„Coworking – die Idee stimmt“

Als der US-Coworking-Krösus WeWork im vergangenen Jahr insolvent wurde, wurde über Managementfehler spekuliert. Vor wenigen Wochen folgte die Insolvenz der deutschen pro.work GmbH, die unter dem Namen WorkRepublik flexible Büroräume in mehreren Bürometropolen in Deutschland anbietet. Grund genug für „The Property Post“, Prof. Dr. Thomas Beyerle, ein langjähriger Beobachter der deutschen Immobilienszene, zu fragen, ob nun das Ende des Hypes um Coworking gekommen ist.

The Property Post: Herr Professor Beyerle, markieren die Insolvenzen von WeWork und pro.work das Ende des Coworking-Booms?
Prof. Dr. Thomas Beyerle: „Nein, klares nein. Denn die Idee stimmt. Das Geschäftsmodell ist grundsätzlich in Ordnung. Was WeWork das Genick gebrochen hat, war die Überbewertung und die zu hohen Erwartungen. Die kurzfristige Vermietung von Büroflächen an Unternehmen und Privatpersonen wird weitergehen. Die Akteure werden sich ändern.

TPP: Klingt nach Marktbereinigung.  War der Markt zuletzt überbesetzt?
TB: Ja! Außerdem habe ich noch nie eine solche Bandbreite von Anbietern in einem Markt erlebt. Auf der einen Seite das einst wertvollste Startup WeWork mit in der Spitze 660 Standorten weltweit; auf der anderen Seite Privatpersonen die zwei Räume in einer Wohnung ihrer Heimatstadt vermieteten. Auch in diesem Markt ist eine gewisse Skalierung notwendig, um erfolgreich zu sein.

TPP: In welcher Situation befinden sich die Coworking-Anbieter?
TB: Die Pandemie hat Büroarbeit zu Hause forciert und die Belegungsquoten der Büros sind nach dem Ende der Pandemie deutlich geringer als zuvor. Deshalb sind viele Unternehmen dabei, ihre Büroflächen zu reduzieren. Sie wollen gleichzeitig flexibel auf sich verändernden Flächenbedarf reagieren können. Das ist die Chance für Coworking-Anbieter.    

TPP: Bisher sind Coworking-Anbieter von wenigen Ausnahmen abgesehen in den Bürometropolen präsent. Eine neue Idee der Branche lautet, in mittelgroße Städte zu gehen. Ist das sinnvoll?
TB: Rational betrachtet, sollte das der Trend sein. Denn ein Büroangestellter, der während der Pandemie zu Hause in kleinen und mittelgroßen Orten im Umfeld der Bürozentren gearbeitet hat, braucht nun kein Coworking-Büro, das quasi neben seinem alten Arbeitsplatz liegt. Aber die Realität ist eine andere. Die Coworking-Flächen in kleinen und mittleren Städten sind zu klein, um attraktive Renditen zu erwirtschaften, sofern sie überhaupt rentabel betrieben werden können. Deshalb ziehen sie keine Investoren an.

TPP: Eine andere Idee lautet: Wir gewinnen die Mittelständler als Coworking-Mieter. Wird sie Erfolg haben?
TB: Ich kenne Beispiele von Mittelständlern, die ihre eigenen Gebäude zurzeit nicht sanieren wollen und deshalb ihren Bürobetrieb auslagern. Aber ich kann noch nicht erkennen, dass die Strategie Mittelständler zu akquirieren messbaren Erfolg hat.

TPP: Während der Pandemie zeichnete sich ab, dass die Belegungsquoten für Büroflächen nach der Pandemie rückläufig sein würden, die Unternehmen Flächen reduzieren werden und das Leerstand zur Folge haben müsste. Doch große Vermietungsmakler blieben gelassen und behaupteten, Coworking-Anbieter würden drohenden Leerstand absorbieren. Wunschdenken oder Realität?
TB: Ja, es ist gelungen von Leerstand bedrohte Flächen an Coworking-Anbieter zu vermieten. Doch die Phase ist nun vorbei. Denn inzwischen greift mein bereits genanntes Argument: Ein Büroangestellter, der nicht mehr fünf Tage in der Woche zu seinem Arbeitsplatz pendeln möchte, aber auch die Homeoffice-Tage nicht komplett in seiner Wohnung verbringen möchte, will keinen Coworking-Schreibtisch in einer Metropole nur wenige Meter von seinem regulären Arbeitsplatz entfernt.  

TPP: Der Erfolg von Coworking-Anbietern hängt also von der Lage der Räume, aber auch vom Homeoffice-Anteil an der Arbeitszeit ab. Wie wird sich die Bürobelegungsquote entwickeln?
TB: Die Unternehmen wissen es nicht und haben überwiegend keinen Plan, wie sie mit Homeoffice und den daraus resultierenden Belegungszahlen umgehen sollen. Sie könnten die Rückkehr an den Arbeitsplatz verlangen. Aber trauen sie sich das? Wenn sie Homeoffice in nennenswertem Umfang gestatten, dann brauchen sie weniger Fläche, aber auf der verbleibenden Fläche mehr Besprechungsräume. Denn wenn die Menschen ins Büro kommen, dann wollen sie miteinander reden. Deswegen wissen die Unternehmen auch nicht, wie sie ihre Flächenbedarf planen sollen. Sicher ist, das Unternehmensbüro bleibt der Mittelpunkt der Beschäftigung.

TPP: Herr Professor Beyerle, vielen Dank für das Gespräch.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2024