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Modernisieren statt nur verwalten

Frühzeitige Bestandsinvestitionen erhalten die Immobiliensubstanz

Rabin Savion, Gründer und CEO, ADO Properties GmbH
Rabin Savion

Herr Rabin Savion, ADO Properties ist ein im Wohnimmobilienbereich tätiges Unternehmen, das sich ausschließlich auf Berlin konzentriert. Seit Ihrem Börsengang im Juni 2015 haben Sie verstärkt investiert und verfügen inzwischen über einen Immobilienbestand von mehr als 19.000 Einheiten. Warum ist dieses Geschäftsmodell auf lange Sicht erfolgreich und was unterscheidet Sie von der Konkurrenz?

Unsere positiven Geschäftszahlen und die Tatsache, dass wir nun seit inzwischen 10 Jahren am Berliner Wohnungsmarkt aktiv sind, bestätigen unsere Strategie. Unser Investmentfokus liegt ausschließlich auf Immobilien mit signifikantem Wertsteigerungspotenzial an vielversprechenden Mikrostandorten in ganz Berlin. Wir sind davon überzeugt, dass wir, indem wir uns auf eine Stadt konzentrieren, einen klaren Wettbewerbsvorteil genießen. Da wir uns jeden Tag rund um die Uhr intensiv mit Berlin beschäftigen, nehmen wir selbst kleinste Veränderungen wahr und können entsprechend agieren und reagieren. Die Hauptstadt steht aus unserer Sicht noch immer am Anfang ihrer Entwicklung. Nicht nur die Bevölkerung, auch die Wirtschaft und die Kaufkraft sind von anhaltendem Wachstum geprägt – hier weist Berlin noch viel Potenzial auf.

Es ist wichtig den Markt, auf dem man sich bewegt, sehr genau zu kennen, aber auch vor Ort präsent und verankert zu sein. Mit unserer voll integrierten internen Immobilienverwaltung führen wir das komplette Asset-, Portfolio-, Objekt-, Bau- und Facility-Management durch. Durch diesen proaktiven Management-Ansatzes sind wir optimal positioniert, um eine hohe Zufriedenheit bei den Mietern sicherzustellen und eine größtmögliche Wertentwicklung unserer Immobilien zu erreichen.

Am 1. Juni 2015 hat Berlin als erstes Bundesland die Mietpreisbremse eingeführt. Diese sieht vor, dass neu abgeschlossene Mietverträge die ortsübliche Vergleichsmiete nur um 10 Prozent überschreiten darf. Die aktuell geplante Mietrechtsnovelle von Bundesjustizminister Heiko Maas wird Mieterhöhungen voraussichtlich noch stärker einschränken. Ist die Mietpreisbremse aus Ihrer Sicht ein Hemmschuh für die Wohnungswirtschaft?

Die neuen Rechtsvorschriften haben den Wohnungsmarkt für Investoren und Bestandshalter nicht weniger komplex gemacht, zudem ist die Wirkung der Mietpreisbremse sehr umstritten. In Berlin liegen die Mieten für Wohnungen nach aktueller Aussage des Berliner Mietervereins im Schnitt etwa ein Drittel höher als eigentlich zulässig wäre. Regulatorische Eingriffe dieser Art waren noch nie ein probates Mittel, um Angebot und Nachfrage zu steuern. Unter diesen Voraussetzungen ist es umso wichtiger geworden über Know-how zu verfügen, um die Möglichkeiten, die der weiterhin sehr attraktive Berliner Markt bietet, nutzen zu können. Wir haben die Diskussionen über Mietpreisbeschränkungen in Deutschland von Anfang an mitverfolgt und unsere Strategie dementsprechend angepasst. Als langfristig orientierter Immobilienbestandshalter und –verwalter sind wir sehr daran interessiert, unser Portfolio kontinuierlich zu verbessern, indem wir leerstehende Wohnungen zeitnah modernisieren. Daher wirkt sich die Mietpreisbremse nur marginal auf unsere Mieten aus Neuverträgen aus.

Wie sieht Ihre Herangehensweise aus und welche Ziele verfolgen Sie dabei?

Unser Ansatz der gezielten Modernisierungsinvestitionen ist innerhalb der Branche einzigartig. Fast alle Wohnungen werden, bevor sie in die Wiedervermietung gehen, auf den neuesten technischen Stand gebracht. Wir sind der Auffassung, dass es langfristig wirtschaftlicher ist, zum frühestmöglichen Zeitpunkt in die Substanz unserer Gebäude zu investieren, anstatt zu warten, bis ein Instandhaltungsrückstau entsteht und sich die Schäden potenzieren. Indem wir in die Langlebigkeit unseres Bestands investieren, sorgen wir auch für eine verbesserte Attraktivität der Immobilie. Das erhöht einerseits die Zufriedenheit unserer Mieter – ein für uns elementarer Teil unserer Unternehmensstrategie. Andererseits steigern wir mit einer höheren Gebäudequalität durch Modernisierungen auch die Nachfrage durch mögliche Neumieter. Damit lassen sich trotz Mietpreisbremse höhere Mieten durchsetzen. Langfristig hat das natürlich auch positive Einflüsse auf den Kaufpreismultiplikator, sollte das Gebäude in Zukunft wieder verkauft werden. Zusammenfassend kann man sagen, dass auf diese Weise eine größtmögliche Wertentwicklung der Immobilie erreicht wird. Und nicht zu vergessen: Durch die Steigerung des Qualitätsstandards unserer Objekte wird Berlin noch lebenswerter gemacht.

Können Sie uns den Erfolg Ihrer Modernisierungsstrategie an einem Beispiel erläutern?

In Berlin-Lichtenberg haben wir im Jahr 2013 ein Gebäude mit 380 Wohneinheiten gekauft, das zum damaligen Zeitpunkt fast halb leer stand. Wir investierten massiv in das Gebäude, etwa in die Treppenhäuser und Fahrstühle, und führten Modernisierungen aller leer stehenden Wohnungen durch. Darüber hinaus haben wir vor Ort ein eigenes Facility-Management aufgebaut. Heute ist das Gebäude fast vollständig bezogen (98,5 Prozent Vermietungsquote) und weist eine ausgeglichene Mieterstruktur auf. Die monatlichen Gesamtmieteinnahmen sind seit Übernahme der Immobilie um 72 Prozent gestiegen. Die Miete bei Neuvermietung liegt sogar um fast 30 Prozent höher als der ursprüngliche Vergleichswert. Wie man anhand der Zahlen sehen kann, hat sich unsere wertorientierte Modernisierungsstrategie ausgezahlt.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ADO Properties GmbH
Erstveröffentlichung: Immobilienmanager Spezial Wohnen, August 2016

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