noch mehr zu minimieren. Ergo: Die B-Städte sind die neue A-Lage – Allzweckwaffe und Allrounder!    

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Erstveröffentlichung: The Property Post, März 2019