Neue Wege bei der Finanzierung

Die Immobilienbranche setzt 2017 stärker auf alternative Finanzierungsinstrumente – dies gilt für Projektentwickler und Bestandshalter gleichermaßen, wie eine aktuelle Umfrage der BF.direkt AG zeigt. Das wichtigste Instrument sind bei beiden Gruppen die Nachrangdarlehen. Daneben spielen Darlehen von Versicherungen und Versorgungswerken eine größere Rolle.

Früher war Immobilienfinanzierung eine einfache Sache. Das Eigenkapital hatte man selbst, das Fremdkapital holte man sich bei der Bank. Eigenkapital plus Fremdkapital gleich Immobilienkauf. Spätestens seit der Finanzkrise geht diese Gleichung nicht mehr auf und alternative Finanzierungen spielen in der Branche eine immer größere Rolle. Dies betrifft nicht nur Projektentwickler sondern auch Bestandshalter. Die BF.direkt AG hat eine Umfrage unter Projektentwicklern und Bestandshaltern durchgeführt und beide Gruppen nach ihren alternativen Finanzierungen befragt. Das Hauptergebnis: Die Mehrheit – sowohl bei den Projektentwicklern als auch bei den Bestandshaltern – plant, ihre alternativen Finanzierungsinstrumente auszubauen. Unter den Bestandshaltern planen 53 Prozent eine Ausweitung, unter den Projektentwicklern sind es sogar fast 60 Prozent.

Als alternative Finanzierungsinstrumente wird in der Regel eine eher heterogene Gruppe von Finanzierungsstrukturen bezeichnet, bei denen es sich nicht um ein klassisches Bankdarlehen handelt. Dazu zählen Nachrangdarlehen, Darlehen von Versicherungen oder Versorgungskassen, Equity-Joint-Venture-Finanzierungen, Finanzierungen durch Mezzanine-Fonds, Schuldscheindarlehen, eine Kapitalerhöhung (bei Börsennotierung), Wandelanleihen, Unternehmensanleihen oder Kreditfonds.

Ein Großteil der Bestandshalter nutzt alternative Finanzierungen nur als Beimischung

Unter den befragten Bestandshaltern verwaltete die Mehrheit ein Portfolio, das kleiner als 100 Mio. Euro ist. Allerdings managt rund ein Viertel ein Portfolio mit einem Volumen von mehr als zwei Mrd. Euro. Der größte Teil (45 Prozent) bewegt sich in einem LTV-Korridor zwischen 50 und 70 Prozent. Die alternativen Finanzierungsinstrumente spielen bei einem größeren Teil nur eine untergeordnete Rolle (0 bis 5,0 Prozent in Bezug auf das gesamte Portfolio), allerdings gaben auch 34 Prozent der Bestandshalter an, dass die Alternativen einen Anteil zwischen 11 und 30 Prozent an der gesamten Finanzierungsstruktur haben. Die wichtigsten verwendeten Strukturen sind Nachrangdarlehen (bei 40 Prozent der Bestandshalter), Schuldscheindarlehen (28 Prozent), Unternehmensanleihen (28 Prozent), Darlehen von Versicherungen (28 Prozent) und bei börsennotierten Gesellschaften Kapitalerhöhungen (28 Prozent).  Etwas mehr als die Hälfte der Bestandshalter hat einen Kapitalbedarf für das Jahr 2017 bis zu 100 Mio. Euro. Um diesen zu decken, plant mehr als die Hälfte (53 Prozent) den Ausbau der alternativen Finanzierungsinstrumente.

Projektentwickler: Nachrangdarlehen sind das wichtigste alternative Finanzinstrument

Bei den befragten Projektentwicklern haben rund zwei Drittel ein aktuelles Entwicklungsvolumen bis zu 100 Mio. Euro. Das Gros der Befragten (71 Prozent) bringt zwischen 11 und 20 Prozent Eigenkapital in seine Developments mit ein. Ein kleinerer Teil (24 Prozent) bringt mit null bis zehn Prozent nur sehr wenig Eigenkapital mit. Bei den Developern gibt es klare Präferenzen bei der Nutzung der Alternativen: Rund zwei Drittel (59 Prozent) haben Nachrangdarlehen in ihrer Finanzstruktur. Mit deutlichem Abstand folgen Darlehen von Versicherern und Versorgungswerken und Equity-Joint-Venture-Finanzierungen (jeweils 26 Prozent).

Die Developer haben umfassenden Kapitalbedarf (Eigenkapital plus Fremdkapital) für das Jahr 2017: Rund 44 Prozent benötigen bis zu 50 Mio. Euro, 15 Prozent zwischen 50 und 100 Mio. Euro und weitere 15 Prozent zwischen 100 und 200 Mio. Euro. Um den Kapitalbedarf 2017 zu decken, planen fast zwei Drittel (59 Prozent) den Ausbau der alternativen Instrumente. Dies ist auch eine der Strategien von Projektentwicklern, sich gegen eine mögliche Zinswende abzusichern. Unter den Developern planen 46 Prozent der Befragten eine Zinswende ein – deutlich weniger als unter den Bestandshaltern.

Die BF.direkt AG hat die Befragung im Januar und Februar 2017 durchgeführt. Insgesamt wurden 191 Fragebögen versendet, 38 Unternehmen antworteten, was einer Rücklaufquote von 19,9 Prozent entspricht.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von BF.direkt AG
Erstveröffentlichung: The Property Post, März 2017