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Höhere Hürden für Share Deals

Die grunderwerbsteuerneutrale Übertragung von Immobilien

Alexander Lehnen, Steuerberater Wirtschaftsprüfer, Partner, ARNECKE SIBETH DABELSTEIN Rechtsanwälte Steuerberater Partnerschaftsgesellschaft mbB
Alexander Lehnen

Die Finanzministerkonferenz hat am 21. Juni 2018 veröffentlicht, dass sie höhere und zusätzliche Hürden für die grunderwerbsteuerneutrale Übertragung von Immobilien im Wege eines Share Deals, das heißt, durch Übertragung von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft, dem Gesetzgeber zur Verfassung eines Gesetzentwurfes aufgibt. The Property Post sprach mit Alexander Lehnen, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Partner bei ARNECKE SIBETH DABELSTEIN, über die Maßnahmen, auf die sich die Länderfinanzminister dabei verständigt haben.

The Property Post: Herr Lehnen, bislang blieb ein Immobilienerwerb grunderwerbsteuerfrei, wenn der Käufer die Immobilie nicht direkt kaufte, sondern stattdessen weniger als 95 Prozent der Anteile an einer Gesellschaft erwarb, die Eigentümerin der Immobilie ist. Mindestens 5,1 Prozent mussten dabei in der Hand eines anderen Anteilseigners verbleiben oder bei Kapitalgesellschaften auf einen nicht verbundenen Co-Investor übertragen werden. Was soll sich daran nach dem Willen der Länderfinanzminister ändern?

Alexander Lehnen:
Künftig soll die relevante Beteiligungshöhe von 95 Prozent auf 90 Prozent der Anteile abgesenkt werden. Wenn 90 Prozent der Anteile oder mehr erworben werden, würde Grunderwerbsteuer anfallen. Um durch den Kauf keine Grunderwerbsteuer auszulösen, dürften künftig dann höchstens noch 89,9 Prozent – statt wie bisher 94,9 Prozent – der Anteile erworben werden. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer soll dabei der gesamte Grundbesitzwert sein.

TPP: Nach der aktuellen Regelung muss bei Personengesellschaften die Aufteilung der Anteile wenigstens fünf Jahre beibehalten werden, bevor der Erwerber der Anteilsmehrheit auch die restlichen Anteile kaufen darf, um nur auf diese verbleibenden Anteile Grunderwerbsteuer auszulösen. Welche Fristen sollen künftig dafür gelten?

A. L.: Die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes sollen auf zehn Jahre verlängert werden. Zukünftig könnten somit innerhalb von zehn Jahren maximal 89,9 Prozent der Anteile grunderwerbsteuerneutral bewegt werden. Bei Personengesellschaften konnten bisher in einem ersten Schritt 94,9 Prozent der Anteile grunderwerbsteuerneutral übertragen und durch den neuen Mehrheitsgesellschafter nach Ablauf einer Haltefrist von fünf Jahren die restlichen 5,1 Prozent hinzu erworben werden. Nur auf diese war Grunderwerbsteuer fällig. Bei einer Verlängerung der Haltefrist müsste der neue Mehrheitsgesellschafter künftig nach Erwerb von 89,9 Prozent mindestens zehn Jahre warten, bevor er auch die restlichen 10,1 Prozent erwerben darf. Der Verkäufer müsste also deutlich länger als bisher in der Struktur verbleiben. Außerdem würde Grunderwerbsteuer auf 10,1 Prozent der Anteile fällig.

TPP: Im Zusammenhang mit dem Beschluss der Finanzministerkonferenz war auch von einem neuen Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften die Rede. Worum geht es dabei konkret?

A. L.: Bei Kapitalgesellschaften sind die Änderungen am vehementesten. Während bisher nur die Vereinigung von mindestens 95 Prozent der Anteile bei einem Erwerber der Grunderwerbsteuer unterlag und somit der Erwerb durch zwei unabhängige Investoren jederzeit möglich war, unterliegt bei Personengesellschaften gemäß § 1 Abs. 2a GrEStG auch die Bewegung von mindestens 95 Prozent der Anteile innerhalb von fünf Jahren der Grunderwerbsteuer. Ein entsprechender Tatbestand soll nun auf Anteilseignerwechsel an grundbesitzhaltenden Kapitalgesellschaften ausgedehnt werden. Der Verkäufer müsste insofern auch bei dem Verkauf von grundbesitzhaltenden Kapitalgesellschaften in der Struktur verbleiben. Ein Erwerb aller Anteile durch zwei unabhängige Investoren wäre dann nicht mehr möglich. Die konkrete Ausgestaltung ist allerdings noch offen. So ist derzeit noch unklar, inwieweit die Vorschrift den Regelungen für Personengesellschaften entsprechen soll. Denn ein wesentlicher Unterschied zwischen der Übertragung von Anteilen an einer Personengesellschaft und der Übertragung von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft besteht derzeit darin, dass bei Kapitalgesellschaften auf den Abschluss des Kaufvertrages abzustellen ist, bei Personengesellschaften jedoch auf die tatsächliche Übertragung der Anteile, die in der Praxis oft erst etliche Monate später erfolgt. Dies ist insbesondere bei Forward-Deals relevant.

TPP: Was bedeutet der Beschluss der Länderfinanzminister für die Praxis, und wie geht es nun weiter?

A. L.: Die genaue Formulierung der geplanten Regelung liegt derzeit noch nicht vor. Dennoch bereiten viele Häuser schon langfristige RETT-Blocker-Strukturen vor. Für Share Deals, bei denen zwar schon ein Kaufvertrag unterzeichnet wurde, die Anteilsübertragung jedoch noch aussteht, müssen die weiteren Entwicklungen genau beobachtet werden. Viele unserer Mandanten versuchen bis Ende August ein Closing zu erzielen („Umkehrung der Deal Reihenfolge“), um mögliche Rückwirkungen eines neuen Gesetzes sicher zu vermeiden. Als nächster Schritt werden die Bundes- und der Länderfinanzministerien entsprechende Gesetzestexte formulieren, die dann in ein Gesetzgebungsverfahren einzubringen sind. Ein genauer Zeitplan dafür ist bislang noch nicht bekannt. Der erste mögliche Lesungstermin eines Gesetzentwurfes im Bundestag ist der 10. September 2018.

TPP: Herr Lehnen, vielen Dank für das Gespräch!

 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ARNECKE SIBETH DABELSTEIN
Erstveröffentlichung: The Property Post, Juli 2018

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