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Geparkt wird immer

Warum sich die Assetklasse Parkhausimmobilien für sicherheitsorientierte Anleger lohnt.

Martin Eberhardt, (FRICS), Vorstandsvorsitzender der RICS und Geschäftsführer, Bouwfonds Investment Management Deutschland GmbH
Martin Eberhardt

Autos parken durchschnittlich bis zu 23 Stunden am Tag aber vor allem in den Innenstädten der Metropolen werden Stellplätze aber immer knapper. Die Anzahl der Autos steigt durch den wachsenden Wohlstand und die steigenden Haushaltszahlen weiter. Aus Mangel an Alternativen wird gebührenpflichtiges Parken gleichzeitig von immer mehr Autofahrern akzeptiert.

Parken in Parkhäusern spart jede Menge Zeit, schont die Nerven und das Knöllchenrisiko entfällt. Dafür akzeptiert man auch den Preis - der übrigens meist unter dem der öffentlichen Parkplätze liegt. Auf öffentlichen Parkflächen deutscher Metropolen kostete allein eine Stunde durchschnittlich drei Euro. Diese Gebühren werden weiter steigen, denn die Kassen der Kommunen sind klamm. Allein in den vergangenen acht Jahren sind die Parkgebühren in Deutschland durchschnittlich um fünf Prozent pro Jahr gestiegen – weit über der durchschnittlichen jährlichen Inflation, die im Vergleichszeitraum nur um 1,6 Prozent zulegte. Nicht einmal die Hoch-Zeiten der Finanzkrise haben die Preisentwicklung gebremst.

Parkhäuser bieten werden dadurch als solide Sachwertanlagen immer interessanter. Einer Umfrage in den Niederlanden zufolge rücken Parkhäusern zunehmend in das Bewusstsein von Anlegern. Sieben von zehn privat befragten Investoren haben auf Parkhäuser als mögliche Anlageziele verwiesen – obwohl bei der Umfrage Parkhäuser als mögliche anzukreuzende Antwort gar nicht vorgegeben waren.

Aber wie sicher und renditestark sind Parkhäuser? Parkhäuser etablieren sich zwar erst seit kurzem als eigene Assetklasse, der Markt wegen weniger konkreter Daten zu Transaktionsgrößen und Umsätzen noch wenig transparent und bis zu 80 Prozent der in Frage kommenden Anlageobjekte sind noch in öffentlicher Hand. Aber durch die wenigen Akteure am Markt dürften sich auf absehbare Zeit noch attraktive Kaufgelegenheiten bieten und entsprechend groß sind die Renditechancen.

Eine aktuelle Performance-Analyse von 2004 bis 2010 von Parkhäusern und anderen Immobilien-Anlageklassen in den Niederlanden zeigt, dass indirekt gehaltene börsennotierte Immobilienanlagen mit 14,9 Prozent pro Jahr zwar die höchste Rendite unter allen Anlageklassen bringen, aber gleichzeitig ein durchschnittliches jährliches Schwankungsrisiko von 27,3 Prozent aufweisen. Die Rendite von Parkimmobilien folgt gleich dahinter mit durchschnittlich 10,8 Prozent, aber mit nur 3,1 Prozent Volatilität. Das Rendite-Risiko-Verhältnis liegt bei Parkhäusern im Vergleich zu allen anderen Immobilien-Anlageklassen weit vorne.

Parkhäuser sind deshalb aber noch lange keine Selbstläufer. Wie für alle Immobilienanlagen gilt auch hier, dass geografische Lage und Umfeld stimmen müssen. Parkhäuser in Innenstädten gelten als risikoärmer als Gebäude am Flughafen oder in reinen Büroquartieren. Ein Flughafenparkhaus ist zwar in der Regel umsatzstark, aber extrem abhängig von der Entwicklung der Passagier- und Reisezahlen. Ähnliches gilt auch für Gebäude in Bürovierteln. Steigt der Leerstand der Büroräume infolge von wirtschaftlicher Rezession, bleibt auch das Parkhaus leer. In einer attraktiven Innenstadt wird bleibt die Zahl der Parkplatzsuchenden hingegen konstant hoch.

Neben der Lage kommt es bei Parkhäusern auf Sicherheit, Sauberkeit und Service an. Ein ideales Parkhaus sollte eine helle, möglichste lichtdurchflutete Immobilie mit Sicherheitszonen und Fernüberwachungssystemen sein. Dass nicht überall Abfall herumliegt oder die Wände mit Graffiti übersät sind, versteht sich von selbst. Der Service-Aspekt betrifft die Benutzerfreundlichkeit der Immobilie. Die Park- und Verkehrsflächen sollten für alle Pkw-Größen und Nutzergruppen geeignet sein, die Verkehrsführung sollte sich von selbst erklären und die Zu- und Abfahrten sollten gut in den fließenden Verkehr eingegliedert sein. Gerade bei älteren Objekten ist das häufig nicht selbstverständlich. Lange Öffnungszeiten, ein einfaches Kassiersystem und günstigeres Parken als im öffentlichen Raum sind weitere Erfolgsvoraussetzungen.

Aus Anlegersicht haben Parkhäuser viele Vorteile: Sie verfügen über attraktive Einstandspreise, haben viel geringere Unterhaltungs- und Renovierungskosten und sind langfristig vermietet, meist zwischen 15 und 20, teilweise sogar 30 Jahre lang. Mieterausbauten bei Betreiberwechseln entfallen und geparkt werden muss immer, unabhängig von konjunkturellen Entwicklungen. Höhere Parkgebühren sind normalerweise einfacher durchzusetzen als Preiserhöhungen in anderen Bereichen.

Für Großinvestoren ist auch das geringe Betreiberrisiko entscheidend. Für gewöhnlich überlässt der Eigentümer das Parkhaus gegen eine Pacht, die an die Umsätze angepasst und mit der Inflationsrate indexiert ist an einen Dienstleister. Das schafft Planungssicherheit und Ertragssteigerungen. Sollte der Betreiber ausfallen, hat das kaum Auswirkungen. Einen neuen Pächter in diesem nur wenig personal- und ressourcenintensiven Geschäft zu finden, ist relativ unproblematisch.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Bouwfonds Investment Management Deutschland
Erstveröffentlichung: Frankfurter Allgemeine Zeitung vom 21.09.2012

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