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Core versus Value added

Welche Strategie profitiert am besten vom Boom?

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Der Boom am deutschen Wohnimmobilienmarkt hält bereits seit mehreren Jahren an. Doch mit welcher Strategie können Immobilieninvestoren am besten davon profitieren? Darüber tauschten sich Robert Abt, Managing Director von Round Hill Capital, Peter Forster, Country Head Germany von Patrizia Deutschland, Till Schmiedeknecht, Managing Director von BGP Asset Management und Andreas Segal, Deputy CEO und CFO der BUWOG Group auf der Deutschen GRI Wohnen 2016 in Berlin aus.

Angesichts der Preisentwicklung an den Immobilienmärkten sei damit zu rechnen, dass in den Abschlüssen zahlreicher Unternehmen beträchtliche Aufwertungen vorgenommen würden. Bei börsennotierten Gesellschaften sei allerdings davon auszugehen, dass diese Aufwertungen sich kaum in entsprechenden Kursentwicklungen niederschlagen würden. Entscheidend sei vielmehr, mit welcher Entwicklung der Cashflows Investoren rechnen könnten. Wer nur Aufwertungen ausweise aber seinen Cashfloow nicht mehr steigern könnem, werde auch keine Aktienkurssteigerungen erleben.

Development als Werttreiber

Da reine Core-Investitionen in den Bestand oder in Neubauobjekte aufgrund mangelnder Angebote und relativ hoher Preise vielerorts kaum noch möglich seien, gewinne das Thema Development für viele Investoren an Bedeutung. Teilweise könnten sogar die stärksten Wertsteigerungen dann erzielt werden, wenn Projektentwicklung in sehr frühen Phasen, teilweise noch vor Schaffung des Baurechts, weiterveräußert werden. Dies sei allerdings keine Strategie für jeden Investor.

Optimierungseffekte oft schon eingepreist

Wer heute in deutsche Wohnimmobilien investiert, muss häufig feststellen, dass eventuelle Optimierungspotenziale in den Kaufpreisen bereits eskomptiert sind. Schlecht gemanagte Portfolios seien früher mit Abschlägen zu bekommen gewesen, heute dagegen sei im Preis meist schon berücksichtigt, dass es sich zwar um Value-added-Objekte handele, die aber kurzfristig zu Core-Objekten gemanagt würden. Generell gewinne die Immobilienkompetenz der Assetmanager an Bedeutung. So lasse sich beispielsweise auch aus Core-Objekten zusätzliches Wertschöpfungspotenzial generieren, wenn beispielsweise Nachverdichtungsmöglichkeiten entdeckt und genutzt würden.

Mehr Kreativität und mehr Komplettlösungen

Die Diskussionsteilnehmer waren sich einig, dass der Investmenterfolg am Wohnimmobilienmarkt in wachsendem Maße davon abhänge, wie kreativ Investoren seien. So seien zum Beispiel über das reine Wohnen hinausgehende Komplettlösungen mit Zusatzangeboten für bestimmte Zielgruppen immer stärker gefragt, beispielsweise für Studenten oder Senioren. Dabei lasse sich mitunter schon mit kleinen Maßnahmen ein beachtlicher Effekt erzielen. Es lohne sich, tiefer in die Wertschöfpungskette einzusteigen und zusätzliche Ideen zur Generierung von Werten zu entwickeln. Parallel dazu sei Zurückhaltung bei der Fremdkapitalaufnahme sinnvoll. Viele Investoren sicherten sich bereits gegen eventuelle Preisrückgänge ab, indem sie höhere Eigenkapitalanteile einsetzten. Als Core-Immobilie könne ein Objekt künftig nicht mehr allein aufgrund seiner Lage gelten. Vielmehr müsse zu einer guten, nachhaltig nachgefragten Lage ein stabiler, berechenbarer Cashflow hinzukommen.

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Erstveröffentlichung: November 2016