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Fokus Wohnimmobilienmärkte

Interview zur Deutsche GRI Wohnen 2016

Amos Engelhardt, CEO, i-live Holding GmbH
Amos Engelhardt

1) Die EZB hat den Zins praktisch abgeschafft. Die Niedrigzinsen heizen bisher zwar nicht die Verbraucherpreise an, wohl aber die Immobilienmärkte. In Deutschland sind die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen, zuletzt vor allem in Großstädten wie Berlin, Hamburg, München oder Stuttgart, stark gestiegen. Pumpt sich da eine Blase auf, die platzt, sobald die Zinsen irgendwann wieder steigen?

Ja das stimmt. Die Preise für Immobilien allgemein steigen seit Jahren deutlich, vor allem in Metropolen und Metropolregionen. Allerdings müssen für eine Immobilienblase noch zwei weitere „hard facts“ vorliegen. Zum einen müssen die Kreditvergabestandards sinken und das ist aktuell bei den Banken nicht der Fall. Und zum anderen muss sich das Kreditvolumen deutlich ausweiten. Auch da konnte in den letzten Jahren kein exponentiell starker Anstieg verzeichnet werden. Insgesamt sprechen diese Daten also gegen eine Blasenbildung.

2) Es gibt momentan einen richtigen Boom in der Wohnimmobilienbranche in Deutschland. Welche Investorengruppen sollten eher indirekt investieren und welche direkt? Und vor allem wo, liegen die „Sweet spots“?

Diese Frage kann man nicht verpauschalisieren. Für die Entscheidung einer direkten oder indirekten Investition spielt der persönliche Einzelfall eine wichtige Rolle. Persönliche Präferenzen gepaart mit der persönlichen Risikobereitschaft sind Punkte, die ein Anleger u.a. für sich klären muss. Aktuell sehe ich Berlin als absoluten sweet spot an. Das Investitionsvolumen ist dort in den letzten Jahren stark gestiegen. Analysten sprechen zusätzlich noch weiteres Potenzial dem Berliner Wohnungsmarkt zu.

3) Welche ist die beste Strategie im Bezug auf Wohnimmobilien-Portfolios in strukturschwachen Gegenden? Wie kann das Risiko dort gemanagt werden?

Strukturschwache Regionen sind keinesfalls ausgestorben, weshalb auch dort Menschen Wohnraum suchen. Natürlich ist Preis- als auch Mietniveau nicht vergleichbar mit Ballungsräumen. Deshalb ist es für einen Investor wichtig, demografische Daten mit in seine Bewertung einfließen zu lassen. Eine Frage könnte sein: Wie entwickeln sich die Mieten bzw. gibt es ein zufriedenstellendes Mietsteigerungspotenzial?

4) Wie sehen Sie die Zukunft der deutschen Studentenwohnungsbranche? Was macht aus Ihrer Sicht die Anlageklasse Wohnimmobilien so interessant?

Der Markt für Studenten- und Mikrowohnen steht im Moment sehr gut dar. Das liegt daran, dass demografisch gesehen der Trend hin zu Ein- und Zweipersonenhaushalten geht und somit der Bedarf an kleinteiligem Wohnraum steigen wird. Die Singularisierung der Gesellschaft als auch die immer mehr geforderte Flexibilität von Arbeitnehmern fordert nach neuen und unkompliziertem Wohnraum. Deshalb ist diese Anlageklasse auch so interessant. Aufgrund der Größe liegen die Kaufpreise in einem Bereich, der für eine breite Masse an möglichen Investoren interessant ist.

5) Wie wird sich der deutsche Mikrowohnungsmarkt in den kommen den 12 Monaten entwickeln? Wo sehen Sie die Chancen und wonach halten Sie speziell Ausschau?

Der derzeitige Boom wird sich auch in den kommenden Jahren weiter fortziehen. Solange das Zinsniveau nicht wieder ansteigen wird, ist Betongold eine sichere Anlageklasse, um auch möglichen Negativzinsen zu entgehen. Ich kann mich nur noch einmal wiederholen. Die Chancen liegen eindeutig in neuen, flexiblen Wohnformen für die sich verändernde Gesellschaft. Unser Fokus liegt dabei – wie bei vielen anderen auch - auf den Boomstädten in Deutschland.

6) Der demographische Wandel in Deutschland ist unbestreitbar- Welche Anforderungen stellt die veränderte Struktur an den Mikrowohnungssektor?

Die Herausforderungen der Wohnungswirtschaft liegen in einem umfassenden Angebot, das über das reine Wohnen hinausgeht. Anbieter von Mikrowohnen gibt es viele, aber wir haben bereits den Trend zu einer Service- und Dienstleistungskultur erkannt. Das heißt, dass Bewohner in unseren Apartmentanlagen bereits heute mit einer eigenen App ausgestattet sind, über die sie Zusatzleistungen buchen und sich mit den weiteren Bewohnern des Hauses digital vernetzen und kommunizieren können. Neben eines hohen baulichen Standards (Gemeinschaftsräume, Dachterrassen, Fitnessstudio gehören bei uns zum Standard) machen gerade diese Leistungen den Unterschied aus und werden zukünftig auch aus dem Mikrowohnensektor nicht mehr wegzudenken sein

7) Terrorismus, weltweite Instabilitäten, Masseneinwanderungen, etc. Welche hat den größten Einfluss auf die Mikrowohnungen, und was sollte die Industrie im Auge behalten?

Aktuell ist gerade im hochpreisigen Segment ausreichend Wohnraum vorhanden. Bezahlbarer Wohnraum hingegen wird immer mehr zu Mangelware. Dies erfordert ein Umdenken seitens der Politik und Wohnungswirtschaft. Der Mangel ist bereits seit Jahren bekannt und wird durch Einwanderungen von Immigranten noch verstärkt. Wichtig ist es nun, dass der Wohnungsneubau vorangetrieben wird, um die Nachfrage schnellstmöglich zu befriedigen – sofern dies überhaupt in so kurzer Zeit möglich ist.

8) Erzählen Sie mehr über Ihre geplanten Projekte wie z.B. das Main Atrium – Frankfurt/Offenbach, Mikroapartments Berlin, Balaton Street und Campus Village – Neu-Ulm.

Aktuell befinden sich die hier genannten Projekte im Bau. Parallel dazu bauen wir gerade in Köln und Aachen. Insgesamt 1.600 Einheiten haben wir bereits schon im Betrieb, ca. 5.000 Einheiten in der gesicherten Planung. Das heißt, unser Ziel ist es, in den nächsten 3-5 Jahren mit 7.000 Einheiten am Markt vertreten zu sein. Parallel dazu weiten wir unsere Serviceleistungen für unsere Bewohner immer weiter aus. i Live hat es sich zum Ziel gesetzt, in den nächsten 5-10 Jahren ein Lifestyle-Anbieter von Wohnen und mehr zu werden.

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Erstveröffentlichung: The Property Post