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Marbella

Neubauprojekte treiben die Preise für Luxusapartments und Villen weiter nach oben

Karl-Heinz Goedeckemeyer, Independent Analyst (CREA),
Karl-Heinz Goedeckemeyer

Das milde Klima, die hervorragende Infrastruktur und die malerische Umgebung von Marbella sind schon lange bevorzugte Ziele nicht nur von Touristen und Personen mit Zweitwohnsitz. Auch internationale Investoren haben Marbella in den letzten Jahren für sich entdeckt, denn Investments in Luxusimmobilien versprechen attraktive Renditen.

Der Markt für Luxusimmobilien hat sich im vergangenen Jahr sowohl im Raum Marbella als auch im ganzen Land weiter verbessert. Getrieben von einem überdurchschnittlichen Wirtschaftswachstum, auf hohem Niveau verharrenden Tourismuszahlen und einer weiter wachsende Investorenschicht sind die Immobilienpreise in den bevorzugten Standorten Andalusiens, wozu auch Marbella zählt, seit dem Tief im Jahr 2011 deutlich angestiegen. Nach den immensen Einbrüchen in den Jahren 2008 bis 2011 und weiteren Rückgängen zwischen 2012 - 2014 ziehen die Preise erst seit 2017 wieder spürbar an – wobei in einigen Stadtgebieten ein zweistelliges Wachstum verzeichnet wurde. Gleichwohl ist das Preisniveau noch rund 20 Prozent unter dem Niveau vor der Finanzkrise.

Im Gegensatz zu den meisten spanischen Urlaubsregionen wird Marbellas Immobilienmarkt fast ausschließlich von ausländischen Investoren aus vielen verschiedenen Ländern dominiert. Die frühe Markterholung – Marbellas Preise erholten sich früher von der Krise als der restliche spanische Immobilienmarkt – lässt darauf schließen, dass der Markt auch widerstandsfähiger ist. Da zudem die Aussichten für die spanische Wirtschaft unverändert optimistisch sind, spricht vieles dafür, dass sich der positive Trend auf dem Immobilienmarkt im Großraum Marbella auch in den kommenden Monaten weiter fortsetzen wird.

Neuer Trends im Jahr 2018: Neubau & Renovierungsprojekte
Der Markt für Luxusimmobilien in Marbella ist nach wie vor sehr stark, insbesondere was die konstanten Verkaufszahlen angeht. Im Jahresdurchschnitt 2018 wurden nur in Marbella ca. 4.500 Einheiten verkauft, sagt Frau Smadar Kahana, Managing Director, Engel & Völkers in Marbella. Laut dem Immobilienmakler Lucas Fox ist die Zahl der Neubauprojekte stark gestiegen, was zu einem deutlichen Anstieg des Angebots an Neubauten auf dem Markt führte. Dagegen sei die Nachfrage nach Immobilien relativ gleichgeblieben.

In verschiedene hochwertigen Wohnlagen wie in Los Monteros, Sierra Blanca, Golf Valley in Nueva Andalucia, Guadalmina oder Puerto Banus würden die Preise nach luxuriösen Villen und Apartments in erstklassiger Lager weiterhin steigen, da die Nachfrage höher sei als das aktuelle Angebot. Auch bei Objekten in speziellen Lagen wie der ersten Strandlinie wurden Höchstpreise erreicht. Für die aktuell gute Marktlage spricht auch, dass Neubauprojekte mit genehmigter Baulizenz bereits während der ersten Bauphase ausverkauft seien. Als Beispiele nennt Frau Kahana "The Collection" - bestehend aus luxuriösen Villenhälften in unmittelbarer Nähe des bekannten 5-Sterne-Hotel Puente Romano. Zu den interessanten Neubauprojekten zählen auch das "La Mediriana Suits" bestehend aus 36 hochwertigen 2-4 Schlafzimmer Apartments und Penthäuser mit gutem Meerblick. Des Weiteren seien ältere, renovierungsbedürftige Häuser in besseren Lagen bei Investoren sehr begehrt, um diese neu zu renovieren und mit einer guten Gewinnchance in kürzerer Zeit wieder zu veräußern. Im Schnitt werden Neunbauten in Nueva Andalucía und Behahavís zu 6000 Euro/m² angeboten, heißt es bei CBRE.
Nachdem der Fokus des Vorjahres vermehrt auf Strandentwicklungen und in der Nähe von Einrichtungen in der Stadt gelegen habe, habe sich die Anzahl der neuen Luxusapartments in Gebieten wie Benahavís und La Quinta, die zwischen 500.000 und 2 Millionen Euro verkauft wurden, überraschend stark erhöht, betont Ira Brankovic von Lucas Fox Marbella.

Luxusimmobilien ab vier Millionen Euro aufwärts gefragt
Positiv für den Großraum Marbella ist auch die britische Immobilienberatungsgesellschaft Knight Frank gestimmt. Im vergangenen Jahr waren vor allem Premium- sowie Luxusimmobilien ab vier Millionen Euro aufwärts gefragt. Dabei standen Top-Lagen wie die „Golden Mile“ und die exklusive Wohnanlage La Zagalet ganz oben in der Gunst der Investoren, betont Mark Harvey, Leiter des europäischen Verkaufsteams von Knight Frank. Marbellas "Goldene Meile" beginnt am westlichen Stadtrand von Marbella (Plaza Bocanegra) und erstreckt sich etwa fünf Kilometer bis zum Río Verde, kurz vor Puerto Banús. Der Großteil der Transaktionen im gehobenen Villen-Segment beläuft sich zwischen eine Million und zwei Millionen Euro. Bei den Apartments liegt die Preisskala zwischen 100.000 und 400.000 Euro.
Hot Spots: Puente Romano, Casablanca, La Alquería, Atalaya, El Paraíso

Zu den aufstrebenden Kernmärkten gehörten die Gemeinden La Alquería, Atalaya, El Paraíso und die ‚New Golden Mile. Ein Schlüsselfaktor des Erfolgs ist die verbesserte Qualität der Bauprojekte, die überall in der Region zu sehen ist und die verstärkt ökologische Faktoren berücksichtigt. Diese zeichnen sich durch eine geringere Bebauungsdichte, sorgfältig geplante Gemeinschaftsanlagen und durch den Einsatz neuester Technologie aus. Zu den weiteren Hot Spots zählen die Gebiete von Puente Romano, wo sich die Preise seit dem Tiefpunkt des Marktes im Jahr 2011 teilweise verdoppelt haben und die Urbanisation von Casablanca westlich des Hotels Meliá Don Pepe, in Laufnähe zur Stadt Marbella.

Als Folge des erhöhten Kaufinteresses und des Mangels an entwicklungsfähigen Grundstücken verzeichneten einige Top-Lagen wie auch im Jahr 2017 ein zweistelliges Wachstum. Der Projektentwicklungsmarkt der Stadt sei laut Knight Frank nach wie vor geprägt von der Aufhebung des Bebauungsplans von 2010 und der Rückkehr zum ursprünglichen Plan General de Ordenación Urbanística aus dem Jahr 1986. Hinzu kämen Engpässe bei der Erteilung von Baugenehmigungen. Der Bürgermeister von Marbella habe bereits in 2018 zugesagt, die Zeitspanne auf weniger als neun Monate zu reduzieren. Durch die Verknappung von Bauland suchen Bauherren eher nach Entwicklungsgrundstücken in Nachbargemeinden wie Estepona, Ojén und Benahavís statt innerhalb der Stadtgrenzen Marbellas. Dank der erschwinglicheren Preise und der erheblichen Investitionen in der Stadt wurde das größte Preiswachstum (2017) in Estepona erzielt.
Die Bezirke Estepona, Benahavís und Mijas Costa verzeichnen im Zuge der Maßnahmen des Marbella PGOU (General Urban Plan) weiterhin das größte Wachstum, was die Anzahl neuer Immobilien betrifft, ist sich Lucas Fox sicher. In diesen Bereichen bestehe ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als in Marbella und würden daher bei Käufern zusehends beliebter. Nach Einschätzung von Lucas Fox suchen internationale Käufer Objekte mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis, neue Designs, Qualität und umweltfreundliche Häuser.
Ausblickend bestehe die größte Herausforderung für potenzielle Käufer nunmehr darin, sich über die große Zahl neuer Projekte die auf dem Markt einen Überblick zu verschaffen, um die besten und geeignetsten zu identifizieren.

Britische Investoren weiterhin die Hauptkäufergruppe
Zahlen aus den vergangenen Jahren lassen darauf schließen, das britische Anleger weiterhin die aktivste Käufergruppe darstellen. In diesem Betrachtungszeitraum lag der Anteil der britischen Käufer am Gesamtmarkt in Andalusien bei rund 27 Prozent. An zweiter Stelle steht die schwedische Käufergruppe mit 11 Prozent. Dass die britische Nachfrage im Vorfeld des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union nicht stärker zurückgegangen ist, belegen die Daten der spanischen Notare aus der zweiten Jahreshälfte 2017. Demnach gab es in Spanien 49.553 Verkäufe an ausländische Käufer, wovon Großbritannien mit 14,3 Prozent den größten Teil aller ausländischen Käufer beisteuerte. Zahlen aus der Region Malaga aus dem vergangenen Jahr lassen dennoch darauf schließen, dass sich die Umsätze etwas verhaltener entwickelt haben. Um die abschwächende Nachfrage von britischen Kunden zu kompensieren, sind im vergangenen Jahr neue Käuferschichten aus den osteuropäischen Ländern hinzugekommen. Wie verschiedene Makler berichteten, sei die Nachfrage aus Schweden und Norwegen unverändert hoch. Obwohl das Thema Brexit stärker in den Vordergrund rückt, würden exklusive Objekte weiterhin von vermögenden britischen Personen gekauft. Daneben seien laut Knight Frank auch Käufer aus dem Nahen Osten weiterhin gut vertreten und dürften dank der Direktflüge von Doha (Katar), Riad und Dschidda (Saudi-Arabien) die seit dem letzten Jahr nach Malaga fliegen, wohl weiter zunehmen.

…Kaufinteresse aus Deutschland hat zugenommen
Neben den Briten haben auch die Abschlüsse von Käufern aus Deutschland in den vergangenen vier Jahren kontinuierlich zugenommen und machen mittlerweile knapp 8 Prozent aus (Stand Anfang 2018), nach 4,6 Prozent im Jahr 2016. Das Interesse deutscher Kunden konzentriere sich laut Knight Frank vorwiegend auf Marbella. Bevorzugt würden Objekte in der Nähe des Meeres oder mit Blick auf das Meer. Die Durchschnittspreise, die Käufer aus Deutschland für diese Objekte ausgeben, unterscheiden sich nicht von anderen Nationen: Die größte Aktivität wurden in der Preisspanne zwischen 500.000 Euro bis 2.000.000 Euro ausgemacht.

Marbella: Große Pipeline an Luxushotels
Dank des guten Marktumfelds sei auch die Nachfrage nach Ferienhäusern und Langzeitvermietungen weiterhin hoch und die erzielbaren Bruttomietrenditen lägen bei 3 bis 4 Prozent. Im Gegensatz zu Barcelona und Palma de Mallorca habe Marbella keine Begrenzung für die Dauer von Ferienvermietungen über Plattformen wie Airbnb und HomeAway. Trotzdem besteht in Marbella weiterhin ein hohes Interesse an 5-Sterne-Hotels die sich in der Luxusoase neu ansiedeln wollen. Dazu zählen das Four Seasons, die im Jahr 2018 ein 400.000 m² großes Grundstück erworben haben, um ein neues Wohnresort mit Hotel zu schaffen. Auch die Marriott-Gruppe plant die Eröffnung des W Marbella und dazu gehörende Residenzen für 2021. Bereits im vergangenen Jahr hast die Lifestyle-Marke  Nobu (mit 49 Suiten) das erste Hotel mit Restaurant in Marbella eröffnet.
Überdies wollen die Hyatt Group in Verhandlungen über ein bestehendes Hotel in Marbella stehen und Club Med, (Umbau/Renovierung des ikonischen Hotels Don Migue), den Immobilien- und Hotelstandort Marbella bereichern und in Verbindung mit weiteren Innerstädtischen Verbesserungen dazu beitragen das sich das Kundenpotential in Marbella mittel- bis langfristig vergrößern wird.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Karl-Heinz Goedeckemeyer
Erstveröffentlichung: The Property Post, Mai 2019

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