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Share Deal Reform

Alles ist schlecht. Wirklich?

Dr. Esfandiar Khorrami, Rechtsanwalt und Partner, Bottermann Khorrami LLP
Dr. Esfandiar Khorrami

Die Reform der Grunderwerbsteuer und die damit verbundenen Änderungen bei Share Deals treibt die Immobilienbranche um. Die wichtigsten Punkte der umstrittenen Reform sind folgende:

  • Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften
  • Verlängerung der Fristen von 5 auf 10 Jahre.
  • Absenkung der 95 Prozent-Grenze auf 90 Prozent

Viele Marktteilnehmer konstatieren derzeit in der Praxis eine erhebliche Rechtsunsicherheit und eine Verunsicherung der ganzen Branche.

Aber: Der Immobilienmarkt ist derzeit ein Verkäufermarkt. Daher darf man bei der Grunderwerbsteuer nicht immer nur die Käuferperspektive einnehmen, sondern muss auch auf den Verkäufer blicken. Aus dessen Sicht kann ein Share Deal auch künftig attraktiv sein. Die Steuerlast des Verkäufers hängt davon ab, ob er eine natürliche oder eine juristische Person ist, aber auch davon, ob die immobilienhaltende Gesellschaft, die verkauft wird, eine Kapital- oder eine Personengesellschaft ist. Die geringste Besteuerung ergibt sich, wenn der Verkäufer eine Kapitalgesellschaft ist und die immobilienhaltende Gesellschaft ebenfalls eine Kapitalgesellschaft.

Künftig wird es mehr Immobiliengesellschaften mit einem Mitgesellschafter mit einer 10,1-prozentigen Beteiligung geben. Daher ist es wichtig, kritische Punkte zwischen den Parteien vertraglich zu regeln. Dies geschieht am besten über ein Joint-Venture-Agreement, das zentrale Punkte wie Rollenverteilung, Entscheidungsfindung, Exit-Modalitäten und Erlösverteilung regelt. Meine Prognose für die Zukunft: Bei großen Volumina wird es auch künftig Share-Deals geben. Wenn – wie im Falle des Berliner Sony-Centers – 66 Millionen Euro Grunderwerbsteuer durch einen Share-Deal eingespart werden können, dann ist dies ein starker Anreiz. Daran ändert sich auch nichts, wenn die steuerauslösenden Grenzen auf 75 Prozent oder gar 50 Prozent abgesenkt würden.

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Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Bottermann Khorrami LLP
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2019

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