Was die EPBD verlangt

Die Europäische Gebäuderichtlinie sieht Sanierungspflichten für die schlechtesten 15 Prozent des Immobilienbestands vor. Über die Frage, wie diese 15 Prozent ermittelt werden sollen, gehen die Meinungen auseinander. Max Meran, Geschäftsführer der re-green GmbH ist strikt gegen ein Zusammenfassen aller gewerblichen Nutzungsarten in einer Kategorie. Er fordert: Jedes Segment muss für sich betrachtet werden.

The Property Post: Die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) muss 2026 in nationales Recht umgesetzt werden. An welcher Stelle werden die Bestimmungen der EPBD für die Immobilienbranche besonders spürbar?
Max Meran: Die Richtlinie sieht vor, dass Nichtwohngebäude, die einen bestimmten energetischen Schwellenwert unterschreiten, saniert werden müssen. Dies betrifft die schlechtesten 15 Prozent des Bestands. Es ist aber jedem Mitgliedsland selbst überlassen, ob es einen eigenen Schwellenwert pro Nutzungsart, also beispielsweise Büro, Hotel, etc. definiert oder den gesamten Bestand der Nichtwohngebäude zusammennimmt.

TPP: Womit rechnen Sie in Deutschland?
MM: Deutschland scheint sich für den zweiten Weg zu entscheiden. Der ZIA hat jüngst den Aufbau einer Gebäudedatenbank gefordert, die alle Nicht-Wohnimmobilien in einer Kategorie zusammenfasst. Innerhalb dieser Kategorie werden dann die schlechtesten 15 Prozent ermittelt.

TPP: Ist das nicht ein zielführender Ansatz?
MM: Nein. Die Methode, alle Nicht-Wohngebäude in einer Kategorie zusammenzufassen, hätte ungewollte Nebeneffekte. Denn dabei würden einzelne Nutzungsarten bei der Dekarbonisierung übermäßig belastet. Das energetische Design eines Datencenters kann nicht sinnvoll mit zum Beispiel einer Lagerhalle verglichen werden. Was wäre hier gut und was wäre schlecht? Das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) veröffentlicht Daten zum Primärenergieverbrauch von Nichtwohngebäuden. Damit können die Schwellenwerte für die schlechtesten 15 und 25 Prozent der Gesamtgruppe ermittelt werden.

TPP: Zu welchen Ergebnissen kommen Sie dabei?
MM: Die schlechtesten Gebäude sind beispielsweise Sporteinrichtungen – man denke nur mal an Turnhallen oder Schwimmbäder. Ebenfalls relativ schlecht schneiden Gebäude für Forschung und Universitätslehre, Logistikimmobilien und Technische sowie Versorgungsgebäude wie Datencenter ab. Die Aufzählung zeigt außerdem, dass vor allem Gebäude, die sich im Eigentum des Staates befinden, betroffen wären. Die besten Gewerbeimmobilien sind hingegen Schulgebäude, Kindergärten, kulturelle und Freizeitgebäude, Gesundheits- und Pflegeeinrichtungen, Büro- und Verwaltungsgebäude. Ich sehe hier ganz klar eine Wettbewerbsverzerrungen: Wenn alle Immobilien in einer Kategorie gesteckt werden, dann werden bestimmte Gebäudetypen und Nutzungen durch die Schwellenwertberechnung deutlich mehr belastet als andere. Dies könnte in der Tat zu einer Wettbewerbsverzerrung führen. Überspitzt gesagt: Wir müssten vor allem Schwimmbäder und Turnhallen sanieren, müssen aber nichts bei Büro und Einzelhandel machen.

TPP: Welche bessere Methodik schlagen Sie vor?
MM: Die Kategorien müssen genauer sein und sich an den Subsegmenten des Immobilienmarktes orientieren. Logistikimmobilien müssen eine eigene Kategorie sein, ebenso Universitätsgebäude, Schulen, Büros, Fachmarktzentren etc. Dann kann man die schlechtesten 15 Prozent innerhalb dieser Kategorie ermitteln und sanieren.

TPP: Vielen Dank für das Gespräch

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von re-green GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2025