Investoren fördern Bildungsbau

Eine funktionierende Bildungsinfrastruktur ist eine zentrale Voraussetzung für gesellschaftliche Teilhabe, Chancengerechtigkeit und wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit. Doch Deutschland hat hier enormen Nachholbedarf. Laut einer Studie von bulwiengesa beträgt der Investitionsstau im Schulbau rund 55 Milliarden Euro – ein strukturelles Defizit, das sich nicht allein durch gute Vorsätze oder punktuelle Förderprogramme beheben lässt. Gleichzeitig wächst der Druck auf die Bildungsinfrastruktur, und das nicht nur quantitativ, sondern auch qualitativ. In dieser Gemengelage stellt sich die Frage, wie Deutschland unter den Bedingungen knapper Ressourcen, steigender Ansprüche und begrenzter Kapazitäten zukunftsfähige Bildungsräume schaffen kann. Nach unserer Einschätzung müssen die bestehenden Prozesse, die zu diesem Defizit geführt haben, angepasst werden. 

Demografischer Druck und steigende Anforderungen
Laut Prognosen der Kultusministerkonferenz werden in den kommenden zehn Jahren rund 430.000 zusätzliche Schülerinnen und Schüler erwartet. Dieser Zuwachs resultiert vor allem aus Zuwanderung, Urbanisierung sowie einer gestiegenen Heterogenität schulischer Laufbahnen. Gleichzeitig ändern sich die Anforderungen an Bildungseinrichtungen: Der Ausbau ganztägiger Bildungs- und Betreuungsangebote, moderne pädagogische Konzepte und neue digitale Infrastrukturen führen dazu, dass Schulgebäude heute weit mehr leisten müssen als früher. Auch Nachhaltigkeit ist keine Option mehr, sondern Standard: Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen, klimaschonende Materialien und smarte Gebäudetechnologien gehören mittlerweile zur planerischen Grundannahme. 

Diese Kombination aus hohem Sanierungsstau, wachsendem Raumbedarf und gestiegenen Qualitätsansprüchen überfordert vielerorts die bisherigen Planungs- und Umsetzungsstrukturen. Die Herausforderung liegt dabei nicht nur in der Finanzierung, sondern vor allem in der praktischen Realisierung unter Zeitdruck und auf hohem fachlichem Niveau. 

Zwar engagieren sich viele Kommunen mit großer Ernsthaftigkeit für ihre Bildungslandschaft, stoßen dabei jedoch häufig auf strukturelle Engpässe: Einzelvergaben und langwierige Genehmigungsprozesse erschweren den zügigen Ausbau der Bildungsinfrastruktur.  

Ein Lösungsansatz: private Partner als Katalysator
Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage nach alternativen Vorgehensweisen. Denn wenn das Ziel besteht, in kurzer Zeit eine große Zahl komplexer und qualitativ hochwertiger Bildungsbauten zu realisieren, muss auch die Systematik der Umsetzung zur Disposition gestellt werden. Dabei geht es nicht um einen Ersatz öffentlicher Verantwortung, sondern um ihre Ergänzung durch geeignete Kooperationsmodelle. Private Partner können hier einen wesentlichen Beitrag leisten – vorausgesetzt, die Zusammenarbeit ist transparent organisiert und klar auf die Anforderungen der öffentlichen Hand ausgerichtet. 

Kooperationen mit privaten Partnern bieten Vorteile, die weit über Finanzierungsfragen hinausgehen. Private Akteure bringen erprobte Strukturen, bauliches Know-how und Umsetzungskapazitäten ein – insbesondere dort, wo kommunale Bauverwaltungen an ihre Grenzen stoßen. Gleichzeitig bleibt die Steuerung vollständig in öffentlicher Hand: Die Kommunen definieren den Bedarf, begleiten die Planung und verantworten den Betrieb. 

Konkret sieht ein solches Modell vor, dass erfahrene Projektentwickler Bildungsimmobilien realisieren und sie nach Fertigstellung an institutionelle Investoren veräußern. Diese treten anschließend als Vermieter gegenüber der öffentlichen Hand auf. Die Kommunen erhalten dadurch bezugsfertige Gebäude ohne eigenen Investitionsvorlauf – die Verwaltungsverantwortung bleibt vollständig bei ihnen. Institutionelle Investoren wiederum profitieren von langfristig gesicherten Mietverhältnissen mit hoher Planungssicherheit – ein Interesse, das sich mit dem öffentlichen Ziel nach dauerhaft verfügbaren, qualitätsgesicherten Bildungsräumen deckt. 

Regionale Chancen im Schulbau
 Solche Modelle funktionieren jedoch nicht überall gleich und sie sind kein Patentrezept. Vielmehr gilt es, regionale Ausgangslagen differenziert zu betrachten und jeweils passende Lösungen zu entwickeln. Eine neue Studie von Aurelis Real Estate in Zusammenarbeit mit der IREBS Immobilienakademie zeigt beispielsweise, dass sich die demografische Entwicklung in Baden-Württemberg stark zwischen Stadt- und Landkreisen unterscheidet. Während in den urbanen Zentren ein hoher zusätzlicher Raumbedarf entsteht, nimmt die Zahl der Grundschülerinnen und Grundschüler in manchen ländlichen Regionen eher ab. Solche Unterschiede müssen in der Bildungsplanung ebenso berücksichtigt werden wie bei der Auswahl geeigneter Umsetzungsmodelle. 

Der Weg zu einer nachhaltigen Bildungsinfrastruktur
Klar ist: Deutschland steht im Bildungsbau unter Zeitdruck. Gleichzeitig sind die qualitativen Anforderungen höher denn je. Wenn die öffentliche Hand diesen Herausforderungen gerecht werden will, braucht sie mehr als nur finanzielle Mittel – sie braucht zusätzliche Umsetzungswege, neue Kapazitäten und verlässliche Partnerschaften. Private Investoren können hier einen wertvollen Beitrag leisten: durch Erfahrung, Tempo und Verbindlichkeit. Entscheidend ist, dass solche Kooperationen im Sinne des Gemeinwohls gestaltet werden – mit klaren Rollen, transparenten Verträgen und gemeinsam getragenen Qualitätszielen. 
 

Aurelis Real Estate ist Partner der PLENBA – Der Kongress für Planen, Entwickeln und Bauen
Politik und Verwaltung, Bauwirtschaft und Immobilienwirtschaft, Planer und Architekten, Energiewirtschaft und Baustoffhersteller - die PLENBA am 13. und 14. November im Cafe Moskau in Berlin ist der zentrale Kongress für alle, die die Zukunft der Bau- und Immobilienbranche aktiv mitgestalten wollen. Mehr dazu unter www.plenba.de 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Aurelis Real Estate
Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2025