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Im Osten geht die Sonne auf

Die neue Attraktivität der ostdeutschen Wohnungsmärkte

Claudia Hoyer, COO, TAG Immobilien AG
Claudia Hoyer

Viele ostdeutsche Städte bieten eine hohe Lebensqualität. Das weiß man in Erfurt, Leipzig, Rostock oder Greifswald schon lange. Inzwischen spricht sich das aber auch im Westen herum. Immer häufiger finden Menschen aus den alten Bundesländern in Ostdeutschland ein neues Zuhause. Statistisch belegt, zieht der Osten seit dem Jahr 2012 mehr Menschen an als von dort wegziehen. Insbesondere die jungen Menschen kommen zur Ausbildung und zum Studium dorthin. Neu dabei ist, dass sie im Anschluss dort auch Arbeitsplätze finden. Vom Zuzug profitieren längst nicht nur Berlin, Leipzig oder Dresden. Das Marktforschungsinstitut empirica zählt Chemnitz, Magdeburg, Schwerin, Erfurt und Potsdam zu den „jungen Schwarmstädten“ im Osten. Zuzugsgewinner sind aber auch kleine Städte wie das sächsische Freiberg, dessen Einwohnerzahl allein im Jahr 2015 um rund zweieinhalb Prozent gewachsen ist.

Der Grund für den vermehrten Zuzug in die neuen Bundesländer ist die in den vergangenen Jahren kontinuierlich gute Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt. In vielen Regionen liegt die Arbeitslosigkeit heute auf dem niedrigsten Stand seit der Einheit. Alte Industriestandorte blieben durch erfolgreiche Neuansiedlungen von Unternehmen erhalten und haben sich modernisiert. Innovative Unternehmen siedeln sich im Umfeld der Universitätsstädte an, ein Beispiel ist die IT-Branche in Chemnitz. Neue, auch gut bezahlte Jobs sind am Rande des Erzgebirges entstanden.

Anstieg der Kaufpreise um mehr als 30 Prozent

Die neue Attraktivität des Ostens macht sich auch auf dem Immobilienmarkt bemerkbar. Zuzug, Urbanisierungstrend und Wirtschaftswachstum sind in West wie Ost die Motoren für steigende Mieten und anziehende Kaufpreise. Vielerorts verteuerten sich die Kaufpreise für Wohnimmobilien in den letzten fünf Jahren um mehr als 30 Prozent. Allerdings liegen diese im Bundesvergleich immer noch auf einem moderaten Niveau: Im Schnitt kostet der Quadratmeter im Bestand weniger als 1.500 Euro, im Neubau rund 2.400 Euro. Die Ausnahme bildet freilich Berlin, das preislich in einer anderen Liga spielt. Auch die Mieten sind in allen größeren Städten deutlich angestiegen, meistens im zweistelligen Prozentbereich. Hinter Berlin und Leipzig, mit einem Anstieg um mehr als 33 beziehungsweise 25 Prozent, führen die 20.000-Einwohner-Städte Strausberg und Nauen im Berliner Umland das Feld an. Abgesehen von Berlin und Potsdam, wo die Angebotsmiete im Schnitt zehn Euro beträgt, liegen die Mieten in den übrigen Städten bei erschwinglichen fünf bis sieben Euro. Bemerkenswert an dieser Entwicklung: Entgegen dem allgemeinen Preisanstieg ist der Anteil der Wohnkosten an den Haushaltseinkommen in vielen ostdeutschen Städten in den vergangenen Jahren gesunken. Ein Beleg dafür, dass sich auch die Einkommenssituation im Osten nachhaltig verbessert hat.

Der Wohnungsmarkt in Ostdeutschland zeichnet sich außerdem dadurch aus, dass sich vergleichsweise hohe Renditen erwirtschaften lassen. In Schwerin, Halle und Erfurt erreichen die Bruttorenditen derzeit noch durchschnittlich sieben bis acht Prozent. Auch die Leerstände sind in allen größeren Städten deutlich zurückgegangen und liegen vielerorts mittlerweile im unteren einstelligen Prozentbereich. Dazu haben von 2002 bis 2016 auch der massive Rückbau und die Modernisierung  von Wohnraum im Rahmen des Förderprogramms Stadtumbau Ost beigetragen. Zusammen mit dem insgesamt moderaten Mietniveau ergeben sich somit auf längere Sicht gute Renditeaussichten für Eigentümer.

Gute Marktkenntnis schützt vor falschen Entscheidungen

Allerdings gilt auch hier: Investoren und Kapitalanleger sollten genau hinschauen und zuerst die Immobilie selbst, ihre Lage und ihre Entwicklungsperspektive bewerten, bevor sie sich zum Kauf entschließen. Nicht jeder Standort hat die gleichen Potenziale, nicht jede Stadt in Ostdeutschland gehört zu den Zuzugsgewinnern. Die Wanderungsbewegung geht weg aus dem ländlichen Raum in die nächst größere Stadt, wie das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) regelmäßig feststellt. Im Westen wie im Osten gibt es ländliche Gebiete, die mit Abwanderung und schwachen wirtschaftlichen Strukturen zu kämpfen haben. Eine sorgfältige Risiko-Rendite-Analyse ist also auch hier geboten. Aber selbst wenn alle äußeren Faktoren stimmen, wird die Immobilie nicht automatisch zum Selbstläufer. Um Vollvermietung und eine geringe Mieterfluktuation zu erreichen, sollten sich Immobilieneigentümer aktiv um die Vermietung und ein nachhaltiges Bestandsmanagement bemühen und den örtlichen Wohnungsmarkt beobachten.

Investoren und Anleger sollten nicht nur dorthin schauen, wo ein sehr knappes Angebot auf hohe Nachfrage trifft – wie etwa in Berlin, Frankfurt oder München. Im Gegenteil: Die aufstrebenden, wachsenden Städte Ostdeutschlands haben enormes Potenzial. Vieles spricht dafür, dass der Aufschwung zwischen Rügen und Erzgebirge nachhaltig ist.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von TAG Immobilien AG
Erstveröffentlichung: Frankfurter Allgemeine Zeitung, Januar 2018

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