29.09.2025

Pflegeimmobilien unter Druck

Warum Leasing jetzt zum Hebel wird

Thomas Schulz, Geschäftsführer, CHC Immobilien GmbH, Tochtergesellschaft der Core Solutions GmbH

Personalmangel, Bürokratie und zögerliche Käufer bremsen den Markt. Betreiber reagieren mit Ambulantisierung und suchen Liquidität – auch via Immobilienleasing. Thomas Schulz erklärt, für wen sich das lohnt und wie viele Projekte bis Mitte 2026 realistisch sind.

TPP: Herr Schulz, was sind im Moment die großen Herausforderungen am Pflegeimmobilienmarkt?
Thomas Schulz: Meiner Meinung nach gibt es vor allem zwei Herausforderungen. Erstens kämpft der Markt für Pflegeimmobilien nach wie vor mit einer zurückhaltenden Nachfrage. Insbesondere nicht mehr ganz junge Immobilien finden kaum interessierte Fonds oder Familiy Offices als Käufer. Dabei spielt sicherlich eine Rolle, dass viele Investoren in den letzten Jahren lernen mussten, dass dieser Markt nicht unerhebliche Risiken birgt. Neubauten von namhaften Entwicklern mit erfahrenen und gut bewerteten Betreibern finden jedoch weiterhin zahlungswillige Investoren.
Die zweite Herausforderung betrifft den Betrieb der Immobilie. Hier liegen die eigentlichen, die ganze Gesellschaft betreffenden, Herausforderungen. Dabei stehen Personalmangel und bürokratische Anforderungen klar im Vordergrund. Fehlt Personal, dürfen die Häuser keine Pflegebedürftigen aufnehmen und die Betten bleiben leer. Ein leeres Bett trägt nicht zur Finanzierung der Immobilie bei – und damit steht der Betreiber vor einem Problem. Wenn dann noch Liquiditätsprobleme hinzu kommen, weil Pflegesätze erst mit Verspätung verhandelt werden können, Sozialhilfeträger spät oder gar nicht ihren Anteil beitragen, wird die Luft für die Betreiber eng.

TPP: Wie begegnen die Betreiber diesen Herausforderungen?
Thomas Schulz: Viele Betreiber, egal ob privat, gemeinnützig oder kommunal, werben um Auszubildende und neue Mitarbeiter. Das passiert immer öfter auch im Ausland, da das Arbeitskräfteangebot in Deutschland bekanntlich begrenzt ist. Die Anwerbung im Ausland ist aufwendig, auch hier oft mit erheblichen bürokratischen Hürden versehen, und es dauert. Wenn dann noch in manchen Regionen ausländerfeindliche Parolen die Runde machen, wird es für den Betreiber auch nicht einfacher.

Zudem wird die Ambulantisierung vorangetrieben. Dabei werden beispielsweise bestehende Pflegeheime in ein deutlich weniger personalintensives betreutes Wohnen umgebaut. Oder bestehende Häuser werden abgerissen und mit einem Mix aus Wohnen für Senioren, ambulant betreuter Wohngruppe und Tagespflege ersetzt.

Beim Thema Liquidität versuchen die Betreiber einerseits konsequent die Pflegesätze mit den Pflegekassen zu verhandeln. Des Weiteren halten Sie sich bei eigentlich anstehenden Investitionen zurück. Und hier kommen wir als Immobilienleasing-Anbieter ins Spiel. Wir bekommen derzeit regelmäßig Anfragen zu Sanierung, (Ersatz-)Neubau oder Umfinanzierung.

TPP: Wie entwickelt sich der Transaktionsmarkt in diesem Segment bislang 2025?
Thomas Schulz: Insgesamt entwickelt sich der Markt träge. Das Transaktionsvolumen auf dem Healthcare-Investmentmarkt belief sich nach den ersten sechs Monaten 2025 laut BNP Paribas auf 943 Mio. Euro. Das liegt rund 18 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt.

TPP: Denken viele Betreiber bzw. Eigentümer von Heimen über Immobilienleasing nach?
Thomas Schulz: Es werden auf jeden Fall mehr. Wir arbeiten aktuell an der Umsetzung einer Reihe von Projekten gerade mit gemeinnützigen Trägern.

TPP: Für welche Betreiber bzw. Eigentümer kommt Immobilienleasing in Frage?
Thomas Schulz: Wer sich eine temporäre Trennung von der Immobilie vorstellen kann, langfristig aber auf diese zurückgreifen und Standort und stille Reserven sichern möchte, ist bei uns gut aufgehoben. Zudem sollte die Bonität so gut sein, dass wir die Finanzierung auch strukturieren können.

TPP: Mit welchem Gang des Geschäfts rechnen Sie für das Q4 2025 und das H1 2026?
Thomas Schulz: Unsere Aufgabe ist es, die Anforderungen der einzubindenden Partner unter einen Hut zu bringen. Das ist der potentielle Leasingnehmer (und dessen Gremien), öffentliche Stellen, die den Leasingvertrag als Grundlage der Investitionskostenermittlung akzeptieren müssen und ggf. Fördermittel einbringen und die finanzierenden Banken und ggf. Nachrangkapitalgeber. Insofern gehen wir derzeit davon aus, dass in dem genannten Zeitraum drei bis vier Projekte umgesetzt werden können.

TPP: Herr Schulz, vielen Dank für das Gespräch!