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Wohnen im Alter

Bei der Bewältigung des demografischen Wandels kommt der Immobilienwirtschaft eine gewichtige Rolle zu

Dr. Michael Held, Geschäftsführender Gesellschafter, TERRAGON INVESTMENT GmbH
Dr. Michael Held

Weltweit steigt der Anteil älterer Menschen in der Bevölkerung an. Die Ursache dafür steht fest: Die Lebenserwartung steigt. Das ist eine gute Nachricht, denn zunehmend bleiben Frauen und Männer auch in den höheren Lebensjahren gesund und vital. Das Alter ver liert damit das Stigma, nichts weiter als die letzte Zeit vor dem Sterben zu sein. Vielmehr wird es zu einer genussvollen Lebensphase, die ausgekostet wird. Dennoch bleibt der demografische Wandel eine Herausforderung – nicht nur für den Arbeitsmarkt und die Sozialkassen, sondern auch für die Immobilienwirtschaft.

Mut zum Alter hat Angela Merkel im März 2017 eingefordert. Jedoch: „So schön eine höhere Lebenserwartung ist, so sehr stellt sie Deutschland dennoch vor eine Bewährungsprobe – ganz besonders mit Blick auf die sozialen Sicherungssysteme.“
Die Bundeskanzlerin spricht damit ein Thema an, das uns in den kommenden Jahren immer mehr und in vielfältigster Weise beschäftigen wird. Die älteren Semester erhalten in unserer Gesellschaft ein deutlich stärkeres Gewicht. Und dafür gibt es drei Gründe. Erstens: Die geburtenstarken Jahrgänge aus den 1960er-Jahren werden im kommenden Jahrzehnt verstärkt in den Ruhestand wechseln. Zweitens: Ihr Habitus wird sich ändern. Für diejenigen, die heute nach dem Motto „50 ist das neue 40“ leben, gilt dann „70 ist das neue 50“. Und drittens: Gleichzeitig rücken nur zahlenmäßig unterlegene Generationen nach. Im Jahr 2002 war die Zahl der Geburten in Deutschland nur noch halb so hoch wie 1964, dem geburtenstärksten Jahrgang der Baby-Boomer.

Deutschland schrumpft

Deutschland wird also schrumpfen – daran ändert auch die Zuwanderung kaum etwas. Der Immobilienwirtschaft bleibt nichts anderes übrig, als nüchtern die Fakten zu analysieren und Schlussfolgerungen zu ziehen. Klar ist: Der demografische Wandel hat sowohl auf den Wohnungsbau als auch auf den Gewerbebau Auswirkungen. Hier soll der Fokus auf den wohnungswirtschaftlichen Herausforderungen liegen.

Der steigende Anteil älterer Menschen wird eine veränderte Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt mit sich bringen. Die Zahl der Über-65-Jährigen wird bis 2030 im Vergleich zu 2014 um 28 Prozent steigen, bei den Über-80-Jährigen sind es sogar 38 Prozent mehr. Doch die neuen Alten werden oftmals jung gebliebene Alte sein. Sie entwickeln eine andere  Erwartungshaltung gegenüber den Jahren, die vor ihnen liegen und planen eine andere, aktivere Lebensgestaltung als die Generationen vor ihnen. Zudem sind sie stärker zu Veränderungen bereit. Sie stellen sich bewusster auf die Lebensphase ein, die vor ihnen liegt, und entwickeln dabei einen starken Gestaltungswillen. Auch zu einem Umzug in eine passendere Wohnform sind sie bereit.

Neue Bedürfnisse im Alter

Selbstverständlich ist das nur ein Trend und gilt nicht für alle älteren Menschen. Doch der Anteil der Älteren, die aktiver leben, steigt immer mehr – zunächst bei Menschen mit höherer Bildung und höherem Einkommen. Einige ziehen auf das Land, weil sie dort die Ruhe und/oder die geringeren Preise schätzen. Andere wollen in die Stadt, um in den Genuss einer besseren Vorsorgungslage und eines höheren Freizeitangebots zu kommen. Und weiterhin gibt es Menschen, die in Urlaubsregionen ziehen, weil sie die attraktiven Lebensumstände zum Dauerzustand machen möchten.

Nach wie vor gilt aber, dass die meisten den Wunsch haben, in ihrer gewohnten Atmosphäre alt zu werden. Oft ist das das Heim, in dem sie ihre Kinder großgezogen haben. Aus dem Familiendomizil ist ein Zwei-Personen-Haushalt geworden, weil die Kinder ausgezogen sind. Die Verlängerung der Lebenserwartung geht oft mit einem weiteren Schritt einher – dem Verlust des Lebenspartners. Aus dem Zweipersonenhaushalt wird ein Singlehaushalt. Dem Wunsch, in den gewohnten vierWänden zu bleiben, steht dann die Überlegung gegenüber, dass die Wohnung zu groß, zu aufwendig im Unterhalt und zu einsam geworden ist.

Allerdings gibt es auch hier einen möglichen gegenläufigen Trend. Denn die  Lebenserwartung der Männer steigt mit der Generation, die nicht mehr am Zweiten Weltkrieg teilgenommen hat. So kommt es zu einer signifikanten Zunahme der hochbetagten Zweipersonenhaushalte. Von den über-75-jährigen Frauen lebten nach Zahlen des Bundesinstituts für Bevölkerungsforschung 1991 etwas mehr als 20 Prozent in Zweipersonenhaushalten, 2014 waren es knapp 40 Prozent.

Länger gesund

Wie lange Menschen in ihrem gewohnten Lebensumfeld bleiben können, hängt stark von ihrem Gesundheitszustand ab. Insgesamt wird die Zahl der pflegebedürftigen Menschen steigen, weil die stärker betroffenen Altersgruppen größer werden. Doch darüber, wie sich die Wahrscheinlichkeit der Pflegebedürftigkeit und die statistische Dauer dieses Zustands für den Einzelnen entwickeln werden, gibt es unterschiedliche Thesen. Eine ist die Kompressionsthese.

Danach wird die Zeitspanne zwischen dem Eintritt der Pflegebedürftigkeit und dem Tod immer kleiner, weil die moderne Medizin den Ausbruch chronischer Erkrankungen hinauszögern kann. Das heißt: Die Menschen werden nicht nur älter, sie verbringen auch immer mehr Jahre gesund und munter.

Aufgabe der Immobilienwirtschaft

Die demografische Entwicklung wird aber nicht in allen Regionen die gleichen Folgen haben. Deutlich härter wird es ländliche Gebiete treffen. Mit der abnehmenden Bevölkerungszahl erodiert auch die wirtschaftliche Basis für die soziale Infrastruktur – von der Gesundheitsversorgung über Einkaufsmöglichkeiten und den Nahverkehr bis hin zu kulturellen Einrichtungen. Während einzelne urbane Räume durchaus weiter wachsen, schrumpfen entlegene Ortschaften umso mehr.

Die Immobilienwirtschaft muss sich nun fragen, welche Aufgabenfelder sich für sie aus dem demografischen Wandel ergeben. Da ist zunächst der seniorengerechte Umbau von Bestandswohnungen in barrierearme oder barrierefreie Wohnungen, um älteren Menschen einen längeren Verbleib in der eigenen Wohnung und damit ein  selbstbestimmtes Leben zu ermöglichen. Hinzu kommt – und das ist wohl die größte und schwierigste Herausforderung – die Organisation eines Betreuungs- und Service-Angebots. Denn die Barrierefreiheit allein reicht oft nicht, um den Umzug in die stationäre Pflege zu verhindern. Im Sinne des Betreuten Wohnens bedarf es der Bereitstellung diverser Dienstleistungen für den Bedarfsfall. Erschwert wird diese Aufgabe durch den Fachkräftemangel, der gerade bei Pflegekräften eklatant ist und sich in Zukunft noch verschärfen wird.

Für die Bereitstellung von barrierefreiem Wohnraum gibt es bereits heute ein KfW-Förderprogramm. Allerdings ist die Inanspruchnahme gering. Durchschnittlich werden nur 25.000 Wohnungen pro Jahr gefördert – ein Indiz für die wirtschaftliche Unattraktivität der Maßnahme. Die durchschnittlichen Investitionskosten in diesem Programm liegen bei 19.000 Euro pro Wohnung. Erreicht wird aber nicht die Barrierefreiheit, sondern nur die Beseitigung bestimmter Barrieren.

Barrierefreiheit im Neubau

Deutlich günstiger ist die Barrierefreiheit, wenn sie im Neubau von Anfang an geplant wird. TERRAGON hat in der Studie „Barrierefreies Bauen im Kostenvergleich“ die Rahmenbedingungen sowie die Mehrkosten für das Barrierefreie Bauen untersucht und ist zu einem überraschenden Ergebnis gekommen: Barrierefreiheit ist im Neubau eine Frage der Konzeption und nicht der Kosten, denn bei einer entsprechenden Planung durch Experten entstehen Mehrkosten, die nur einen Bruchteil der Gesamtbaukosten ausmachen.

Die Mehrkosten, mit denen Bauherren bei guter Planung für die volle Barrierefreiheit rechnen müssen, liegen bei 1,27 Prozent der reinen Baukosten. Kostenbewusstere Bauherren können auch leichte Abstriche machen und dennoch Ergebnisse erzielen, die als barrierefrei anzusehen sind. In diesem Fall lassen sich die Mehrkosten auf 0,53 Prozent der reinen Baukosten drücken. Werden die Mehrkosten nicht an den reinen Baukosten, sondern an den Gesamtinvestitionskosten gemessen, sinken sie sogar auf 0,83 beziehungsweise 0,35 Prozent.

Fazit der Studie: Im Neubau ist heute aufgrund der geringen Mehrkosten kaum nachvollziehbar, warum überhaupt noch Wohnraum geschaffen wird, der nicht barrierefrei oder barrierearm ist. Zudem entsteht dabei ein zusätzlicher Komfort, der auch für junge Menschen – etwa bei Sportverletzungen oder mit Nachwuchs – viele Vorteile bietet und obendrein die Chancen für eine Vermietung künftig erheblich steigert. Die barrierefreien Wohnungen sind deshalb keineswegs nur für ältere Menschen attraktiv.

Einbettung in Quartiere

Eine ebenso große Herausforderung ist die Entwicklung altersgerechter Quartierskonzepte – das gilt sowohl für den Neubau als auch für den Bestandsumbau. Das Ziel muss die altersgerechte Vielfalt in Quartieren sein. In einem Mix aus unterschiedlichen Wohn- und Versorgungsformen, der den unterschiedlichen Lebenssituationen hochbetagter Menschen entspricht, gehören neben barrierenfreie Wohnungen mit und ohne Service auch Wohngemeinschaften, die selbst organisiert oder auch von Betreibern angeboten werden sowie stationäre Pflegeheime, Pflegewohnungen mit ambulanter Versorgung, Tagespflege-Einrichtungen, Sozialstationen und Nachbarschaftscafés.

Es fragt sich nur, wer für die Entwicklung und Organisation dieser Quartierskonzepte zahlt. Eigentlich gehört beides in den Aufgabenbereich der Kommunen. Doch denen fehlt das Geld dafür. Im Gegensatz zur marktwirtschaftlich organisierten Wohnungswirtschaft profitiert die öffentliche Hand jedoch unmittelbar von altersgerechten Quartierskonzepten, weil so die teure stationäre Pflege hinausgezögert oder verhindert werden kann. Große Wohnungsunternehmen könnten daher nur auf freiwilliger Basis an der Finanzierung der Quartiersorganisation beteiligt werden – ein wackliges Fundament. Erwägenswert ist daher, einen Teil der Grundsteuer für diese Aufgabe zu verwenden. Dieser Ansatzpunkt würde zwar zu einer Erhöhung der Grundsteuer und damit der Mieten führen, angesichts der steigenden Lebensqualität in den Quartieren erscheint das jedoch akzeptabel.

Die Initiative „WohnenPlus“

Auf die Problematik hat auch der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) in einem Positionspapier aufmerksam gemacht. Mit der Initiative „WohnenPlus“ aus dem Jahr 2016 schlägt der ZIA eine Aufstockung der jährlich 50 Millionen Euro vor, die als Bundesmittel in das KfW-Programm „Altersgerecht umbauen“ fließen. Zudem will er durch Stiftungen Infrastruktur im sozialen Umfeld für ein möglichst langes selbstbestimmtes Leben in den eigenen vier Wänden schaffen. Ehrenamtliche gesellschaftliche Solidarität soll stärker gefördert werden, um die Kosten der Pflege zu senken. Zusammen mit einer Ausweitung des barrierefreien Neubaus können die Umsetzungen dieser Vorschläge die Demografie-Probleme auf dem Wohnungsmarkt erheblich lindern.

Schrumpfende Regionen

Ein schwerwiegendes Problem ist auch das Schrumpfen vieler ländlicher Regionen. Doch die Gemeinden müssen nicht zwangsläufig ungebremst ausbluten. Es gibt schon heute gute Beispiele dafür, wie Orte durch bürgerschaftliches Engagement wieder an Attraktivität gewonnen haben. In jedem Fall ist wichtig, die Schrumpfungstendenzen zu dämpfen und zu verlangsamen, um Anpassungsmaßnahmen in einer für die Bevölkerung akzeptablen Weise bewältigen zu können. An dieser Stelle ist auch die Immobilienwirtschaft gefordert, schließlich hat sie mit dem Wert der Immobilien auch viel zu verlieren. Möglichkeitenbestehen beispielsweise in der kreativen Umnutzung von überflüssig gewordenen Schulen, im altersgerechten Bestandsumbau und in einem ergänzenden Neubau, um vielfältige Angebote für das Wohnen im Alter realisieren zu können.

Der Originalbeitrag stammt aus dem ZIA Geschäftsbericht 2017 und erschien zuerst online bei AUF EIN WORT, dem Portal des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Erstveröffentlichung: ZIA Geschäftsbericht 2017

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