Stressfreie Investments
Renditestarke Nischen im deutschen Immobilienmarkt
Der große Vorteil des deutschen Marktes ist seine föderale Struktur mit starken regionalen Zentren: Gerade abseits der Big Seven gibt es viele attraktive Standorte, die nicht im Fokus von internationalen Investoren stehen und daher noch gute Renditen bieten. Als Beispiele seien hier Leverkusen oder Leipzig genannt. Vor allem wenn Investoren auch kleinere Objekte in Betracht ziehen, lassen sich im Büro- oder Einzelhandelsbereich Anfangsrenditen von mehr als 6% erzielen – bei entsprechend niedrigem Risiko. Das erfüllt die Renditeerwartungen vieler Family Offices und kleinerer Institutioneller.
Man mag einwenden, dass es durchaus gute Gründe gibt, weshalb gerade internationale Investoren nur A-Standorte bevorzugen, unter anderem aufgrund des vermeintlich höheren Maßes an Sicherheit und Transparenz sowie der hohen Liquidität. Auch wenn die Auswahl in den begehrten Standorten mittlerweile sehr begrenzt ist. In der Konsequenz sind B-Städte und Regionen außerhalb der Top-Standorte weniger interessant für diese Anlegergruppe, da eine Investition hier die Kenntnis über den jeweiligen regionalen Markt voraussetzt. Wer dieses Know-how besitzt, profitiert von dem Umstand, dass Großinvestoren hier weniger aktiv sind und die Preise nicht von einer angebotsüberschreitenden Nachfrage in die Höhe getrieben werden.
Sichere Cashflows auch abseits der Big Seven
Ein Beispiel dafür ist der Immobilienmarkt im Rheinland. Die Region ist mit ihrer infrastrukturellen Anbindung und Nähe zu den wichtigen Knotenpunkten in Deutschland und Europa in den vergangenen Monaten verstärkt im Fokus deutscher und internationaler Investoren. Sie erhoffen sich aussichtsreiche Investments und zählen auf die hohe Wettbewerbsfähigkeit und künftige Prosperität. Denn das Rheinland weist aufgrund seiner wachsenden Arbeitsmärkte, die ein hohes Einkommenspotenzial ermöglichen, eine überdurchschnittliche Attraktivität auf. Insbesondere die umliegenden Kreise von Köln, Bonn und Düsseldorf können zum Teil interessante Aussichten vorweisen. Interessierten Investoren fehlen jedoch in den Regionen abseits der Rheinmetropolen Köln, Bonn und Düsseldorf oft Marktdaten, um Investitionsentscheidungen vernünftig abwägen zu können.
Transparenz schafft hier eine Studie der FERI-EuroRating über die Investmentchancen auf den rheinischen Immobilienmärkten. In der Studie werden die Entwicklungen auf den Büro-, Einzelhandels und Wohnimmobilienmärkten im Rheinland bis 2020 prognostiziert und attraktive Renditen mit niedriger Volatilität auch im Umland der Rheinmetropolen identifiziert.
Beispielsweise bietet der Rhein-Sieg-Kreis auf dem Büromarkt ähnlich gute Voraussetzungen wie Köln und Bonn und liegt sogar vor Düsseldorf hinsichtlich der Mietentwicklung. Leverkusen weist auf dem Büromarkt zwar nur eine durchschnittliche Perspektive auf, dafür ist die Stadt als Einzelhandelsstandort für Investoren interessant. Das Mittelzentrum verfügt über eine hohe Zentralität als Einkaufsstandort und lockt viele Kunden aus dem Umland an.
Rheinischer Wohnungsmarkt bietet hohes Wertschöpfungspotenzial
Das höchste Potenzial bietet in der Region mit Abstand der Wohnungsmarkt. Der Mietwohnungsmarkt von Köln und Bonn wird sich weitaus besser entwickeln als der deutsche Wohnungsmarkt im Ganzen. Ausschlaggebend hierfür sind die ausgesprochen guten Bevölkerungsprognosen und das bereits heute sehr niedrige Leerstandniveau. Sowohl im Bestand als auch im Neubau ist daher mittelfristig mit weiter steigenden Mieten zu rechnen. Der Markt für Eigentumswohnungen bietet dabei die besten Perspektiven. Bonn und Köln werden sich aufgrund des hohen Nachfrageüberhangs in diesem Segment außerordentlich gut entwickeln und sowohl im Neubau als auch im Bestand deutliche Preissteigerungen realisieren können. Auch der Rhein-Kreis-Neuss und der Rhein-Sieg-Kreis bieten auf dem Eigentumswohnungsmarkt großes Potenzial.
Doch selbst in den stark nachgefragten Top-Standorten wie Köln und Bonn finden sich noch Investmentchancen mit Renditepotenzial – wenn man die richtigen Nischen identifiziert. Insbesondere kleinere Objekte – mit Volumina zwischen drei und zwölf Millionen Euro – bieten aussichtsreiche Alternativen, denn bei vielen Investoren fallen diese Objekte durch das Raster. Sie sind zu klein für institutionelle Anleger und Fonds und zu groß für die Masse der privaten Käufer. Daher ist in dieser Nische die Nachfrage nicht so hoch wie in vielen anderen Marktsegmenten.
Kleine Wohn- und Geschäftshäuser als Renditebringer
Eine weitere Nische ist das klassische, innerstädtische Wohn- und Geschäftshaus, das sich in der aktuellen Hochpreisphase zu einem echten Geheimtipp entwickelt. Vor allem mit kleineren Objekten lassen sich noch Renditen erzielen, die deutlich oberhalb denen der anderen Immobilienklassen liegen – bei gleichzeitig kalkulierbaren Risiken. Diesen komplexen Nutzungsarten-Mix mögen vor allem Profi-Investoren nicht, da sie ein intensives Asset-Management erfordern. Denn ein oder mehrere Gewerbemieter und mehrere Wohnungen sind verwaltungsintensiver als ein Single-Tenant-Büroobjekt.
Allerdings muss der Investor im Gegenzug kein Single-Tenant-Risiko tragen. Insofern bringt der höhere Aufwand auch ein Mehr an Sicherheit. Ein weiterer Vorteil der Geschäftshäuser ist ihre unschlagbare Lage – oft in den Innenstädten oder Stadtteilzentren. In aller Regel sind diese Lagen gewachsen und schon seit vielen Jahren etabliert – und häufig nicht duplizierbar. Die gemischte Nutzung bringt zudem Urbanität und Vitalität mit sich. In den Büros sind die Menschen tagsüber anwesend, in den Wohnungen dagegen abends, der Einzelhandel zieht bis zum mittlerweile späten Ladenschluss Menschen an. Zudem funktionieren gemischte Geschäftshäuser auch in kleineren Städten. Investoren haben so die Möglichkeit, den abgegrasten Märkten in den A-Städten auszuweichen.
Fest steht: Der deutsche Immobilienmarkt bietet trotz der hohen Nachfrage von inländischen und ausländischen Investoren und dem zunehmend knappen Angebot stabile und ausreichend hohe Renditen. Vorausgesetzt, der Investor besitzt die notwendige lokale Expertise, um die Nischen mit Renditepotenzial zu identifizieren. Alternativ kann ein indirektes Immobilieninvestment mit einem erfahrenen Partner mit guter lokaler Kenntnis und Präsenz in der Region in Betracht gezogen werden.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von OMEGA Immobilien GmbH
Erstveröffentlichung: Investment Pensions Europe (IPE Institiutional Investment), Mai 2016
