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Crowdinvesting

Mehr Professionalität und umfassende Regulierung

Dr. Thomas Schneider, Chief Investment Officer und Mitgründer, BrickVest IM Ltd
Dr. Thomas Schneider

Crowdinvesting gilt als einer der aktuellen Trends in der Immobilienwirtschaft schlechthin – und einige Stimmen sehen darin gar eine Art Revolution in der Finanzierung von Immobilieninvestitionen. Dabei wird allerdings oft übersehen, dass diese Art der Immobilienfinanzierung nur unter bestimmten Voraussetzungen den hohen Erwartungen gerecht werden kann, die von verschiedenen Seiten an sie gestellt werden. Und diese Voraussetzungen, die miteinander in engem Zusammenhang stehen, sind bei einem großen Teil der bislang via Crowd finanzierten Projekte nicht oder nur teilweise gegeben.

Viele Crowdinvesting-Projekte in Deutschland bewegen sich vom Volumen her unterhalb der 2,5-Millionen-Euro-Grenze. Das sichert den Initiatoren zwar die Befreiung von den Vorschriften des Kleinanlegerschutzgesetzes, hat aber für die beteiligten Anleger zur Folge, dass sich das gesamte Projekt faktisch in der Sphäre des grauen Kapitalmarktes bewegt. Dies ist regelmäßig mit einer deutlich geringeren Transparenz als bei regulierten Produkten und häufig auch mit nicht wirklich marktgerechten Konditionen verbunden, – zumindest, wenn man sich an den Maßstäben institutioneller Investoren orientiert. Um zu Konditionen investieren zu können, die auch für Institutionelle akzeptabel wären, bleibt privaten Anlegern nur der Weg, sich an Projekten professioneller Deal-Sponsoren zu beteiligen. Diese haben typischerweise höhere Investitionsvolumina sowie einen signifikanten Anteil professioneller Investoren und sind ausschließlich im voll regulierten Markt angesiedelt. Fehlen diese Voraussetzungen, wird es den betreffenden Projekten kaum gelingen, professionelle Investoren zu gewinnen.

Dass es sich für Anleger in der Regel nicht lohnt, sich an Graumarktprojekten zu beteiligen, zeigt ein Blick auf die angebotenen Verzinsungen. Kein institutioneller wäre bereit, einem kleineren oder noch nicht am Markt etablierten Deal-Sponsor für einen mittleren einstelligen Zinssatz ein Nachrangdarlehen bereitzustellen, – und Mezzaninkapital schon gar nicht. Genau dies wird jedoch privaten Anlegern bei vielen Crowdinvesting-Projekten angeboten. Ein gutes Investment mit risikoadäquater Verzinsung sieht anders aus: Entweder die Verzinsung ist signifikant höher – oder es handelt sich um einen großen, etablierten Deal-Sponsor, der bereits einen entsprechenden Track-Record vorweisen kann.

Eine konsequente Fokussierung auf voll regulierte Projekte böte die Chance, Crowdinvesting als solide Investment- und Finanzierungsalternative am Markt zu etablieren. Zu viele unregulierte Projekte und sich häufende Meldungen über Schieflagen in diesem Bereich könnten dagegen zu einem Imageschaden für das gesamte Segment führen, wie dies in der Vergangenheit beispielsweise im Bereich der geschlossenen Fonds der Fall war. In diesem Sinne schützt Regulierung nicht nur die Anleger, sondern die gesamte Crowdinvesting-Branche und deren guten Ruf.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BrickVest
Erstveröffentlichung: Immobilienmanager, April 2018

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