Betriebskosten nachhaltig senken

Spätestens seit Inkrafttreten der ersten Energieeinsparverordnung (EnEV) vor fast 16 Jahren, sind Energieeffizienz und Klimaschutz große Themen in der deutschen Immobilienwirtschaft. Viele Milliarden Euro wurden hierzulande seither in aufwändige energetische Gebäudesanierungen und emissionsarme Anlagentechnik investiert. Im Bereich der Energie- und Betriebskosten bleiben jedoch bis heute viele Potenziale ungenutzt. The Property Post sprach mit Dr. Konrad Jerusalem, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Argentus GmbH, um herauszufinden wie Eigentümer und Verwalter auch mit vergleichsweise geringen Investitionen Energie und Kosten sparen können.

The Property Post: Herr Jerusalem, Investitionen zur Steigerung der Energieeffizienz sind teuer und bei Wohnimmobilien nur begrenzt auf die Mieter umlegbar. Was raten Sie Eigentümern und Verwaltern?

Jerusalem: Wer seinen Bestand energetisch saniert oder nach den geltenden Bestimmungen der EnEV baut, trifft in jedem Fall die richtige Entscheidung, weil seine Immobilie damit langfristig ihren Wert behält und für Nutzer attraktiv bleibt. Entscheidend ist ein ganzheitlicher Blick, der die Gesamtperformance und alle Kostenarten in den Blick nimmt. Gerade die Energie- und Betriebskosten sind dabei ein absolut vernachlässigtes Thema, obwohl sie bei Wohn- als auch Gewerbeimmobilien häufig bis zu einem Drittel der Gesamtmiete ausmachen.

TPP: Woran liegt es, dass diesem Thema keine hohe Priorität beigemessen wird?

Jerusalem: Die Gründe sind wie immer vielschichtig. Um sich mit einer nachhaltigen Bewirtschaftung des Bestandes zu beschäftigen, fehlen Immobilienmanagern im täglichen Geschäft oft Zeit, Personal und Erfahrung. Erschwerend kommt hinzu, dass von der Planung bis zum Bau und der Verwaltung einer Immobilie immer wieder unterschiedliche Akteure involviert sind. In der Praxis gehen auf diese Weise  Erfahrung und Wissen beispielsweise über den technischen Betrieb einer Immobilie verloren.

TPP: Warum sollte dem Thema Betriebskosten mehr Aufmerksamkeit geschenkt werden?

Jerusalem: Drei Argumente sind aus meiner Sicht entscheidend: Kundenzufriedenheit, Wettbewerbsfähigkeit und Kosteneffizienz. Eine kostenoptimierte Bewirtschaftung der Immobilie kommt bei Mietern und Investoren gleichermaßen gut an. Wohnungs- wie auch Gewerbemieter beziehen zunehmend Umwelt- und Nachhaltigkeitsaspekte bei ihrer Entscheidung mit ein. Schon mit vergleichsweise geringen Investitionen lassen sich bis zu 25 Prozent der Verbrauchskosten einsparen. Die Reduzierung der umlegbaren Kosten, beispielsweise für Energie, Müllentsorgung oder Wartung, steigert die Mieterzufriedenheit und sichert langfristig die Vermietungschancen. Zudem gilt: Wenn Energieverträge gebündelt, Leistungen des Facility Managements klar definiert und Prozesse schlank aufgestellt sind, haben Objektbetreuer mehr Zeit, sich um die Wertentwicklung der Immobilie zu kümmern. Und nicht zuletzt eröffnen reduzierte Nebenkosten mittelfristig neue Spielräume für Mietsteigerungen.

TPP: Mit welchen Maßnahmen  lassen sich denn Kosten und Energieverbrauch optimieren?

Jerusalem: Am Anfang sollten alle Betriebskostenarten systematisch in den Blick genommen werden, vom Energieeinkauf über die Entsorgung bis hin zu den Wartungsverträgen. Dabei lassen sich verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kostenarten unterscheiden. Zu den verbrauchsabhängigen Kostenarten gehören zum Beispiel die Kosten für die Energiebelieferung. Die verbrauchsunabhängigen Kosten umfassen unter anderem die vertraglich vereinbarten Dienstleistungen im Bereich des Facility Managements. Da die Energiekosten durchschnittlich 60 Prozent der gesamten Betriebskosten ausmachen, lässt sich durch die Neustrukturierung des Energieeinkaufs ein Quick Win für den Auftraggeber und dessen Mieter erzielen. Einsparungen von bis zu 50 Prozent der beeinflussbaren Kosten können kurzfristig durch Ermittlung der Ist-Kosten für Allgemeinstrom, Erdgas und Fernwärme und den Einsparpotenzialen nach Ausschreibung (Strom und Gas) bzw. Nachverhandlung (Fernwärme) erreicht werden. Ein nächster Schritt zur Reduzierung der Energiekosten ist die Identifizierung auffällig hoher Verbräuche innerhalb eines Portfolios oder in einem Objekt. Auch hier gibt es Konstellationen wie etwa die mangelnde Abstimmung zwischen Kältetechnik und Heizungsanlage, bei denen sich mit geringen zeitlichen wie investiven Mitteln eine spürbare Senkung der Energiekosten erzielen lässt.

TPP: Wie steht es mit Kosten für das Facility Management?

Jerusalem: Hier ist die Implementierung eines FM-Controllings ein Mittel, die Leistungserbringung der Dienstleister sicherzustellen. Alternativ kann die FM-Qualität auch durch eine Neuausschreibung der FM-Dienstleistungen gesteigert werden. Auch durch Sichtung der vorhandenen Verträge können Potenziale gehoben werden. Hier gilt es zum Beispiel festzustellen, ob sich historisch gewachsene „Nebenleistungen“ des Dienstleisters möglicherweise zu einem Kostenblock summiert haben, der durch Ausdünnung der Leistungsinhalte deutlich gesenkt werden kann.  

TPP: Herr Jerusalem, vielen Dank für das Gespräch.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Argentus GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post