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Mikro-Wohnen im Fokus

Zielgruppen und Marktperspektiven für Klein- und Kleinstwohnungen

Peter Dietze-Felberg, Chefredakteur The Property Post, RUECKERCONSULT GmbH

Immer mehr Projektentwickler und Investoren entdecken Themen wie temporäres Wohnen, Studentenwohnungen und Mikroapartments. Doch welches Potenzial bietet dieses Marktsegment und wovon hängt der wirtschaftliche Erfolg von Investments in diesem Bereich ab? Darüber diskutierten Horst Lieder, CEO der International Campus AG, Amos Engelhardt, CEO der I LIVE Holding, Gerrit Ernst, Member of Board der GBI AG, Harald Hübl, Investment Director der Value One Holding AG, Michael Peter, Managing Director und CEO der P&P Group Bayern, Frank Pfirsching, Managing Director Germany der Global Student Accomodation Group, Philipp C. Sauer, Managing Director der Sauer Real Estate AG, und Sascha Wilhelm, CEO der Corestate Capital Holding, auf der Deutschen GRI Wohnen 2016 am 14. November 2016 in Berlin.

Dabei waren sich die meisten Diskussionsteilnehmer darin einig, dass Klein- und Kleinstwohnungen beziehungsweise Mikroapartments nicht nur für die meist im Vordergrund stehende studentische Zielgruppe interessant sind. Vielmehr werden entsprechende Angebote auch von Young Professionals sowie Berufstätigen nachgefragt, die regelmäßig über größere Entfernungen pendeln oder projektbezogen für mehrere Monate an einem bestimmten Standort tätig sind. Dabei wurde die Frage, ob sich entsprechende Angebote jeweils nur an eine oder gleichzeitig an mehrere Zielgruppen richten sollten, zum Teil unterschiedlich beantwortet. Viele Entwickler konzipieren ihre Projekte entweder für Studenten oder für Young Professionals und Berufspendler, da die Bedürfnisse beider Zielgruppen zu unterschiedlich seien, in einigen Fällen wird jedoch auch ganz bewusst eine Mischung unterschiedlicher Zielgruppen angestrebt. Ähnlich verhält es sich auch in den Niederlanden, wo der Markt für Mikroapartments zwar kleiner, dafür aber gereifter ist als in Deutschland.

Zunehmende Differenzierung der Angebote am Markt

Insgesamt konstatierten die Diskussionsteilnehmer in Deutschland eine zunehmende Ausdifferenzierung und ein nach wie vor großes Potenzial des Marktes. Dieser werde auch für ausländische Investoren zunehmend interessant, - nicht zuletzt aufgrund der Tatsache, dass Deutschland im europäischen Vergleich das Land mit den meisten Studenten sei. Chinesische und russische Investoren zeigten sich seit einiger Zeit stark interessiert an Investitionen im Bereich Mikrowohnen in Deutschland, allerdings sei bei diesen Investorengruppen die praktische Abwicklung der Transaktionen häufig überdurchschnittlich kompliziert, sodass sie nur von wenigen Anbietern im Rahmen ihrer Vertriebsaktivitäten explizit angesprochen werden. Bei der Finanzierung von Studentenwohnungen und anderen Angeboten für temporäres Wohnen sowie beim Exit werden unterschiedliche Wege beschritten. Teils werden über Developmentfonds Gelder von institutionellen Investoren eingeworben, teils werden die Objekte in geschlossene Immobilienfonds eingebracht. In einigen Fällen sind die Gebäude nach der Fertigstellung auch von Stiftungen oder Einzelinvestoren erworben worden, die an langfristigen Immobilieninvestments interessiert sind. Teilweise erfolgt die Veräußerung an Investoren jedoch erst dann, wenn das Projekt fertiggestellt und bereits in Betrieb ist.

Lage und Ausstattung wichtiger als Fläche

Bezüglich der Anforderungen künftiger Nutzer herrschte weitgehende Einigkeit darüber, dass eine günstige Lage mit guter Anbindung an das öffentliche Nahverkehrsnetz und eine moderne technische Ausstattung, insbesondere mit einer schnellen Internetverbindung und W-LAN, für die meisten Nutzer von Mikroapartments wichtiger ist als ein paar Quadratmeter Fläche mehr oder weniger. Dies gelte für Studenten ebenso wie für Berufstätige, die sich temporär an einem bestimmten Standort einmieten wollen. Generell sei es wichtig, dass das Angebot auch zum Standort passe und in der betreffenden Stadt funktioniere, - nicht zuletzt auch im Hinblick auf das Preisniveau.

"Versingelung" als weiterer Nachfragetreiber

Als einen wesentlichen Einflussfaktor für die weitere Nachfrageentwicklung und für das Marktpotenzial nannten die Diskussionsteilnehmer auch die zunehmende Zahl von Singlehaushalten, die in Großstädten heute schon einen Anteil von mehr als 50 Prozent an der Gesamtzahl der Haushalte erreichen. Angesichts der in der jüngsten Vergangenheit stark gestiegenen Kaufpreise und Mieten in den Metropolen und Ballungsräumen sei zu erwarten, dass sich beispielsweise nach einer Trennung oder nach dem Tod eines Ehepartners mehr Menschen als bisher zum Umzug in eine kleinere Wohnung entschließen würden. Begünstigt werde das auch dadurch, dass viele Städte keine nennenswerte Verdichtung zuließen, sodass der Preisauftrieb nicht durch eine entsprechende Ausweitung des Wohnungsangebots abgefangen werden könne.

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Erstveröffentlichung: November 2016

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