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Immobilientrends Logistik 2017

Kuno Neumeier, Geschäftsführer, Logivest GmbH
Kuno Neumeier

Viel Bewegung herrscht derzeit auf dem Logistikimmobilienmarkt: Der boomende E-Commerce und die damit verbundene Flächennachfrage, die zunehmende Konsolidierung von Produktion und Logistik wie auch das hohe Transaktionsvolumen auf dem Kapitalmarkt prägen das Bild. Und es ist davon auszugehen, dass die damit verbundenen Trends auch 2017 anhalten werden.

1. Innovative Konzepte für die „letzte Meile“

Um den steigenden Anforderungen ihrer Kunden gerecht zu werden, experimentiert die E-Commerce-Branche mit verschiedensten Pilotprojekten: Amazon, beispielsweise, hat für seinen Prime-Now-Service mit einem 20.000 Artikel umfassenden Sortiment einen ehemaligen Elektronikmarkt auf dem Kurfürstendamm in Berlin angemietet, um das Stadtgebiet innerhalb von zwei Stunden versorgen zu können. Der Paketdienstleister UPS betreibt ein Pilotprojekt in Kooperation mit der Hansestadt Hamburg, in dem Container auf öffentlichen Parkplätzen für den Umschlag und die anschließende Feinverteilung per Fahrradkurier bereitgestellt werden.

Ein weiteres Projekt zur City-Logistik ist 2016 in Nürnberg angelaufen: Die Kurier-Express-Paket-Dienstleister DPD und GLS prüfen unter wissenschaftlicher Leitung den Einsatz von Mikro-Depots und Lastenrädern in der Innenstadt sowie in einem Wohngebiet. Die gemeinschaftliche Kooperation soll innovative Lösungen für den letzten Schritt der Paketzustellung erarbeiten und anschließend in der Praxis erproben.

Auch Projektentwickler wie Segro oder Four Parx arbeiten an neuen Konzepten, etwa der gemischten Nutzung aus Logistik, Büro und Handwerk, was auch bei Kommunen gut ankommt. In Lagen mit besonders wenig verfügbarer Fläche oder hohen Grundstückskosten entstehen bereits mehrstöckige und mehrmandantenfähige Immobilien. So baut Segro etwa in München-Daglfing gerade eine zweistöckige Logistikimmobilie mit jeweils 8.000 Quadratmetern, bei der auch das zweite Stockwerk über eine Rampe angefahren werden kann.

Allerdings stellt sich die Frage, wer die höheren Bestandskosten etwa für mehrstöckige, multifunktionale Logistikimmobilien in der Innenstadt tragen soll. Zahlt der Paket- oder Logistikdienstleister als Mieter der Flächen? Zahlt der Versender selbst, um mehr Onlinekunden durch bessere Lieferoptionen zu gewinnen? Laut einer Studie, die das Forschungsinstitut Research Now im Jahr 2015 im Auftrag von MetaPack durchgeführt hat, erwarten 84 Prozent der Befragten eine kostenfreie Lieferung.

2. Neue Anforderungen an Logistikimmobilien

Längst werden finale Verarbeitungsschritte der Wertschöpfungskette sowie After-Sales-Services wie etwa Reparaturen und Garantiedienstleistungen in Logistikhallen durchgeführt. Langfristig sind also Immobilien denkbar, die mehrere Funktionen ineinander vereinen. Das kann beispielsweise das Verschmelzen eines Kaufhauses und einer Logistikimmobilie im städtischen Bereich sein. Die Immobilie übernimmt dann zum einen ihre zentrale Versorgungsfunktion für den Einzelhandel, bietet dem Endkunden jedoch auch die Option, seine online georderten Waren vor Ort abzuholen. Auch über das direkte Einkaufen in der Logistikimmobilie wird diskutiert – angesichts schwieriger Genehmigungsprozesse wird hier aber noch reichlich Zeit vergehen.

Ebenfalls vorstellbar sind Immobilien, die Produktion und Logistik miteinander verschmelzen lassen. Erste Schritte in diese Richtung sind bereits gemacht: So erbringen Logistikdienstleister beispielsweise Konfektionierungs- und Montageleistungen wie etwa die Bestückung von Bohrmaschinenkoffern direkt in den Lagerhallen. Um monetäre und zeitliche Ressourcen zu sparen, wird die Tendenz hin zur Verflechtung wohl auch in 2017 anhalten.

 

Die Weiterentwicklung von Produktions- und Supply Chain-Prozessen hat auch zur Folge, dass ein Gebäude über die Möglichkeit verfügen muss, sich an neue Erfordernisse flexibel anzupassen. Diese Flexibilität in der Nutzung wird die Logistikimmobilie künftig besonders prägen. Vor allem die Energieversorgung für neue Technologien, wird in Zukunft eine große Bedeutung erlangen, wenn es um moderne und nachhaltige Logistikimmobilien geht.

Die Deutsche Post beispielsweise hat stellenweise schon damit begonnen Diesel-Postautos mit ihren elektrischen Zustellfahrzeugen, den sogenannten Streetscootern, zu ersetzen. Dass auch andere Paketzusteller nachziehen, ist sehr wahrscheinlich. Denn die Bundesregierung hat Pläne verkündet, nach denen ab 2030 nur noch emissionsfreie Pkw unterwegs sein sollen. Für Logistikimmobilien bedeutet dies eine neue Herausforderung: Die Elektrofahrzeuge müssen geladen werden und hierfür braucht es geeignete und genügend Ladestationen.

3. Trend zur Eigeninvestition

Dass Logistikimmobilien zu begehrten Anlageobjekten für Investoren geworden sind, ist nicht neu. In den Jahren 2015 und 2016 lag das Transaktionsvolumen bei rund 4 Milliarden Euro und hätte – bei ausreichender Verfügbarkeit entsprechender Logistikimmobilien – sogar ein vielfaches Volumen erreichen können. In 2017 wird der Markt vermutlich noch enger. Denn niedrige Zinsen und das internationale Bilanzierungsrecht führen vermehrt auch bei Nutzern dazu, selbst in Logistikimmobilien zu investieren.

In vielen Unternehmen ist Geld vorhanden, das aufgrund der niedrigen Zinsen nicht effektiv angelegt werden kann. Die Investition in eine eigene Logistikimmobilie ist daher für viele Unternehmen eine gute Option. Hinzu kommt, dass die internationalen Bilanzierungsrichtlinien vorsehen, dass auch eine gemietete Immobilie in der Bilanz aktiviert werden muss. Damit wirkt sich ihre Abschreibung direkt auf den Unternehmenserfolg aus.

Entsprechend ist zu beobachten, dass die Investitionsbereitschaft in Logistikimmobilien, vor allem durch Automobilkonzerne wie jüngst Daimler, deutlich zunimmt. Auch unter den Logistikdienstleistern gewinnt das Modell des Nutzer-Eigentümers mehr und mehr Zuspruch. Letztlich entscheidet allerdings die individuelle Strategie des Nutzers darüber, wie er sich hier positionieren will. Dabei gilt es abzuwägen, auf welcher unternehmerischen Kernkompetenz der Fokus liegen soll und inwieweit sich ein Aufbau weiterer Kompetenzfelder lohnt. Ist das entsprechende Know-how bereits vorhanden, ist die Eigeninvestition in Logistikimmobilien bei der aktuellen Kapitalmarktlage aber in jedem Fall interessant.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Logivest GmbH
Erstveröffentlichung: Logistik für Unternehmen, Januar 2017

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